有预算，又想鸡娃的，还是买回市区吧，下面是广州楼市滚雪球给大家的分享，一起来看看。
广州海珠区买房贷款
本文为读者来信解答，也欢迎大家发邮件咨询：
球哥：
您好，关注你公众号也有一年多时间了，每天都会阅读你零点更新，在你的文章中，除了能获得一些购房的心得以外，也看到各种人生百态，还挺有意思的，今天，我也想请教一下球哥我的情况。
基本情况：
家里有俩娃，老公在昌岗上班，我在佛山（顺德南海两地跑），已有首套110平供完，在番禺天安科技园附近，小楼盘，房子坐北向南的中层，楼间距100米，房子舒适度还是很ok的，就是周边配套差点，不靠近地铁，但开车出行走番禺大道北也还ok吧，向北10min到山姆，向南15min到番禺广场永旺，最关键的是没有好的学位，对应的是村小学位，还有点距离，要骑个小电动接送。（此处估计你内心对白：又是一个首套买了蟹货的人）
问题：
大娃明年小学了，家庭年收入约70到手，存款约100左右，挣扎的问题点在于要不要赶在娃上小学前二套，好改变读书命运？虽然囊中羞涩，但是看到你发的朋友圈50w首付也能找到好的盘上车，就勇敢的发个邮件咨询下，看看能不能单车变摩托咯。
二套需求其实还是很明确的，学位稍微好一点，但是也不奢求什么华阳小学之类的，毕竟有自知之明，步行可上学；近地铁，毕竟首套不近地铁感觉通勤时间还是很受影响；虽然不祈求翻番之类的，但至少保值吧。
早两天去看到番禺某个300万左右的新盘有点心动，想问问你的意见。
以上只是我个人见解，因为在房产配置上，我只能算是小白一枚（看首套就知道），因此想请教一下你的专业意见，以我们现在的状况，有没有更好的区域和方向可以考虑？是该躺平等，像你之前说的娃的教育问题，父母教导和培训班作用更重要，待囊中丰满点再做打算呢，因为不纠结读书问题生活还是挺快活的。还是趁着人到中年，不该这么早躺平，明年入学前放手一搏？
雪球：
你的情况，手上有一套番禺的蟹货，没有贷款；现在手上有100万现金，夫妻年收入70万元。二胎，大娃明年要上小学。老公在昌岗上班，老婆往佛山跑。
我不了解你家庭的实际情况，从来信看，你们家似乎躺得太平了。年收入70多万，房子没贷款，手上100来万现金，就算买房也只想买300来万的番禺新房。
你们留下来的钱有啥用呢？如果没有太重要的用途，我建议还是买套好房子吧。自己一家人住得舒服，还能保值增值。
虽然说子女的教育不用太苛求上名校，但是，如果对子女的教育有要求，有条件还是离开番禺区吧，同理，白云区也是的。
不是说番禺的新房不好，只是你们的收入水平可以买更贵的，教育方面，你可以查查知名的课外培训机构，有多少在番禺区的。
子女上学是十几年的战斗，除了学校外，生源外，圈层外，课外培训机构也很重要，但你会发现，这些机构都集中在哪？最核心集中在动物园和天河北，你看最近的疫情流调就知道了。
海珠区和荔湾区上兴趣班也是挺方便的。番禺区呢，真的少，课外上兴趣班非常不方便。
此外，现在的中考政策，老三区（海珠，荔湾，越秀）考上好的高中确实是轻松点的。
所以说，为啥番禺和白云的房价一直滞涨，很大原因是因为家长们一到小孩要上学的时候，就计划抛售番禺的房子出来换到市区去上学，抛压太大了，就很难涨了。
我给你的建议是，二套房买海珠的学位房，一方面适合你们夫妻的上班通勤，另一方面这个预算你们也能承受。
初步想到适合你们的楼盘，比如翠城花园，600万有三房了，昌岗中路小学（之前发过2022年预警，2023年暂不清楚）。朗晴居和富基广场，海珠实验小学，650万起有三房。
可能你会问，你买二套房，但手上只有100万现金，怎样才能买600多万的房子？
其实是可以处理的，以你们现在的资产情况和收入情况，我认为是安全的，可行的，也符合你们的需求的。
而且，你的小孩明年就要上学了，农历年前就要买好房子了，留给你的时间并不多的。
有购房需求的，可以找我们，绝对能带给你更新的购房思路，给你更专业和靠谱的购房方案。
其实，买房的预算，该买多少钱的房子，主要是看收入水平，和收入的持续能力，不只是看首付。
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广州海珠区房子
现在的天河黄埔，走在路上都会觉得烫脚，想选一个中意的房子比徐峥留长发还难。
敲黑板！不要追高！不要追高！没必要追高！前文提到过，现在的市场没必要追高。今天来说说石溪为代表的海珠西。
海珠现在的概念，最强在琶洲区域，再就是创新湾。创新湾前期的看点在广纸、石溪、沥滘片区。
