广州楼市：这种房子楼龄越大越难出手，趁早换到更好的产品，下面是广叔谈房给大家的分享，一起来看看。
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我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：新人首问：广叔好，我在番禺长隆旁边的南国奥林匹克花园有一套投资房，楼体是没有电梯的那种5层楼，我的是在三楼，房子总面积110平米三房，17年买的当时价格是325万，单价2万9千多，一直在出租中，租金4000左右，这几年见南国奥园的房价一直没什么变化，想请教一下是继续持有收租等待长隆附近发展起来好还是卖掉在天河供一套小点的房子升值潜力好一些。感谢感谢！
回答：你好。南国奥林匹克花园，在汉溪大道东和福翠路立交夹角内，有一定楼龄，且小区盘大，周围环境一般，虽然离万博不是很远，但从小区品质看略微跑输大盘。长隆发展起来还需要时间，到时房子就更老了，更难出手。而且南站区域空地多，供应大，未来竞品也多。可考虑先挂牌。结合手上资金换到更好的地点更好的产品。
提问：你好广叔，付款700万，贷款700万（也就是说1400万），纯投资，天河区怎么选呢？是选新盘好，还是选二首次新房？
回答：你好。这个价位新房不多，优选珠江新城二手次新，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔您好！广州市区的私房值得买吗？有什么优缺点？购买的时候有什么需要注意的事项？海珠西单价6万合适吗？谢谢了！
回答：你好。你说的是小产权吗？得看在什么位置，看是否有产证，是农村集体用地，还是国有土地；小产权最好有专业人士或律师帮助；缺点是产权不够清晰，流动性一般，金融属性弱。海珠西单价6万是否合适，具体得看楼盘，优先考虑沿江的次新房。
提问：广叔您好！想买间50至60万左右公寓，作为投资收租或者孩子工作自住，孩子刚毕业在番禺节能科技园工作，请问买番禺万达广场二手还是南站的万科中心，有36方双匙尾货，那个好？谢谢！以前在佛山买公寓听中介的掉坑里，所以我现在相信您，毕竟你们没利益挂钩
回答：你好。公寓收租那就考虑番禺万达广场，万博CBD，写字楼多，已经有一定的人气，更好出租。南站短期还不能成气候。
提问：广叔，你好！我预算三百万感觉买不到太好黄埔区一手，现在很纠结，我想买广州罗兰国际，但压力太大，今天想过去看招商卓越臻陇府，请教能买吗？投资加居住，小孩三岁。谢谢你
回答：你好。罗兰国际没问题的；招商卓越臻陇府在庙头路，通勤没问题，配套也还有一定的提升空间，缺点是区域可能供应相对较大，需要持有较长时间。
提问：广叔，请问万科城市之光买多少面积和什么单价、什么时机入手是稳的，目前已经售到最后几栋了。
回答：你好。建议100平左右3房，年底5w左右可考虑
提问：广叔您好！一直信任您精彩的分析！子弹850，不用杠杆，约五年后毕业可能在广州，也可能去杭州（定居、结婚）.，到时会二选一。感觉广州现在房价持续微跌。
请教问题：
1、现在是否可以考虑上车。
2、如果买3-4房，一手二手推荐什么楼盘？
3、一手保利天汇，天河一品，越秀天河和樾府，或其他楼盘，哪个更适合投资兼自住？
4、如果上车一手一次性，是想办法内部转名还是直接网签。
5、一手一次性是否会遭遇暴雷？
问题有点多，谢谢岛叔解答并解释原因。
回答：你好。
1、淘笋可入
2、二手可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
3、一手这几个盘都可以。
4、一手全款还可再砍价，直接网签
5、天河一品开发商是城投跟珠江，不大可能烂尾；保利属央企，也不大会；越秀实力也不差，短期看不像会暴雷。
提问：广叔您好，如果把阳光都会广场的一套房置换成越秀和樾府的两套房，您认为这种置换是否值得？因为金融城这边的房子感觉周边环境都不太好啊。感觉越秀和樾府的住户圈层会比较好？
回答：你好。万博越秀和樾府可以买，未来看区域还有增量。
提问：广叔，最近看了一间番禺市桥氮肥厂宿舍的屋子，顶楼，但可能没有机会装电梯，低于市场价20—30%的区间。自主和投资，有没有入手的价值？
回答：你好。桥氮肥厂宿舍的配套不错的，地铁口、商超近在咫尺。只是产品老化严重。低于市场价20-30%也算正常的，毕竟顶楼本身就有折价，自住怕也不方便，如果还年轻，有体力，权当一种锻炼。价格确实便宜，150w就能买到正规三房，再花点钱装修，自住也算凑合。未来肯定要面临出手的，装修好，稍微能有一点溢价，但要说想卖得起高价，有钱赚，概率略低。短期大概率就是不赚不赔出手。如果有拆迁计划或者加装电梯计划，另外算。
提问：广叔:您好！请问万科城市之光投资前景怎么样？100平米预计租金可到多少？
回答：你好。万科城市之光可以考虑，随着旧改推动，周围综合配套还有提升空间。100平左右租金能收5700左右。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
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我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：
提问：羊叔，你好，今年手上有一些存款，打算买房投资，想问广州买房买哪里比较好？购房思路应该是怎么样的呢？怎么样才能买到自己心仪又有升值空间的房子呢?
