2016房地产贷款政策（2016年房地产政策）

置换贷款合规么？，下面是韩行长给大家的分享，一起来看看。

2016房地产贷款政策

近年来，受宏观经济下行、疫情反复冲击等影响，企业有效信贷需求明显不足。在同业竞争激烈、优质资产难寻的背景下，置换他行贷款成为了信贷营销的一个重点方向，也是信贷实践中常见的一个业务场景。另一方面“置换贷款”这一用途又具有不易监管、空转套利等违规风险，属于监管检查的重点。

本文结合相关监管制度、处罚案例对置换贷款的合规性、常见业务场景、操作要点等进行讨论、分析。

本文纲要

一、“置换贷款”的定义及特点

二、“置换贷款”用途是否合规？

三、哪些置换贷款不能做

四、业务实践中置换贷款的主要应用场景

五、各种置换贷款应用场景的合规要求如何把握？

一、“置换贷款”的定义及特点

置换贷款是指新发放一笔贷款偿还已经存在的一笔债务，与通常流动资金贷款用途支付“应付账款”等日常经营形成的欠款不同，置换贷款偿还的是短期借款、长期借款及其他应付账款等非经营形成的供应链条中的欠款。

在银行传统的授信产品种类中，并没有“置换贷款”这个名词及业务品种，置换贷款主要是从贷款用途的角度对贷款进行的描述。

置换贷款交易结构主要有两种形式：

两种模式都可能会出现多层贷款置换情形（即原始贷款经历多次贷款置换）。

置换贷款有以下基本特点：

二、“置换贷款”用途是否合规？

笼统地谈“置换贷款”用途是否合规，难以得出准确的结论，毕竟置换涉及的业务情形太多。之所以提出这个问题，就是想弄清楚：监管层面是否有明确的禁止性规定。

事实上目前，在监管层面的制度中，没有明确对“置换贷款”这一用途进行定义及规范，也无相关明确的禁止性规定。相关的制度规定为2017年3月《中国银监会办公厅关于开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理的通知》中，明确将违规贷款置换视为“资金空转”，具体规定如下：

“（一）信贷“空转”。是否存在以本行表内表外融资违规置换他行表内表外融资等方式，用于企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营的现象”。

此文件将违规置换定义为资金空转，进而认定为违规，主要违规表现是资金未被真正用于生产经营的现象。但如果原贷款用于企业生产经营了，则以新贷款替换旧贷款的置换，应该就不属于资金空转。

将“空转”定义为违规置换，根据对该文件的理解，置换贷款重点要对原贷款用途进行穿透性核查，确保拟置换的原贷款资金用于企业生产经营。

三、哪些置换贷款不能做

1.流贷不能置换固贷

流贷置换固贷，是指以新发放的流动资金贷款，去置换原用于固定资产投资的固定资产贷款。

流动资金贷款与固定资产贷款属于不同的业务品种，两者用途截然不同。根据《流动资金贷款管理暂行办法》第九条规定，“流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。”以流动资金贷款置换固定资产贷款属于典型的“流贷固用”，因此此类业务不合规。

此类违规问题处罚案例较多，最新的处罚案案例，为2022年7月15日浙江银监局对浙江义乌农村商业银行股份有限公司做出的处罚（金银保监罚决字〔2022〕13号），违规事实（案由）描述为“流动资金贷款违规用于固定资产投资”。

对该类违规行为拓展理解可知，置换前后业务品种须保持一致。以前为流动资金贷款的，置换后仍为流动资金贷款；以前为固定资产贷款的，置换后仍为固定资产贷款；以前为房地产的，置换后仍为房地产开发贷款。不能改变置换贷款的业务品种，否则不合规。

2.置换股东借款时不能置换原用作项目资本金（特别是用于缴纳土地出让金）的贷款

置换股东借款，是指股东前期向借款人出借资金用于生产经营周转或项目建设，现申请以贷款资金偿还前期的股东借款。股东借款用途主要有以下几类：

置换股东借款如用于生产经营，则穿透核实合规且债权债务真实存在即可。如置换的股东借款用于固定资产投资，则只能用于置换固定资产贷款本身可以承接的部分，如果是贷款本身不能承接的，如用于项目资本金或者缴纳土地出让金的股东借款，则不能承接置换。

