沈阳二手房“带押过户”法律解读和模式展望，下面是再审楠给大家的分享，一起来看看。
沈阳市组合贷款
前言
2022年12月30日，沈阳市召开“助企纾困稳定经济增长若干政策措施”新闻发布会，沈阳市房产局副局长廖文予介绍，沈阳将推行二手房“带押过户”措施，促进房地产市场平稳健康发展。
据不完全统计，自2022年8月份以来，已有济南、深圳、南京、合肥、广州、珠海、昆明、济宁、青岛、天津、烟台等超过20个城市出台“带押过户”政策。
一、二手房“带押过户”模式概述
1.法律依据
《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
民法典第406条相较于此前的物权法等相关规定，作出了重大变革，修改了关于禁止抵押物转让的规则，抵押财产原则上可以自由转让，例外为当事人约定禁止或限制转让的情形。
但是，民法典第406条规定的精神尚未细化和落实到不动产登记规范中，因此各地不动产登记机构一般沿用的还是旧法框架下的操作规范。抵押人想要转让带抵押房产，必须先清偿债务、注销抵押登记。根据这一要求，即便取得抵押权人的同意，抵押人也无法办理带抵押房产的转移登记（过户），必须先予注销抵押登记，随后办理房产转移登记，最后再次办理房产抵押登记。
这个过程中，无论是买方、卖方还是抵押权人，都面临着数个登记手续之间存在“敞口”风险，原抵押注销登记和新抵押登记不能实现无缝衔接，从而增加了转让交易的难度。
因此，“带押过户”是为了应对民法典第406条实施后带来的现实问题，而对不动产登记操作规范进行的新探索，其并不是一个明确的概念，只是一种口语化的表达。指的是在二手房交易过程中，对于存在抵押的房产，不用提前还清贷款、解除抵押登记，就可完成交易、转移登记（过户）。
2.模式特点
传统的二手房交易流程较为繁琐，需要“先解押再过户”，房产先要解除抵押才能办理过户，而解除抵押要求卖方还清贷款，进而买方再将房产抵押以获得贷款。通常需要卖方借款或买方垫资还清银行贷款，进而解除抵押、办理交易过户，再由买方重新设立抵押。在这一过程中，无论是买方，还是卖方，都可能承受巨大的筹措资金压力和风险，付出巨大的资金成本、时间成本，在传统交易模式下，买卖双方往返于登记机构、银行间多次办理手续，流程复杂、效率低下。
而“带押过户”模式下，解押并不是交易过户的前置条件，无需先还清银行贷款就可以实现转移登记（过户）、原抵押注销登记、新抵押设立登记等交易环节的一并办理，提升了交易效率和便利度，也有效降低了交易成本和潜在的法律风险。
二、现有“带押过户”模式的办理流程
目前，沈阳市还未发布二手房“带押过户”政策的实施细则、办理流程，通过对其他城市已经发布的办理流程的检索，主要有以下两种模式。可想而知，沈阳模式同样遵循一个原则：不动产登记机构与金融机构、公证机构（资金提存机构）协同配合，共建业务平台；对于同一房产上的转移登记、原抵押注销登记、抵押设立登记等业务，根据申请实现一并办理。
（一）济南“双预告登记”模式
2022年8月，济南市在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，即在存量房交易过程中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方也需要使用贷款购房的情况，在买卖双方达成交易意向后，可通过办理不动产转移和抵押“双预告登记”、购房资金存入公证“提存账户”等措施，实现存量房“带押过户”。[]
操作流程为：
1.买卖双方达成交易意向，签订存量房买卖合同后，买方可通过银行申请商业贷款或是公积金贷款、组合贷款。
2.买方贷款审批通过后,银行通过不动产网上抵押系统线上申请办理存量房转移及抵押的“双预告登记”，买卖双方通过手机APP软件对“双预告登记”申请进行确认。银行同时提交同意抵押预告登记转本登记的申请。不动产登记部门根据银行及买卖双方的线上申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，向银行及公积金管理部门推送抵押预告登记电子证明。
3.银行依据抵押预告登记结果放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方协商认可的法定资金提存账户中进行监管。
4.买卖双方向不动产登记部门申请办理房产转移登记。登记部门依据资金提存机构出具的提存证明，确定购房款已存入提存账户后，完成转移登记，同时将买方贷款银行的抵押预告登记转为本登记，向卖方贷款银行线上发送房产转移登记信息进行告知。
