苏州最全购房政策与贷款政策，下面是苏州有贝壳给大家的分享，一起来看看。
二套房贷款审批
想要在苏州拥有一套房子，需要满足哪些条件？今天贝壳苏州就带你一网打尽苏州购房政策与贷款政策，别忘了上贝壳，看苏州好房哦！
目录如下：
购房政策
一、在苏州，买房需要哪些条件？
二、本科毕业后，我成了苏州人
三、各区人才落户办理地址
商业贷款政策
一、首套、二套要明确
二、什么情况下导致个人征信不良？
三、信用良好，为什么会被拒贷？
四、夫妻二人贷款买房，谁做主贷人合适？
五、等额本金VS等额本息，怎么选择？
六、申请商业贷款买房流程
公积金贷款政策
一、公积金贷款政策一览
二、公积金贷款什么时候会被拒贷？
三、公积金常见问题答疑
四、3种贷款方式优劣势比较
购房政策
一、在苏州，买房需要哪些条件？
非苏州户籍在苏州市区及昆山、太仓限购1套房，且需要提供自购房之日起3年在苏州大市内连续缴纳两年社保或个税证明；
苏州本地户籍居民家庭限购3套。
苏州市限购政策
限购范围
苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）、昆山、太仓
限购条件
非本市户籍
允许购房数量
1套
所需条件
1.需提供自买房之日起3年内在苏州连续2年及以上的社保或个税证明；
2.相城区新房需积分满600或开具人才证明才可购房
本市户籍
允许购房数量
3套
所需条件
1.苏州大市都算苏州户口，吴中、新区、园区、姑苏、相城、吴江、昆山、太仓、张家港、常熟户口，都算苏州户口；
2.驻苏州部队现役军人，现役武警家庭和本市户籍到外地服役军人，都算苏州户籍；
3.夫妻双方只要有一人是苏州户口的，购房就按苏州市户口政策执行；
4.外来人才引进的，由区、市两级组织部出具相关证明后，等同于苏州户口。
1、社保或个税缴纳范围
在苏州大市范围内，包括苏州市区以及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。
2、限售政策
苏州市限售政策
限售范围
苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）、张家港
限售时间
新房
苏州市区
自取得不动产证3年
张家港
自取得不动产证2年
二手房
苏州市区
自取得不动产证5年
张家港
自取得不动产证2年
二、本科毕业后，我成了苏州人
2020年3月20日，苏州重磅发布人才落户新政，灵活调整人才落户政策；于2020年5月1日正式执行。
1、申请条件
1.本科及以上即可落户（本科年龄不超过45周岁，博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁，硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁；
2.大专缴纳6个月社保可落户（年龄不超过35周岁）。
2、所需材料
l 毕业证书或专业技能证书材料
l 人事档案材料、身份证、户口簿
l 房屋产权证明或单位集体户首页
l 婚姻状况材料
l 诚信承诺及公示反馈材料
l 社会保险缴纳证明记录
3、申请流程
三、各区人才落户办理地址
办理落户流程按预审、公示、材料提交、申请受理、审核、户籍迁移6个步骤实施。
1、关于户口落在哪，有个先后顺序：
合法稳定住所＞投靠直系亲属＞人才集体户。
2、关于迁移户口
（1）省内的，可填写电子准迁申请表，一站式迁移；
（2）省外的，可选择邮寄，也可选择由苏州公安局核发《准予迁入证明》；原籍批准迁移后，可以带着户籍、婚姻状况材料，省外还需带《准予迁入证明》、《户口迁移证》，去公安机关办理落户即可。
合法稳定住所：包括自己的房子和公租房。
商业贷款政策
一、首套、二套要明确
商业贷款中对于首套二套判定，不仅要看本市的商贷记录，还要看全国范围内贷款的记录。
苏州实行认房+认贷的政策，在苏州无房有贷款记录算作二套房。
1、首套、二套的界定
首套房：家庭名下无房+全国范围内无住房贷款记录（以征信为准）
二套房：本市有一套住房或全国范围内有住房贷款记录（以征信为准）
2、首套、二套的首付比例
苏州市限售政策
购房性质
首付比例
首套首贷
最低30%
无房，有贷款记录
最低50%
有1套房，无贷款记录或已结清
最低50%
有1套房，贷款未结清
最低80%
有2套房
停贷
二、什么情况下导致个人征信不良？
银行在审批购房贷款时，会根据借款人征信报告中“历史还款记录”等判断其个人信用，决定是否批贷及批贷额度。
l 信用卡、网贷、房贷、车贷等逾期或不还款
l 为第三方提供担保，第三方未按时还贷
l 拖欠电费不还
l 负债过高，且贷款金额过大
l 征信多次被非本人查询
l 助学贷款拖欠不还
l 本人和配偶有不良公共记录
l 贷款利率上调，仍按原金额支付，产生欠息逾期
温馨提示
1、量入为出，按时还款；已有逾期的，应尽快还款；
2、逾期信息有误，应尽快申请纠正；勿将身份信息随意提供给他人。
三、信用良好，为什么会被拒贷？
银行在审批购房贷款时，信用良好不是唯一的考核要素。银行还要从房龄、年龄、经济收入等多方面进行考核。
1、借款人年龄不符合要求
一般要求借款人年龄不超过65周岁，同时还要满足：贷款年限+借款人年龄≤70（各银行之间有差异）
2、家庭名下房产达到限购数目
在办理商业贷款时，本地户籍在苏已有两套及以上住房，非苏州户籍在苏已有一套住房的，则被限购。
3、还款能力差
申请商贷购房，收入证明是证明借款人还款能力的有利材料。工资流水必须能够覆盖月供的两倍。若借款人收入不够，银行会拒贷。