这种违规情形在置换股东借款时较为常见，也是监管及处罚的重点。2021年12月28日，厦门银监局对光大银行厦门分行因为违规置换股东前期投入的土地款进行了处罚（厦银保监罚决字〔2021〕46号），违规事实（案由）描述为“地产开发贷款被挪用于归还股东借款，实际置换前期投入的土地款”。

3.不能置换已经形成逾期的贷款

置换已经形成逾期的贷款，是指拟置换的贷款已经逾期或欠息，仍发放新贷款置换。已经逾期的贷款证明客户已经是高风险，此时发放贷款置换就会违规。

处罚案例：陕银保监罚决字第〔2019〕3号，中国进出口银行陕西分行因“向高风险客户违规发放贷款并置换他行大额逾期贷款”被监管处罚50万元。

4.原贷款不合规的贷款不能置换

如原贷款已经被监管认定为不合规，或虽未被认定为不合规，但穿透审核其贷款用途不合规的，不能置换。

5.不能置换银承垫款

置换银承垫款是指新发放银行贷款偿还已经形成垫款的银行承兑汇票。不能以贷款资金偿还银承垫款监管是有明确的禁止性规定的，因此该业务类型不合规。

主要监管依据如下：2016年中国人民银行、中国银监会颁布的银发〔2016〕126号文件《关于加强票据业务监管促进票据市场健康发展的通知》第三条第四款规定“银行不得利用贴现资金借新还旧，调节信贷质量指标；不得发放贷款偿还银承垫款，掩盖不良资产”。

6.不能以贷收息

以贷收息，是指在存量贷款已经欠息的情况下，以新增贷款偿还欠息。以贷收息被认为违规的主要原因为掩盖不良。

处罚案例如下：池银保监罚决字第〔2018〕14号，安徽青阳农村商业银行因“以贷收息”被监管处罚20万元。

7.以贷还贷

以贷还贷范围比较大，既有合规的以贷还贷，又有不合规的以贷还贷。从监管规定来看，“企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营”属于违规的“以贷还贷”。另从监管处罚案例来看，被处罚的以贷还贷，通常是和延迟风险暴露、掩盖不良资产联系在一起。

实践中，对多次办理展期、借新还旧，以及已经丧失还款能力依然办理展期、借新还旧的业务，通常会被认定为通过展期以及以贷还贷延迟风险暴露，掩盖不良。

如内蒙古银监局锡林郭勒分局即对内蒙古银行锡林郭勒分行因“以贷还贷掩盖资产质量等严重违法审慎经营规则”问题被处罚40万元（锡银保监罚决字〔2022〕12号）。

四、业务实践中置换贷款的主要应用场景

1.置换他行优质客户

此类贷款往往尚未到期，营销部门为了与客户全面合作，通过降低贷款利率、延长贷款期限的方式置换他行贷款。

2.他行贷款到期无法按期偿还

这种场景在业务实践中遇到的最多，很多置换贷款名曰置换，实质为他行贷款无法偿还的一种变相的延期。

3.置换股东借款

此种业务也经常遇到，主要在经营性物业贷款、固定资产贷款中比较常见，主要模式为股东先向借款人出借资金用于项目建设，待项目达到运营条件后再申请银行贷款置换股东借款。

4.置换关联方借款

该种业务模式与置换股东借款类似。

5.置换公开市场到期债务

这一问题在业务实践中关注度较高，加之受经济下行，企业经营恶化等影响，企业公开市场到期的债务不能按期兑付的情形越来越多。又因公开市场债务在企业整体融资中保兑的属性，以银行贷款置换（兑付）是最为便捷的到期化债方式。