炒一下前段时间的冷饭，海珠区石溪村旧改，总投资约177亿元，由佳兆业+红八方共同来完成，实际改造范围约101.38万方。
划一下重点：
1.先建设复建安置区，后建设融资区。建设融资区时，须先建设完成相应建筑面积的安置区，并且不得低于相应的比例；
2.全部安置房开工建设截止日期，2023年12月31日前；
3.安置房建设基本完成截止日期，2025年12月31日前。
简单来说，石溪旧改在时间节点把控会比较严格。安置区和融资区将交替建设，未来几年住宅以及商业项目陆续入市。预计6年之后会有初步效果，10年左右全新的城市形象基本成型。
至于目前石溪版块自身值得关注的原因主要如下几点：
1.旧改自然不能给到我们立竿见影的效果，可能都没等到旧改成型就置换了。即便如此，旧改红利依旧是可以提前反馈到房价里。
随着创新湾的持续推进，以及区域内各大高价新盘的上市，石溪版块的二手房也会得到更多的关注。
2.交通方面，目前广佛线石溪站已通车，6站到珠江新城约20分钟，开车距离10公里。去往海珠其他主要通勤目的地客村、昌岗等都很方便。
目前在建的地铁10号线，预计2023年通车，从广钢，经过石溪，到越秀，最终到体育西、天河客运站一带。
图片来源：中国广州发布
3.老城生活气息比较浓厚，配套成熟，该有的都有。
而不足之处最主要的两点：
1.整体面貌较旧，对于比较看颜值的人来说，第一印象不太好；
2.学校教育质量一般，如果近期有上学需求，并且非常看重学校的，可以忽略了。
整理了石溪版块目前主要的一些二手小区大致情况，其中包括了东晓南、燕岗靠近石溪的一些小区，比较有对比性。
石溪地铁出来，主要是这几个小区，基本上石溪地铁被金碧系列以及鸣翠花园包围。
第一金碧，楼龄近20年，目前海珠关注人气榜首，均价4万/平，主要在售60-120方二至四房（本文对楼梯楼、一房以及放盘量很少的户型不做统计）。
楼龄较久，内部配套非常充足，户型选择范围大，楼梯电梯房都有的选择，对于刚需上车比较友好，交易比较活跃。其中森林公园组团，户型、朝向、视野、楼距都比较优质。
属于开放式小区，户型比较老式，跟不上现在人的喜好，车位紧张，靠近工业大道的几栋楼会有噪音影响。
第二金碧，楼龄15-18年为主。主力户型58-108方二三房，目前均价约4.2万/平。
户型设计相对新一些，格局较好，不过西向户型不少。小区被高压线贯穿分割，小区园林较小，视觉效果不好。其他的与第一金碧相似。
第三金碧，楼龄相对更加新，目前海珠成交榜第一名。均价4.5万/平，目前在售主要64-130方二至四房。
楼龄在区域内比较新，颜值耐看。主打三房，两房户型比较差。园林、绿化比较好，适合刚需偏改善的买家。缺点依旧是开放式小区，车位紧张。
鸣翠花园，分四期开发，最新一期早两年一手刚清盘，属于石溪板块最新的小区。
外观比较新，管理相对严格一些。西侧紧靠高压线变电站。
小区户型以改善为主，主要群体是周边工作自住居多，放盘量很少，放出来的基本上只有边角料，楼层差、或者靠近变电站的。
锦丽居，均价4.35万/平，主要在售75-113方二三房。步行200米到东晓南地铁站，紧靠商业体星光百货，小区规模中等偏上，物业管理比较好，外观较新，园林也保养不错。
不过小区比较隐蔽，不容易被发现，本身也名气不高，只能说，酒香也怕巷子深。自住方面还是比较舒适的。
保利花园，均价4.65万/平，主力在售68-144方二至四房，以及更大面积的单位，楼龄跨度较大，一部分楼龄较久，不少楼栋靠工业大道。
大型社区，超5000户，在海珠相对稀缺，高层目前可以望江。物业管理比较严格，户型也相对方正，园林景观也都保养的好，背靠广纸新城。
保利百合花园，分两期开发。小区自身没有太大亮点，主要是保利品牌自身特点，物业管理不错，户型格局方正，小区园林景观比较好。单价不低，性价比相对一般，可以作为对比选项。
总体来说，锦丽居、鸣翠花园偏周边上班族自住。对于其他区域上班族，预算足够的可以考虑保利花园、第三金碧花园，其次第一、第二金碧。
如果把上述楼盘作为区域内一线小区的话，其他的比如富力顺意花园，可以作为一个备选的强二线对比项。
侨诚花园、嘉鸿花园，在开发商、产品、价格等方面都处于中间位置，属于区域内二线小区，对于自住想买个相对低总价的电梯小三房的人来说，这里是可以满足需求的。
保利红棉，楼梯楼较多，电梯楼稍微少一些，非常有老城区的感觉，单价相对低一些，属于二线。
至于晓港湾、加怡花园、瑞宝花园等，相对比较老旧，只能说，纯刚需上车。不建议入手。
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