住房贷款 复利（房贷是年复利还是月复利）

是单利还是复利？一文告诉你房贷利息如何计算，下面是巴九言回来了给大家的分享，一起来看看。

住房贷款 复利

有网友提问：房屋按揭贷款是单利计息，还是复利计息？

这涉及到单利和复利的概念，让我们先来简单了解一下基础知识。

利息的计算方式有两种，一是单利方式，二是复利方式。

所谓单利，是指一个计息周期本金固定不变，只有本金产生利息，本金产生的利息不再产生利息。

所谓复利，是指一个计息周期结束之后，把利息合并计入本金，重复产生利息，俗称“利滚利”。

对于银行存款来讲，单利方式适用于一个存期内利息的计算，而一个存期结束后转存时才会使用复利计算。

假如有10000元，存银行三年定期存款，存款（年）利率4.125%，则三年期满利息的计算，就应该使用单利计算公式，即：

利息（3年）=10000×4.125%×3=1237.5元。

再假如三年定期存款到期后，转存三年定期，转存时的利率还是4.125%，那么求六年之后的利息，就要使用复利计算公式，也就是前三年产生的利息1237.5元会“利滚利”，即：

利息（6年）=（10000+1237.5）×4.125%×3=1390.64元。

由上可见，单利与复利的本质差异在于本金。本金包含上一个计息周期的利息，就是复利计息；本金不包括以前计息周期的利息，就是单利计息。

明白了单利和复利的概念，以及它们分别适用的场合，我们在回过头来讨论开头的问题：房屋按揭贷款中的利息计算，到底是单利方式还是复利方式呢？

下面，我们举一个房贷的例子：以利率5%贷款100万（即月利率为5%÷12=0.416667%），按照等额本金方式12期还款，我们演示一下还款的利息是如何计算的。

期初本金余额100万元，按照月利率0.416667%占用了一个月。

那么第一个月偿还的利息就是：

1000000×0.416667%=4166.67元；

偿还的本金为：

1000000÷12=83333.33元。

期初本金余额为1000000-83333.33=916666.67元，还是按照月利率0.416667%占用了一个月。

则第二个月偿还的利息就是：

916666.67×0.416667%=3819.44元；

偿还的本金为83333.33元。

期初本金余额还剩1000000-83333.33×11=83333.33元，仍然是按照月利率0.416667%占用了一个月。

则第12个月偿还的利息就是：

83333.33×0.416667%=347.22元；

偿还的本金为：83333.33元。

由此可见，房屋贷款利息是根据占有使用的本金数额、时间（按月）来进行计算的，资金使用一个月就要付出一个月的利息。这样经过12期，一笔100万元的房屋贷款就还完了。

在以上的计算过程中，贷款本金是逐月减少的，还款中的利息也是随之而减少的，中间不存在“利滚利”的问题。因此，可以认为房贷利息是单利计息。

可以说，房贷的计息方式——不管是等额本金还款，还是等额本息还款——都是严格的月利率单利方式。这种计息方式，跟消费贷款或者信用卡分期业务是截然不同的。

一般情况下，房贷利率低于6.5%，而消费贷款或者信用卡分期业务的费率少则8~12%，高则达到18~24%，更有甚者部分网贷平台会触及36%的高利贷红线，那么它们的利息计算，肯定就不是简简单单的单利方式了。

房贷是年复利还是月复利

文、表/广州日报全媒体记者 林晓丽、王楚涵、许晓芳 11月30日，记者调查了广州多家个人房贷业务的主流银行。据了解，农行、建行、中行、民生银行、光大银行、广州农商行等多家主流银行在广州地区都对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限最长可达到12个月。 在相应期限内不计罚息复利，不上报征信逾期记录 记者对比多家银行的政策发现，申请个人房贷延期还款的人群，主要包括参加疫情防控工作人员；因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需隔离观察人员；因管控等客观原因出现临时还款困难的客户；受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等，如交通运输、餐饮娱乐、旅游业、线下零售业、专业市场等受疫情影响较大的相关从业人员；其他因疫情原因无法及时偿还贷款的特殊困难群体等“五类”人员等。 国有大行方面，农行广州分行表示，该行针对房贷客户延期还本付息的需求，向客户提供账单计划调整、延长宽限期等服务，客户可申请一段时间内暂时不归还贷款本金和利息。“通过宽限期调整、办理账单计划调整等方式，实现延期还本付息，延期时间可1个月至12个月，根据每个客户的具体情况确定。”农行广州分行相关人士表示，在宽限期内和账单计划调整期等期限内，不计罚息复利。建行广州分行表示，对符合条件人员可分类提供延期还款等三项差别化服务政策，缓解客户一定时期内的还款压力。中行广东省分行提供包括设置还款宽限期、推迟下一还款日、延迟偿还本金、推迟贷款到期日等在内的延迟还款服务，其中设置还款宽限期时间不超过28天，其余延期还款方式一般不超过6个月。除上述“延迟还款”服务外，还可提供贷款重组、贷款展期等其他金融服务。对于符合受疫情影响延期还款政策的个人住房贷款客户，可对贷款罚息予以减免。 股份制银行方面，民生银行广州分行表示，符合条件的受影响人群可向民生银行申请按揭贷款延期还款，允许客户多次申请或调整延期还款服务，延长期限最长不超过12个月，申请方式有延后还款时间和延长贷款期限两种。此外，以上受影响人群在疫情期间发生的按揭贷款逾期，可通过该行征信异议通道享受征信保护服务、对应逾期罚息的减免及利率优惠调整政策。光大银行为受疫情影响的住房按揭贷款客户实施延期还本付息政策，给予最长90天的延期还款时间，延期期间，只计算正常利息，不收罚息。延期到期后，借款人按照正常的还款时间继续供款，延期时间内的逾期还款不上报征信逾期记录。 广州农商行对于受疫情影响按揭客户可提供最长不超过6个月的还款宽限期支持，宽限期内免还本金和利息，免收罚息，不影响征信。享受延期政策的客户，在延期时间过后，本金可选择在第一个还款日全额偿还或分摊到借据剩余期限内分期偿还。 受疫情影响“延期还房贷”并非近期新政 实际上，“延期还房贷”这样的政策并不是近期才有。 早于2020年2月1日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，当时就提出对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，疫情期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。 今年4月，广东银保监局在2022年一季度广东银行业新闻通气会上提到，2020年疫情发生以来，辖内银行机构累计对受疫情影响的4.6万户房贷实施延期还款，涉及贷款超过300亿元。其中，2022年以来办理房贷延期还款近800户。 近期，“金融16条”再次明确鼓励依法自主协商延期还本付息。提出对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。同时，切实保护延期贷款的个人征信权益。 部分银行延期还房贷服务情况 农行广州分行 通过宽限期调整、办理账单计划调整等方式，实现延期还本付息，延期时间可1个月至12个月，根据每个客户的具体情况确定。 中行广东省分行 提供包括设置还款宽限期、推迟下一还款日、延迟偿还本金、推迟贷款到期日等在内的延迟还款服务，其中设置还款宽限期时间不超过28天，其余延期还款方式一般不超过6个月。 民生银行广州分行 允许客户多次申请或调整延期还款服务，延长期限最长不超过12个月，申请方式有延后还款时间和延长贷款期限两种。 广州农商行 提供最长不超过6个月的还款宽限期支持，宽限期内免还本金和利息，免收罚息，不影响征信。 数据来源：各家银行

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