6.置换隐性债务

此类业务场景有特定的文件支持，主要针对存量纳入隐性债务管理的贷款、债券、中期票据等到期无法按期偿还，申请置换。

五、各种置换贷款应用场景的合规要求如何把握？

1.置换他行优质客户尚未到期的贷款

该场景是在置换贷款中应主要拓展的业务领域，也是合规风险相对较小的领域。置换中应把握以下要点：

（1）置换前后业务品种须一致；

（2）置换贷款用途须合规，须在调查报告贷款用途中详细说明置换贷款的性质、状态、余额、用途并至少提供证明他行贷款用途合规的以下材料：①他行的《借款合同》及相应借据；②他行贷款对应的贸易背景合同，受托支付的凭证，交易对手的发票及其他可以证明贷款用途真实性的材料；

（3）为了防止被认为违反审慎经营原则，即置换贷款不审慎，还须把握置换贷款的期限，贷款置换期限须控制在合理范围之内。何为合理范围，主要包括两个方面：

2.他行贷款到期无法按期偿还的贷款置换

此类业务场景的介入须审慎，一方面从客户准入角度考量，既然他行贷款无法按期偿还，证明客户偿债能力弱化，再置换属于承接风险，置换后的贷款依然面临较大风险；另一方面从合规角度看，置换他行到期不能按期偿还的贷款存在被认定为“以贷还贷，掩盖不良或风险”的违规置换。

因此，对此类业务的准入须严格审核，须仔细评估无法偿还的原因。原则上，除非客户资信良好、经营有前景，贷款无法偿还的原因仅为临时性周转困难，否则不予置换。如要开展置换，须在贷款资料、调查报告中详细论证企业的发展前景、经营基础、资信情况可保障贷款偿还，重点说明贷款无法按期偿还的原因，且须论证为临时性的周转困难，而非长久性的经营困难。另置换后贷款还款来源可靠、可落实、可控。

对此类业务场景，除须满足以上条件外，还须满足第1种业务场景中的相关要求。

3.置换股东借款

此次业务场景多见于经营性物业贷款。由于此类贷款的用途不易核实、资金流向难以掌控，因此容易出现贷款用途违规的问题，也是监管检查的重点。

目前，监管口径对偿还股东借款的监管处罚，主要集中在四个方面，一是置换前期用于缴纳土地出让金的股东借款，这是监管处罚最为集中的领域。二是置换前期用于资本金部分的股东借款。三是虚构股东借款。四是置换贷款流向房地产开发。

另外在业务实践中判断股东借款的真实性难度较大，股东借款是否已经被偿还验证难度较大，股东借款用途是否合规核实难度较大。鉴于以上问题须审慎此类业务场景，除优质客户外一般不要介入此类用途。

如办理此类业务，须重点围绕股东借款的真实性、合规性、存在性进行重点核实及详细说明，须提供相关借款的协议、转账凭证、相关资金流向凭证、贷款形成资产的证明等佐证材料，核查财务报表中其他应付账款等科目挂账的变化情况，交叉验证股东借款是否存在。

4.置换关联方借款

置换关联方借款的合规把握要点与置换股东借款的类似，具体分析见前文。

5.置换公开市场债务

针对这一用途，监管层面无明确文件予以规范，在《关于加强商业银行债券承销业务风险管理的通知》（银监发〔2012〕16号）中仅明确“商业银行对所承销项目不得承担任何连带的还本付息责任，不得向发行人承诺在债券还本付息时为发行人提供资金支持。”

此条规定重点强调的是商业银行自己承销的业务，本意是隔离商业银行的信贷业务与承销业务，还不能完全作为不得以贷款偿还债券的政策依据。

另外一份与此类业务相关的文件，为1994年9月9日国务院办公厅发布的《国务院办公厅转发中国人民银行、国家计委关于企业债券到期不能兑付问题处理意见的通知》中第三条：