注：借款人收入不够时，可提供其他有价资产证明，如房产、存款、理财、基金、股票等。
4、房龄太大
房龄关系到房屋价值。
在申请商贷时，会根据房龄计算贷款年限。房龄太大时，则很容易被拒贷。
四、夫妻二人贷款买房，谁做主贷人合适？
夫妻共同贷款买房，在确定谁担任“主贷人”时，要根据实际情况而定。
1、谁做主贷人？
①看收入——选收入高且稳定的一方做主贷人
便于贷到更高的额度
②看年龄——选年龄小的一方做主贷人
贷款年限更久
③看征信——选征信好的一方做主贷人
如果主贷人征信有问题，银行可能不会放贷
④看五险一金——选有五险一金的一方做主贷人
缴纳五险一金的一方相比于没有五险一金的一方，办理贷款时更容易通过银行的资质审核。
2、所需材料
l 身份证（2代需正反两面）
l 购房合同
l 户口簿：最前页、索引页、个人单页
l 结婚证
l 收入证明
l 首付款收据
l 资金托管协议
l 交易确认书
身份证、户口簿、结婚证、首付款收据都要复印件，一般一式三份；
以夫妻名义共同申请贷款时，房子是购买的共同财产，所有借款是共同负债，房子要抵押给银行，必须双方签字确认。
五、等额本金VS等额本息，怎么选择？
等额本息：在还款期间内，每月偿还的本金和利息的金额固定。这种还款方式，适合收入较固定的贷款者。
等额本金：每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款方式，初期的房贷压力较大，但在后期，压力会越来越小。
假设小红有100万的商业贷款，贷款30年，以4.9%的利率来计算：
1、用等额本息的还款方式，还款总额为191.1万元，其中利息总额91.1万元，月均还款5307元。
2、用等额本金的还款方式，还款总额为173.7万元，利息总额73.7万元，首月应还6861元，但首月后每月递减11元，最后一个月还款2789元。
等额本息
等额本金
计算方式
利率计算
复合利率计算
每期还款本息
等额
不等额
每期还款本金
前少，后多
等额
每期还款利息
前多，后少
前多，后少
适合人群
工薪族，收入稳定的家庭
收入较高的家庭
六、申请商业贷款买房流程
申请商业贷款买房，面签时可直接签署借款合同，从面签到银行批贷只需要7-10个工作日。
01 审核 10个工作日 买方资质审核，卖方房屋核验
02 网签 1个工作日
03 面签/审核 7-10个工作日 签借款合同，银行出批贷函
04 评估 2-3个工作日 出评估报告
05 放款 10-15个工作日
06 抵押登记/过户 最快1个工作日
07 缴税 各城区时效不同
08 领证领款 各城区时效不同
温馨提示：
1、商贷购房，网签和评估可以同步进行；
2、各银行放款时间有差异，以银行政策为准
3、部分城区缴税，过户需要约号，时效不同
公积金贷款政策
一、公积金贷款政策一览
住房公积金贷款是购房成本较低的一种贷款方式，很多人都想使用，却不知道如何办理，能不能办理。
1、什么是公积金贷款？
公积金贷款是指当履行住房公积金缴存义务的职工按规定申请购买具有所有权的本市城镇自住住房时，以住房作为抵押物的购房贷款。
优点：利率低，利息少
缺点：贷款额度少，办理时间长
除了买房，有以下几种需求时，也可以办理公积金贷款：
l 建造自住住房
l 翻建自住住房
l 大修自住住房
2、需要符合什么条件才能办理？
①购买本市城镇所有权的自住住房；
②本市有≤1次公积金贷款记录且已结清；
③申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金。
二、公积金贷款什么时候会被拒贷？
贷过款的都知道，需要符合一定条件才能通过审批，否则即使申请了也会被拒绝贷款。那么，公积金贷款存在哪些情况会被拒贷呢？
有下面任何一种情况都可能被拒贷：
（1）有三套及以上住房
家庭名下在苏州市区有三套及以上住房，不予贷款。
（2）有未结清贷款
申请人及配偶有未结清的公积金贷款，不予批准。
（3）已申请次数≥2
公积金以家庭为单位最多可使用2次，若夫妻一方婚前已使用公积金贷款购买住宅2次，则不可再用公积金贷款购买住宅。
（4）公积金缴存情况
在苏州缴存的公积金，非6个月连续缴存，目前断缴；申请公积金贷款的，不予批准。
三、公积金常见问题答疑
公积金贷款利率较低，是一种相对划算的购房贷款，公积金贷款相关问题你了解吗？
问：办理公积金贷款，申请人有年龄限制吗？
答：苏州公积金分两种，园区公积金以及市区公积金；
申请市区公积金时，男士年龄不超过60周岁，女士不超过50周岁；
申请园区公积金时，男士年龄不超过65周岁，女士不超过55周岁。
问：可多次使用公积金贷款买房吗？
答：以家庭为单位，最多可办理两次本地公积金贷款，第二次使用需在首次公积金贷款还清后。
问：公积金停缴后再补缴算是正常缴纳吗？
答：以下情况，若补缴至12个月，可视为连续缴存；
单位整体逾期补缴：在最初欠缴月份次月起3个月以内，一次性补缴此期间的公积金。
问：购买商业产权能申请公积金贷款吗？
答：不能，只有在本市范围内购买具有产权的自住住房，即住宅性质房屋才可申请公积金贷款。
问：公积金的钱可以取出来一起付首付吗？
答：不可以。公积金的提取是必须满足条件的。而在申请公积金贷款之前，是不可以用买房的名义将公积金提取出来的，只能等二手房过户之后，凭借契税发票、产证并带上身份证及银行卡，就可以提取。
四、3种贷款方式优劣势比较
买房贷款，常见的贷款方式有：公积金贷款、商业贷款和组合贷款。在这三种方式中，各有各的优缺点，这些优缺点你都清楚吗？
