存隐性收费、续贷不一定成功 经营贷换房贷暗藏诸多风险，下面是光明网给大家的分享，一起来看看。
北京代办贷款公司
存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信
经营贷换房贷暗藏诸多风险
调查动机
银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。
近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。
然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。
□ 本报见习记者 张守坤
□ 本报记者 陈 磊
“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。
王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。
据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。
然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。
暗箱操作以贷换贷
宣称降低还贷成本
记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。
据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。
一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。
但这些限制条件在一些中介看来并非难事。
北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。
“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”
隐性收费不可小觑
实际负担可能增加
“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？
在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。
“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。
他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？
“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。
“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。
值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。
来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行App申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现bug”，需要和银行预约线下提前还款。
来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持App或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。
短贷长投违反约定
或存在流动性危险
对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。
“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。
“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。
北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。
刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。
2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。
“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。(法治日报)
来源： 法治日报
金融贷款公司
据融360大数据研究院统计，截至2月21日，在正常运营的1063家网贷平台中，拥有金融牌照的网贷机构24家，占比仅为2.2%。
其中，22家P2P及关联公司持有网络小贷牌照，6家P2P关联公司持有基金代销牌照，4家P2P及关联公司持有保险经纪牌照，3家P2P关联公司持有第三方支付牌照。
融360大数据研究院根据第三方数据整理，统计时间为2019年2月21日
22张网络小贷牌照
统计数据显示，截至1月20日，全国范围内共有网络小贷牌照300张，其中完成工商注册的有279张，金融办批复和过了公示期的共有21张。在这300张现存的网络小贷牌照中，除了个别爆雷的网贷平台以外，有22家目前还在正常运营的网贷平台已经通过主体或者关联公司获得了网络小贷牌照，占网络小贷牌照的7.3%。
在有网络小贷牌照的22家网贷平台中，有6家为海外上市公司，占比27%，另外10家间接持有网络小贷牌照，股东为国内或海外上市主体，占比45%。
融360大数据研究院分析师艾亚文指出，有网络小贷牌照并不意味着网贷平台比较可靠安全。事实上，此前网络小贷牌照的发放标准各个地区并不统一，且资质审核标准值得商榷。还有一些平台是通过收购的渠道间接获得网络小贷牌照。总体来看，上市公司因其背景实力强劲更易获得网络小贷牌照。
另外，艾亚文认为，有网络小贷牌照的平台未必愿意转型为网络小贷。因为网络小贷牌照对放贷的金额有限制，杠杆比率大约1至3倍，而持牌网贷待收都在几十亿甚至上百亿以上。平台转型网络小贷之路也不好走，网络小贷牌照一直是由省级的金融办进行发放，审批条件不一，网贷平台转型为网络小贷面临着同样的政策性风险。
6张基金代销牌照
基金代销方面，统计数据显示，截至2月，全国共有432张基金代销牌照，其中剔除银行、证券、保险、期货这四类金融机构以外，有130家第三方理财机构获得基金代销牌照。在这100多家独立销售机构中，有6家P2P公司以关联公司或集团持有基金代销牌照，占比1.38%，目前这些持牌的部分机构已经开展相关业务。
据悉，2012年之前，除了基金公司的直销外，国内具备基金销售资格的主要是银行、券商等金融机构。从2012年开始，监管部门才正式逐渐向第三方开放基金销售牌照申请。2015年与2016年，拿到基金销售牌照的独立销售机构分别为34家、36家，2017年，只有2家机构拿到基金销售牌照；2016年9月以后，国内第三方基金销售牌照的发放几乎陷入停滞。
融360大数据研究院不完全统计，目前至少有陆金服、宜人贷、积木盒子、凤凰智信、小牛在线、网信普惠等P2P公司持有或以集团持有基金代销牌照。
艾亚文表示，P2P网贷平台不得混业经营，更多平台是以集团或兄弟公司上线基金代销业务，主要是为了实现产品的多元化。此外，P2P网贷平台持有基金牌照可以增信，获得资本市场及网贷出借人的信赖，基金代销业务对上市估值有很大的影响，但门槛较高，性价比低让很多平台望而却步。
3张第三方支付牌照
保险经纪牌照方面，全国范围内1183张保险经纪牌照（截至1月20日）中，仅有4家目前还在正常运营的网贷平台已经通过主体或者关联公司获得了保险经纪牌照，占全国保险经纪牌照数0.3%。
“保险经纪公司整合了保险销售、产品和理赔资源，是进入保险业务最深的保险中介公司。正因如此，经纪牌照是资本最热衷的保险中介牌照。”艾亚文称，对于P2P网贷机构来说，与保险建立链接，可以挖掘互联网海量用户的保险需求，但和基金代销牌照一样，P2P网贷机构不得混业经营，保险经纪牌照受到约束，目前持有牌照的并不是P2P网贷平台，主要为平台股东下的相关公司。
另外，第三方支付牌照方面，在截至1月20日全国范围内238张牌照中，仅有3家目前还在正常运营的网贷平台已经通过主体或者关联公司获得了第三方支付牌照，占全国第三方支付牌照数的1.2%。
艾亚文表示，随着网贷合规整治深入，第三方支付“断直连”、备付金的缴存，第三方支付牌照吸引力在下降。“P2P利用第三方支付牌照‘打法律擦边球’的时代已成为过去式，第三方支付牌照对于P2P机构的吸引力越来越低。事实上，真正拿到第三方支付牌照的P2P关联机构非常少。”
（国际金融报记者 余继超）
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