“对于将发行企业债券所筹资金用作企业生产经营流动资金，并且企业效益较好，但兑付到期企业债券出现临时困难的，有关银行可以适当增加这些企业的短期流动资金贷款，帮助企业抽出资金兑付到期债券。企业收回货款或其他资金，要及时归还银行贷款。对于效益不好的企业或项目，银行不得发放贷款用于兑付到期债券。对于产品无市场、生产无效益、长期亏损、扭亏无望、资不抵债的企业所发债券到期不能兑付的，应按《破产法》的规定实施破产，并进行清算还债。”

根据此条规定，银行贷款置换到期债券须满足如下前提条件：

此文件在业务实践中的困难之处，在于企业效益较好如何界定，如何区分是临时性困难还是持续性的困难。

另部分地方监管在检查中“以交叉掩盖到期无法兑付的风险”定性此类业务，银监会官网2022年9月14日公布的一起处罚案例中处罚事由描述为“表内信贷风险与表外融资等其他风险相互传导，融资产品出现风险后通过新增表内贷款的方式兑付”。

从该处罚案例可以看出，监管对“风险相互传导”的问题依然高度关注，而以贷款资金置换公开市场债务存在被认定为“风险相互传导”“交叉掩盖到期无法兑付的风险”的可能性较大。

综上，以贷款资金置换到期公开市场债务的用途敏感性高，违规风险较大。建议审慎开展此类业务，另须与当地监管充分沟通，了解当地监管对此类业务的定性及态度，防范违规风险。

6.置换隐性债务

（1）合规性分析

隐性债务的置换的政策依据，首先是2019年6月财政部等六部委非公开发行的《关于防范化解融资平台公司到期存量地方政府性债务风险的意见》（简称40号文）。后银保监会非公开发行了《关于配合做好防范化解融资平台到期存量隐性债务风险工作的通知》（简称45号文）。2021年7月，银保监会又非公开发行了《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（简称15号文）。

40号文、45号文及15号文明确，到期隐性债务可以通过一定方式进行置换，并提出了置换要求。需要特别说明的是，隐性债务置换的标的属于已经有问题的业务（属于2015年1月1日新预算法实施违规新增的政府债务），通过专门文件给了专门政策，才有了置换可能。因此，此类业务严格按照文件要求合规操作是关键。

（2）合规操作要点

①置换原则。结合40号文、45号文、15号文及相关规定，隐性债务的置换必须遵循几个原则：

符合以上原则的贷款或其他融资，可提供融资置换，置换后新贷款依然纳入隐性债务管理。

②置换须注意的事项：

一是拟置换债务须确认纳入隐性债务管理。债务系统的截屏，仅能表明该笔债务已经上报，还必须经过财政部的甄别确认，才能认定为隐性债务。即拟置换债务须由财政部门确认纳入隐性债务管理。

二是注意区分债务形成时间。在隐性债务置换方面，要注意区分隐性债务形成的几个时间节点——根据时间节点，不同化解方式不同。

业务实践中须加以关注，并根据以上不同时间节点制定具体的化债政策。

2016年房地产政策

如何租到称心的房子，是“沪漂”们最关心的问题。图为上海淮海路的秋日。 （视觉中国/图）

2020年9月7日，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，时至今日，正式文件尚未出台。北京和上海的地方条例却率先落地了。

2022年11月23日，《上海市住房租赁条例》正式通过，这是国内第二部由地方出台的住房租赁条例。9月1日《北京市住房租赁条例》刚刚施行。

上海和北京两地条例均包括群租整治、住房租赁企业管理、合同网络备案和保障性租赁住房建设等内容，部分内容也与住建部征求意见稿及地方既有规范性文件重合。

华东政法大学副教授孙维飞曾参加过上海市司法局和人大组织的两次专家讨论会，他认为，上海条例重点规范住房租赁企业和房地产经纪机构，转租房屋达一定数量的个人也需进行工商登记，意在为承租人提供可信赖的租房渠道。

上海市房屋管理局是此次条例实施的牵头单位之一。上海市房管局房地产市场监管处副处长冯樾告诉南方周末记者，“整个条例是对2017年党的十九大提出建立‘租购并举’住房制度以来，国家和上海一系列做法的总结和提炼，并在此基础上做了一定创新，明确了上海住房租赁市场未来的发展方向，从政策上升到地方性立法，可以推动上海住房租赁市场更平稳健康地发展。”