1、公积金贷款
优势：贷款利率比商业贷款低出不少，产生的总利息少
劣势：贷款额度上有限制，要缴纳一定的期限才能办理，办理流程复杂，放款速度慢
2、商业贷款
优势：贷款限制条件少，信用好有偿还能力的均可申请；贷款额度高；放款速度较快，办理流程简单
劣势：贷款利率高，产生的总利息多
3、组合贷款
优势：贷款利率较为适中且贷款金额较大；
劣势：要同时符合公积金贷款和商业贷款的贷款条件；要分别办理公积金贷款和商业贷款，准备资料多，手续复杂；商业贷款的部分会在央行个人征信体系中留档，再次买房算作二套房。
二套房贷款一般多久能批下来
原标题：存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险
调查动机
银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。
近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。
然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？记者对此展开了调查。
“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。
王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。
据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。
然而，记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。
暗箱操作以贷换贷
宣称降低还贷成本
记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。
据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。
一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。
但这些限制条件在一些中介看来并非难事。
北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。
“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”
隐性收费不可小觑
实际负担可能增加
“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？
在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。
“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。
他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？
“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。
“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。
值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。
来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行App申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现bug”，需要和银行预约线下提前还款。
来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持App或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。
短贷长投违反约定
或存在流动性危险
对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。
“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。
“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。
北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。
刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。
2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。
“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。（记者 张守坤 记者 陈磊）
来源： 法治日报
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原文地址"二套房贷款审批（二套房贷款一般多久能批下来）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/124318.html。
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