5.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方银行线上提交抵押注销申请，登记部门在线审核。也可以由卖方本人申请抵押注销，银行线上确认。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。
（二）济宁“一并办理”模式
根据济宁市《关于推行存量房“带押过户”与抵押人变更登记业务的通知》（济自资规发〔2022〕42号），对于卖方不动产存在抵押贷款、买方使用贷款购买不动产，买卖双方申请办理不动产转移登记的，可由买卖双方及抵押银行金融机构共同一并申请办理不动产转移登记及抵押人变更登记、抵押权注销和设立登记，实现“带押过户”。济宁市将“带押过户”办理流程细化为三种情形。[]
1.买卖双方贷款抵押权人为同一金融机构且原抵押合同（或借款合同中抵押条款，下同）继续有效并由买方继续履行的
（1）买卖双方签订购房合同后，买方向银行金融机构申请贷款，贷款银行对买方是否符合原抵押合同贷款资格进行审核；
（2）银行金融机构对买方贷款资格审核通过后，买卖双方、银行金融机构三方提交不动产登记申请书（转移登记、抵押变更登记）、身份证明材料、购房合同共同一并申请不动产转移及抵押人变更登记；
（3）不动产登记机构完成受理、审核、发证（电子证照）工作。
（4）银行金融机构将买方房屋贷款自行划转至本行卖方贷款还款账户。
2.买卖双方贷款抵押权人为同一金融机构且原抵押合同条款发生变化的
（1）买卖双方签订购房合同后，买方向银行金融机构申请贷款，贷款银行对买方贷款资格进行审核；
（2）银行金融机构对买方贷款资格审核通过后签订新抵押合同，买卖双方、银行金融机构三方提交不动产登记申请书（转移登记、抵押权注销和设立登记）、身份证明材料、购房合同、抵押合同共同一并申请不动产转移及抵押权注销和设立登记；
（3）不动产登记机构完成受理、审核、发证（电子证照）工作；
（4）买方贷款银行金融机构按约定从买方房屋贷款中先将卖方未结清贷款自行划转至本行卖方贷款还款账户，剩余部分划转至卖方个人银行账户。
3.买卖双方贷款抵押权人为不同金融机构的
（1）买卖双方签订购房合同后，买方向银行金融机构申请贷款，贷款银行对买方贷款资格进行审核；
（2）银行金融机构对买方贷款资格审核通过后，买卖双方以及各自贷款银行金融机构签订《带抵押转让四方协议》，四方提交不动产登记申请书（转移登记、抵押权注销和设立登记）、身份证明材料、购房合同、抵押合同共同一并申请不动产转移及抵押权注销和设立登记；
（3）不动产登记机构完成受理、审核、发证（电子证照）工作；
（4）买方贷款银行金融机构按约定从买方房屋贷款中先将卖方未结清贷款划转至卖方贷款银行还款账户，剩余部分划转至卖方个人银行账户。
三、“带押过户”模式对房地产交易的影响
二手房“带押过户”新模式是贯彻落实民法典实施工作的体现，是对民法典第406条的现实回应。与传统交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
当然，“带押过户”新模式的实施需要多部门合作、跨行协作互认，办理流程的细化、完善以及实施效果，还是一个有待观察与继续探讨的问题。我们也会持续关注相关政策在未来的明确与落地。
沈阳二套房公积金贷款
继3月底宣布二环外不限购之后，沈阳楼市限购似乎进一步放宽了。
根据多方消息，按照辽宁省市场利率定价自律机制要求，即日起，对沈阳市限购区域【和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）】外个人住房贷款首付比例执行如下：
一、居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%；
二、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；
三、对拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例为30%。
请各机构根据借款人偿债能力等综合情况进行风险评估，合理确定首付比例。
针对此消息，多家银行和代办机构的工作人员给出肯定的答复，纷纷表示消息属实。
可以看出，结合3月份的政策，在沈阳不限购区域买房，不仅能享受最低2成的首付，商业贷款利率也仅为3.8%，对于买房人来说，确实是实打实降低购房门槛，节省成本。
但是在当下居民消费信心不足的背景下，该政策能否大幅刺激成交，还不确定。
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