“二房东”的暴利来自违规改建

二房东王铮在上海做了十年房屋租赁工作。2012年，他从家乡河南到上海做房地产中介，2016年跳槽到分散式公寓负责运营。次年，他注册了工商执照，自己创业，做的就是“二房东”。

“简单说，‘二房东’就是从房东那里收房子，自己装修一下再加价租出去。”王铮向南方周末记者解释，在业内，除了个人经营外，像自如、青客、蛋壳这样的分散式长租公寓公司也被认为是“二房东”，运营模式大体相似。

2021年，王铮同合伙人一起，花90多万元整租了近40套房子，进行整体装修，从拆除到重装，每套房子花了5万-6万元。完成后，王铮在承租价基础上，每月加价1500-2000元，将房子挂到中介平台，转租出去。

在安居客、58同城等中介平台上，租客能直接联系到的是房源“经纪人”，按照平台要求，所有出租房源的经纪人均需上传营业执照信息，但南方周末记者发现，目前，部分营业执照所写经营范围为网络经营、零售等，而非住房租赁。

对这一问题，北京和上海的住房租赁条例中已明确要求：达到一定数量的应当办理市场主体登记，从事住房租赁的，经营范围中应当注明“住房租赁”。对于企业和机构从业人员，还要求办理从业信息卡，并将编号写在租赁合同上。

南方周末记者随机联系了安居客上的一位经纪人，对方先表示，自己就是房东，没有中介，再三询问后，又承认自己是二房东。在百度贴吧、豆瓣等平台上，亦有大量出租房屋的二房东以“房东直租”的名义进行宣传。

“业内有个笑话，小区看大门的手里都有两套转租房。”王铮笑谈，二房东行业里人多，但要是正经做生意，毛利率不高，“理想状态下，一套房子毛利率在14%左右，需要21个月才能回本。能够做到暴利的，个人多是违规改建，企业就是骗局，爆雷跑路了。”

王铮观察，2020－2021年，上海租房市场上做违规改建的个人二房东特别多，主要因为“暴利”，利润率能达到40%－50%。

2022年12月1日，在一个63人的“上海二房东、公寓楼老板交流群”里，一位手上有200套房源的二房东介绍了违改的盈利方式：通过打隔断、格局改造，将一套100平米的房子变为6-7个带独立卫浴的单间，高峰时，每套房子的月利润能达到6000元，还很容易出租。

“有需求才有市场，才有二房东这个产物。”王铮说。2015年前，上海租房市场上更多的是做隔断的个人二房东，那时租客对住房的要求低，“图便宜，只要能住人，隔板间也行”。

最近几年，王铮发现人们的要求高了，违改成的单间更受欢迎，带看房子时，10个会有8个提出不要隔断房。隔断房，简单理解就是在屋内额外建墙，增加房间，违规改建则会拆墙重修，改变房间原本的设计用途。

将地方经验上升为立法

条例出台后，违改单间的现象将被遏制。

北京和上海的条例中均规定，起居室不得单独出租，非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积、居住人数也须符合规定，并以原始设计或经批准改建的房间为最小出租单位。北京还要求出租住房不得打隔断，该说法并未出现在上海条例中。

冯樾介绍，作为最早提出“群租”概念的城市，1999年上海就出台过《上海市房屋租赁条例》。此后二十余年，对于群租和违改问题，还先后出台过各种地方性文件，此次条例内容与之前基本一致。

如2011年《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，出租房屋不得分隔搭建。2014年上述管理办法重新修订，限制每个房间居住人数为2人。

2015年上海出台了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量房的试行意见》，放松群租标准，允许将客厅单独分割出租，为“N+1”模式提供了合法身份，此次条例中，这一标准得以继承。