羊叔：你好，在广州买房要了解哪些区域产品值得投资，购房思路在于选择拥有城市发展红利、购买力强的高端产业聚集地。第一是高端产业聚集区，有高端产业就能凝聚大量人才，人才流入带来购买需求，有了需求也就有了保障。广州的珠江新城金融中心、琶洲金融中心、金融城鱼珠金融中心等高端产业聚集地房子值得关注。
第二是发展较为成熟的区域以及高端产业聚集地外溢区，如上下九北京路商圈、环市东路CBD、滨江东豪宅圈、天河北CBD以及天河公园、天河北、滨江东、科学城、老黄埔等区域。
第三是刚需改善盘，随着城市发展，刚需对于生活改善需求也更加明显，因此买房时要多关注项目周边配套是否成熟，小区户型设计、物业、环境等问题，确保能有较舒适的居住体验。
提问：羊叔，从长远考虑，现在买房要今后跑赢大盘在广州哪个区域买房合适呢？越秀区和南沙片区选哪个投资比较好呢？
羊叔：你好，广州越秀区，是优质的教育资源最为集中的区域，因为学区的因素导致该区域价普遍偏高，但没有其他产业很难带动未来房价，居住舒适程度也不高，仅建议需要教育资源的家庭考虑。而南沙片区，地处珠江出海口和粤港澳大湾区地理几何中心，是广州市唯一的出海通道，也是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。其中灵山岛尖打造为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区，是投资南沙的第一选择。
提问：羊叔，你好，我是外地人，现在在广州黄埔区上班，今年刚有了购房资格，就想在这里买套房子自住，因为家中有孩子，以后也要考虑上学的问题，但是朋友跟我说这里教育资源不太好，并不建议我购买，请问真的是这样吗？我还应该购买黄埔吗？
羊叔：你好，很多人普遍认为黄埔教育资源不够丰富，但事实并非如此，目前黄埔各区教育资源比较均衡，新建有多所学校，家长选择空间较大。老黄埔教育资源比较集中，板块内有多所优质名校，科学城和知识城新建名校较多，享有优质的教育资源。黄埔人口增幅较大，高学历年轻群体较多，之后教育需求会不断扩大，政府会更加注重引进优质教育资源，发展潜力巨大。现在黄埔各大板块房价有所上涨，门槛已经提高，有意向的购房者要及早上车。
提问：羊叔，你好，本人在广州工作多年，有房票，目前也有些存款，近来是打算买套刚需自住房，最好能够自住兼顾投资，想请问怎么买未来收益大？
羊叔：你好，对于既满足自住又有投资打算的建议考虑郊区地铁盘。广州的郊区地铁盘指的是那些距离城市通勤30公里并且距离地铁2公里以内的项目。郊区地铁盘的优势在于，首先就是价格，与城市相比价格可谓是便宜，并且因为土地面积一般都较大小区的绿化环境一般都不错。其次因为时地铁盘，所以这样的项目沾了地铁的光，有一定的发展前景随着规划及建设房价也会收到影响，对于有投资想法的购房者比较友好。
不过购买这样的房子也有需要注意的方面。第一、尽量选择距离地铁1公里内的近地铁房，对于年轻的地缘客通勤肯定是首要的。第二、选择周围环境好的项目，毕竟位于郊区，一些地方还是城乡结合地区，购买时为了生活质量还是尽量避免这类地区。第三、最好周围商业和教育配套比较完善，虽然是上车盘，但在置换前还有很长一段时间，要保证这段时期内的生活便捷。周围有一定产业的当然对于此区域未来发展更有利，投资也更为有保障。
提问：羊叔，你好，目前持有资金80万左右，广州户口在北京工作，想在广州投资一套小房子。五羊、杨箕，海珠客村附近，燕塘，老黄埔区域怎样考量房屋位置和房屋品质，可以给一些建议吗？
羊叔：你好，你目前的资金预算可以考虑更好的房产。你在广州买房不是为了自住，所以需要考虑区域发展潜力，租金可接受范围就可以了。可以考虑一下番禺广场的三房，购买二手房时需要考虑二手房的房龄，它和房贷有关。因为商业银行贷款时间规则是：50年减去房龄。所以购买二手房最好是买房龄在15年以内的。此外，房子太老的话，需要的维修成本太高，就需要花费更多的经济支出。
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