按揭转抵押，有什么弊端和风险？，下面是丹爷说财经给大家的分享，一起来看看。
银行贷款抵押风险
今天这篇写完估计会被贷款中介骂
广州现在已经推出年化3.5%的经营性抵押贷了，跟该行的客户经理也聊过，3.5%利率对于银行来说，已经贴近成本。
最近的“按揭转经营贷”的话题依旧持续热度不减，主要原因有3：
1. 去年高位站岗的，的确有利差
2. 还款方式从等额本息换成先息后本，的确还款压力低了
3. 二套买房的给进去的首付的确比较多，房子买下来了想把资金泵出来用，现阶段抵押利率下调。
是的，以上任何一个理由，都可以成为“按揭转经营贷”的合理说法。
对于做生意的人来说，用房子做杠杆无可厚非，
用买砖头的形式固定下原始积累，用房子做杠杆解决资金周转问题，这已经算作古老的手段了。
而对于工薪族做“按揭转抵押的操作”，是有一定的弊端的。
可能听多了市面上，各类居间服务者，就发一张这样的对比图给你：
说了很多，又像啥也没说
仅仅是告诉你字面上能省多少钱，却没把你成本列出来告诉你，占便宜是人的天性，不思考也是很多人的天性。
我这里讨论的是工薪族转抵押哈，不讨论真实经营者由于生意经营进行的转贷行为。
其中摩擦成本我在上一篇文章已经有写过了
房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？
我再写一次
大部分工薪族转抵押，都是通过中介服务，基本流水很少是够的，大部分是工资流水，1-3w/月，几乎没有银行卡结息，说白了，工薪贷能为了省点利息大费周章地转贷，其实收入也并不是宽裕的那种，相反，真的是生活里需要“省”的那部分人。
这部分安全垫很薄的工薪族，你们有没想过其中的摩擦成本和风险？
成本模拟
首先：营业执照，场地，这是小头，新注册和变更价格不同，取最低5000元。
垫资成本，抵押居间，因为情况各异，我就举个例子
垫资成本万八每天，月1.5-2.2% 不等，取个中间值1.8%，总垫资额的1.8%
居间费用1-2不等，取个最小1%，总抵押额的1%
其中耗费的时间成本还有请假造成的经济损失，每年的执照记账，忽略不计。
如果是去年高位站岗的朋友，首套，500w左右，今年做转押，估计本金没还多少
做个抵押最高额，成本至少是，
总垫资额的1.8%=350×1.8%=6.3w
总抵押额的1%=350×1%=3.5w
当然了，垫资额和抵押额度不可能一样，不然就没有转押的意义了。
但是大家可以看出来，其实垫资费用才是大头，最近提前还款的人很多，对于赎楼提前还款这个事，时间周期，相比较之前，今年有一定程度的延长，算总费用1.8%吧，
还有抵押的1%，
虽然总的贷款计算基数不一样，但成本至少是，你现在供的，总贷款额度的2.8% （这里不懂的，再看多一边）
工薪族还普遍喜欢选择先息后本，3年一续10年期，虽然官方保留说法，可以免本续贷，
但是毕竟短板是在那里的，无真实经营，无流水，工薪族，家庭收入很少是50w+的。
如果选择转贷一直做先息后本，在自己没办法实现工薪族向经营者转变之前，
退一万步，假设续贷不成功
可能每3年就要去中介那里交一次钱，要是每次都是不同的中介合作。
除了固有的成本，沟通成本也是蛮大的。
再加上，现阶段是口罩事件引发的政策福利，门槛福利一旦结束，要知道，2019年前，抵押贷的年化是5%+
利率和门槛进一步收紧的时候，不说成本提高，越来越合规后，工薪是否还能准入，也成了个问号了。
从不盲目鼓吹置换省钱
按揭转抵押，
现阶段的利差只有先息后本的还款方式比较大，
如果是等额本息，气球贷，本质上跟先息后本是同一个性质的，就是几年也要来一次。
长于10年的等额本息，综合掉摩擦成本，其实利差并不大。
所以
仅仅因为利差而去做置换，大概率是条不归路，几年来一次，且并没有多大的利差。
但是如果房子已经有所涨幅，而把资金泵出来放到更大收益的项目上，那就自行拉个成本和利润表。房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？广州公积金在贷款上有什么用？
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把房子抵押银行贷款安全吗
通过房产证抵押是可以到银行去办理贷款的，而且贷款的额度一般是不低。一般为房产价值7-9成。可是有关房产抵押贷款办理的流程是非常重要，如果不了解相关的流程，很难能够顺利的通过。对于房产证抵押贷款贷款如何办理，小编为您介绍一些操作的方法及注意事项。
房产证抵押贷款贷款如何办理
借款人准备相关资料：在贷款前，借款人需要向银行提供许多资料，这就包括身份证，户口本，结婚证，房产证，购房合同．房产证抵押贷款到银行办理：
1、先要到银行提交贷款申请和相关材料。
2、然后由银行指定评估机构，对您要抵押的财产进行评估，由评估中心出具评估报告。
3、把评估报告交给银行，银行进行审核。
4、审核通过后，银行要求与您签贷款合同。
5、您需要去办理抵押手续，手续办理完成，银行向您发放贷款。
房产证抵押贷款要注意什么
1、贷款用途
很多人就奇怪了，贷款用途能有什么风险？其实，随着信贷政策的收紧，银行对于房产证抵押贷款的用途也有了一定的限制。一般是限制在个人消费和企业经营的范围内。而股票证券、期货现货等高风险的投资行为，以及赌博等不合法的行为，银行是明令禁止的。因此要正确使用贷款资金。
2、还款
房产证抵押贷款是一种融资金额大，还款期限长的产品。因此在办理前需要对自己未来较长一段时间的经济情况做一下自我审视。确保自己有能力偿还这笔贷款。因为若是发生无力偿还贷款的情况，银行是有权走法律程序，将你抵押的房产拍卖，所得价款会优先用于偿还贷款本息。
3、贷款途径
要想稳妥就找银行，毕竟资金来源绝对安全。如果是找民间的贷款机构办理，那么就需要留意该机构是否合法合规经营。
有房子在生活中真的能够解决很多困难的事情，比如说遇到资金周转不过来的时候，可以通过房产证抵押在外，也不用担心租不到房子。对于房产证抵押贷款，贷款如何办理，小编为您介绍了一些流程操作，另外对于房产证抵押贷款要注意什么，也为您做出了解答，这些事项都是需要多多的了解。
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