“是否能够打隔断，厨房、卫生间等单位能否单独出租，不同立场上会有不同看法，但政府如果不加规制，大概率会出现能隔多小就隔多小的情况，带来住房安全隐患。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉南方周末记者，这是此次北京条例修订将此类条款重新写入的原因。

北京条例出台前，楼建波曾参与过前期调研和立法讨论工作，并为国家《住房租赁条例（征求意见稿）》提供过专家咨询意见。在他看来，虽然对隔断房的禁止性规定在此前的地方文件中均有出现，但和之前政府出一个文件就查一查、管一管相比，条例的规定会起到常态化监管作用。

冯樾介绍，2000年上海房屋租赁条例出台时，国家和地方住房租赁方面的法律法规尚不完善，同时，住房制度改革才刚起步，为进一步活跃市场，原条例中更多对租赁当事人之间的民事法律关系进行调整，尽量减少不必要的行政干预。

“近几年租赁规模越来越庞大、租赁关系越来越复杂，也碰到了一些问题，有必要在这个阶段规范市场发展，将过去好的经验、做法上升到立法层面。”冯樾表示，此次上海条例中的部分制度此前已试行多年。

上海市房屋管理局信息显示，2020年5月，上海曾启动首批房地产经纪人从业信息卡发放工作，目前已有约8万房地产经纪人员申领了从业信息卡，并对3400多条严重违规经纪人信息进行记载，违规信息还被纳入“行业黑名单”公示。此次条例中，从业信息卡申领也被列为一项要求。

冯樾说，此前，从业信息卡的推广工作主要通过行业组织完成，仅是自律要求，未做强制规定，但在主要的房地产经纪机构、大型企业中已实现了大范围覆盖，所以此次进一步规范租赁市场时就将其上升为立法。

至于不属于任何机构的个人二房东，随着个人转租业务扩大，具备了经营行为特点，管理中也不能将其视作简单的民事行为，下一步也会强制要求他们成立市场主体，登记备案，纳入住房租赁行业整体监管中。

“在实际操作中，对于个人二房东的管理如何贯彻实施是未来工作的难点，不仅需要房屋管理部门和市场监管部门推进，还需要基层一起努力。”冯樾表示，对于街镇如何进行租赁住房的监督管理，此次条例“总则”及第五章中均作出了明确要求，以期形成社会治理的合力。

监管二房东资金账户

二房东跑路，是租房市场的另一乱象。

在上海租房时，“沪漂”叶倾就既遇到了违规改建，又遭遇了二房东跑路。2018年，叶倾在普陀区的单位附近租下一间隔断房，二房东在客厅、主卧打了三道墙，将原本的三室一厅改为六室，叶倾住其中一间。

二房东提出，每月租金2400元，低于市场价近600元，如果愿意提前支付一年房租，另加一个月押金，每月还可再降400元。合同签订后，叶倾一次性支付了两万六千元。

入住一个月后，最后一间隔断房出租，新租客交了三个月租金加一个月押金，此后二房东的电话就打不通了。不久，原房东找上门，说迟迟没有收到房租。租客们这才知道，钱被二房东骗走了。

通过网络发帖，叶倾联系上了被骗的其他租客，发现从2018年到2020年，这位二房东变换身份，以同样的方式在上海四个区行骗，受害者至少三四十人。

2018年后，青客、蛋壳、爱公寓、蘑菇租房等长租公寓公司也频频爆雷。2021年底，北京发生过“望京二房东跑路”事件，通过“按年收租户租金，按月付给中介”的方式，二房东骗取近千万元资金，被骗租客百余位，自如、链家、我爱我家等机构也牵涉其中。

冯樾向南方周末记者解释，很多企业爆雷是因为采用了“长收短付，高进低出”的方式，难以持续运营。

孙维飞认为，对于集中转租后出现的跑路或倒闭情况，新的住房租赁条例增加了资金监管规定，施行后，类似的问题或可规避。

如《上海市住房租赁条例》规定，住房租赁企业从事转租业务的，需开立住房租赁交易资金监管专用账户，将其向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分存入监管账户。在北京已经施行的条例中，也有相似规定。

