农行济南分行成功破题济南市首笔农村集体经营性建设用地抵押贷款，下面是大众日报给大家的分享，一起来看看。
房产证 集体土地 贷款
农行济南分行坚持把服务乡村振兴做为全行工作的重中之重，聚集金融服务农村产权制度改革等重点领域，积极创新产品和业务模式支持济南市乡村振兴战略实施。继2019年全国系统内率先创新落地农村集体经济组织贷款产品，助力济南市成功完成全省村集体股权质押融资试点任务之后，2022年9月30日，农行济南分行通过向济南市市级重点项目——历城区云台山田园综合体项目投放贷款2100万元，实现了济南市首笔农村集体经营性建设用地抵押贷款和全省农行系统首笔乡村人居环境贷。这一突破为激活入市后的农村集体经营性建设用地金融价值，推进农村集体经营性建设用地入市改革全面铺开和向纵深发展，加强农村人居环境整治的金融支持均提供了典型经验。
2021年12月27日，济南市区内首宗集体经营性建设用地在历城区港沟街道芦南村成功出让。该地块为商业用地，由济南诗酒田园科技有限公司竞得，拟用于云台山田园综合体项目建设。芦南村位于济南市2022年内重点突破的美丽乡村先行样板区——历城港九片区核心区域。云台山田园综合体项目正是打造该样板的重要载体。该项目依托当地山水自然环境和山楂、小米等特色农业资源，建设内容包括林果示范园、生态观光园、农业双创孵化中心等农业、旅游设施，致力于打造集生态涵养、文化传承、休闲观光等功能于一体的有机综合体。项目建成后预计能够为当地提供就业岗位近1000个，实现人均收入约2万元/年，有效提高当地农民生活水平。
农行济南分行在获悉该项目信息后，第一时间组建工作专班，高层对接区政府及项目业主，了解融资需求及项目进展。由于该项目属于一、二、三产业融合类项目，经营建设内容涉及农业、加工业、旅游业等多个行业，面临的内外部市场环境较为复杂，受疫情等因素影响近两年相关行业经营数据波动较大，项目未来经营收入不确定性较强，缺乏有效担保，项目调查评估难度较大。针对上述情况，项目专班团队在全面收集掌握相关行业政策和数据信息的基础上，先后5次赴企业及项目现场调查了解项目建设内容、进度和未来经营计划；从项目规划前期介入，制定专属金融服务方案，合理设定贷款金额、利率和还款期限；创新担保方式，以集体经营性建设用地使用权抵押担保，有效解决项目融资担保难题；高效完成项目方案设计、融资可行性研究、项目评估测算等“一站式”金融服务。在前期深入跟踪调查的基础上，从正式发起业务流程仅用不到一个月的时间即成功投放项目贷款2100万元。同时，农行还利用开展项目合作的机遇，多次组织党员干部赴芦南村学习交流党建和乡村振兴先进经验，组织业务人员进村走访，积极推荐强村贷、齐鲁富民贷、惠农e贷等乡村振兴系列贷款产品，为村集体和村民上门提供金融服务，获得地方党政、项目业主及当地群众的一致好评。
通过该项目的落地，农行济南分行履行了金融服务乡村振兴的重要使命，助力济南市乡村振兴重点项目落地，有效促进当地一二三产业融合发展；从金融方面有效助推了农村产权制度改革，有利于促进济南市农村集体经营性建设用地加快入市，盘活农村土地资源，同时有利于缓解核心城区土地资源短缺的紧张局面；有利于改善当地农村人居环境，提升村民就业和收入，协助济南市完成打造美丽乡村先行样板区的年度目标；将业务经营与党建有机结合，开启了“党、政、银、企、村、民”共同打造乡村振兴齐鲁样板的新模式。（大众报业·大众日报客户端记者 段婷婷 报道）
集体土地证可以抵押吗
众多民营企业在农村通过受让、租赁集体建设用地建设厂房，投入了大量的资金，但却无法办理不动产登记。
而一旦无法取得不动产登记证，就意味着法律上不认可民营企业主合法取得厂房的所有权以及占用土地的使用权，这不但影响了厂房抵押贷款，造成民营企业融资难，而且因为不能确权登记，致使作为民营企业最重要资产的厂房游离于法律保护之外，随时可能因为各种原因被强拆而无法获得合理赔偿，而造成重大损失。
前面笔者分析了农村租地建厂面临的各种风险，根本原因是我国的《土地管理法》长期禁止集体土地流转用于非农建设。
好在法律禁止集体土地流转终于在2021年1月1日起有了颠覆性的改变，从禁止改为明确允许。而修改后于2021年9月1日起实施的《土地管理法实施条例》对集体土地流转表现得更加友好，该条例第38条规定“ 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用”。第42条规定“集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。”
通过综合对上述法律条文的解读，我们可以得到两个明确的信息：一是在农村集体建设用地上的厂房可以办理不动产登记，而且是直接登记在企业名下，而非登记在农村集体的名下；二是办理不动产登记需要符合条件。
对于按《土地管理法实施条例》第42条规定，集体建设用地合法流转，办理报批后建设的厂房可以直接登记在民营企业名下的观点，笔者在与土地管理、不动产登记机关负责人探讨过程，管理机关有不同意见，认为土地是集体所有，不动产还是要登记在集体经济组织名下。
笔者认为这样的理解是不正确的。因为该条款规定不动产登记的对象是“集体经营性建设用地使用权”和土地上“建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权”。经过流转后的集体土地使用权已经和所有权分离，所有权仍然归村集体经济组织所有，而使用权已经归受让人所有。这跟国有土地使用权出让是同样的道理。而地上的建筑物的投资同样是企业，而非集体经济组织。所以，不动产不能登记在集体经济组织名下，而是应当登记在作为土地使用权、建筑物所有人的民营企业名下。
故此，笔者认为，按照现行法律规定，民营企业租地建厂后获得不动产登记已经不存在法律障碍。
当然，并不是所有在取得集体建设用地使用权土地上建设的厂房都可以进行不动产登记，因为还有一个“符合条件”问题。
依照《土地管理法实施条例》第39条、40条、41条的规定，集体建设用地使用权的合法出让，需要符合国土空间规划条件、用地的规划条件，开发建设强度、生态环境保护等要求，并在在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府审查。出让、出租合同应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等条款，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。
如果不符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，即使支付了出让金、租金，建设了厂房，依然无法获得不动产登记。
那么，对于2021年9月1日前已经租地建设的厂房可以获得不动产登记吗？
笔者认为，如果符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，或经过按上述条件整改、接受罚款，补缴税费等合规手续后，是可以的。
文字有点长，笔者做下总结：
一是集体建设用地建厂可以办理不动产登记了。这解决了民营企业厂房长期以来“灰色”化、无法抵押融资的难题。有着十分积极的意义。
二是办理登记需要符合严格的条件。按现行法律规定，条件不比受让国有土地建厂的条件低，意味着今后取合法取得集体建设用地使用权的成本会比以前高不少。
三是对新规实施前已经建成的厂房，必须符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求等条件，或整改后符合上述条件，才能补办不动产登记。有关这个问题，需要各级政府以解决历史遗留问题、支持民营经济发展为出发点，出台灵活的实施法规、政策，使长期困扰民营企业主和土地管理的厂房合规问题得到彻底解决。
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