“以前我们认为押金、租金收取属于市场行为，出租人和承租人可以自行确定收取周期，就像商品房买卖一样，完全遵循市场机制，后来发现问题频发，所以现在条例明确表示，政府需要对租房市场进行干预。”楼建波说。

“2018年上海通过了《单用途预付消费卡管理实施办法》，对理发店、按摩店、娱乐场所等办理的预付卡进行监管，几年下来，资金监管效果还不错，所以此次条例中也要求对住房租金建立监管账户。”孙维飞表示，未来这也许会成为各地的共同经验。

目前具体的资金监管细则尚未公布。但2021年12月，上海市房管局曾联合银保监会上海监管局发布《上海市住房租赁交易资金监管实施细则（试行）》，要求住房租赁经营机构在上海注册的商业银行开设唯一的资金监管专用账户，承租人、贷款机构需将租金、押金或“租金贷”直接存入账户，再由银行向住房租赁企业划转资金。

冯樾透露，为了保障租赁当事人权益的同时减少对企业正常经营的影响，此次上海条例配套的资金监管细则会对2021年发布的版本进行优化，仅对一次性收取租金超过三个月，或押金超过一个月租金的部分进行监管，基本的思路和方向不变，目前试点工作仍在进行中。

立法时的推敲

将规范性文件的内容上升为立法，过程不易。

2012年，受北京市住建委委托，楼建波进行了立法前期的调研工作。他向南方周末记者回忆，由于当时民法典和住房租赁条例尚在修订，曾有人提出延迟进行，“后来还是觉得住房租赁市场上有很多问题需要规范”。

“如果地方立法都要等到全国性立法出来后再去制定，那地方立法永远是当补丁的，没有地方立法的探索，全国立法又怎么能立得好呢？”讨论中，这段发言曾让楼建波印象深刻。

《北京市住房租赁条例》从调研到立项走过了8年时间。楼建波介绍，条例是在民法典和征求意见稿的框架内，结合地方城市定位和实际起草的。

上海的立法准备工作同样很早就开始了。冯樾介绍，2015年前后，对《上海市房屋租赁条例》进行修订的立法调研工作即已启动，一直是人大立法的调研项目。结合近年住房租赁市场发展实际最终决定聚焦住房重点，废旧立新。

2021年底，中央经济工作会议首次提出“探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。在此背景下，上海市房管局向市人大提出申请，将住房租赁条例列为2022年正式的立法项目。

立法时有很多细节的讨论。例如，个人转租房屋达一定数量要进行工商登记，数量怎么定？楼建波记得，2020年住建部公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，标准是10套以上，最开始北京讨论中也说过10套。“但有人提出，如果将标准定为10套，那二房东只转租5套是不是就合规了？最终，大家觉得还是要写得灵活一点，给市场留点自由度，后来就没有写具体的数字。”

对这一问题，上海的条例中同样未做说明，仅提到具体规定由市房屋管理相关部门会同市场监管部门制定。冯樾透露，具体数量还需结合上海实际确定，目前房管局还在进一步研究中。

孙维飞认为，此次上海条例正式公布的内容以倡导为主，重在“稳中求进”，立法讨论过程中，与会专家的重点集中在合法性问题上，“到底多少数量合适，还要考虑各地的情况，毕竟条例的适用不止一两天。”

2023年2月1日，《上海市住房租赁条例》即将实施。冯樾透露，目前上海市房管部门主要在进行配套文件完善及政策宣传工作，条例实施后，从主体备案、房源发布，到网签备案、资金监管，将对住房租赁企业、房地产经纪机构及网络信息发布平台进行全过程监管，并将进一步推进保障性住房相关工作。

对于条例可能带来的影响，自如方面向南方周末记者表示，租房市场规范会对大企业产生利好，有利于企业自身稳健运营。

（应受访者要求，文中王铮、叶倾为化名。）

南方周末记者 蒋敏玉

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。

原文地址"2016房地产贷款政策（2016年房地产政策）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/124470.html。

微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码