“提前还贷”别跟风，搞懂这几个法律问题再决定！，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
按揭贷款提前还贷
来源：山东高法
房贷不是你想还想还就能还
最近老李才知道提前还贷涉及法律问题
不能拍脑门决定
今天我们一起来聊聊
关于提前还贷那些事儿
几年前老李买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？
问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
来源：北京海淀法院、最高人民法院司法案例研究院
房屋按揭提前还款
“提前还房贷”现象近期愈演愈烈，不少银行网点预约提前还房贷至少等上一个月，“提前还贷20万或将节省利息17万”的话题更是冲上微博热搜榜。
“去年9、10月份我们就改了，不能随便提前还款了，现在提前还贷得提前一个月预约，然后必须得去专门的个贷中心办理，不允许在网点办理了。”中国建设银行大连某网点工作人员周三对界面新闻表示。
分析人士指出，这波提前还贷潮的主要原因在于存量房贷与新发房贷之间利差过大，对于购房者来说，提前还贷可节省长期房贷的利息支出。他们还表示，下调存量房贷利率会造成银行净息差收窄，进而影响银行利润水平，因此，就商业银行本身来说，并没有下调存量房贷利率的动力，即便出台相关政策，执行条件也会较2009年那次更为苛刻。
植信投资研究院资深研究员马泓对界面新闻表示，过去一年半，为了更好地满足刚性和改善性住房需求，新发房贷利率不断下降，到2022年末，新发放的房贷加权平均利率降至4.25%左右，属于历史最低水平。
“如果与2011平均（房贷）利率在7%左右的水平相比，部分存量房贷利率显著高于当前水平，利差过大可能是最近不少购房者选择提前还贷的主要原因。”他说。
另外，居民投资收益率下降也可能起到了推波助澜的作用。马泓指出，“以前部分存量购房者通过其他租金收入、理财收入等渠道获得的投资回报来覆盖这部分贷款本息支出，过去两年，经济放缓可能导致这部分群体对未来持偏悲观的预期，相关的金融资产增值速度放慢，部分资产投资回报率可能低于当前房贷利率，因此这部分人群选择（提前）偿还房贷。”
从个人住房贷款利率的定价规则来看，存量房贷利率是在5年期贷款市场报价利率（LPR）基础上加（减）点，加点幅度在合同签订时确立。若LPR调整，则存量房贷利率将从第二年1月1日随上年LPR调整幅度调整，但加点幅度是不变的。比如，2022年，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR共经历了三次下调，总计下调35个基点。因此，2023年1月1日起，存量房贷利率下调35个基点。虽然调整幅度不小，但由于不少购房者之前可能被“大幅加点”，这就导致存量购房者利率水平会显著高于后来小幅加点甚至减点的新购房者。
据贝壳研究院统计，今年1月，百城首套主流利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点（BP）和93BP。
分析人士指出，虽然从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，下调存量房贷利率是有必要的，之前也有过先例，但目前来看，这种可能性很小。
2009年初，受全球金融危机的影响，出于扩信贷、稳增长的考虑，在国有大行引导下，各商业银行相继发布存量贷款利率优惠政策，凡2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的房贷，符合条件者都可申请0.7倍优惠折扣。
现在，一方面，稳增长的迫切性没有这么强烈，另一方面，银行存量房贷规模远超2009年时的水平，考虑对商业银行经营收益的冲击，分析师认为，银行缺乏下调存量房贷利率的动力，即使迫于压力下调，也必将提出十分苛刻的条件。即便是在2009年，存量房贷利率下调幅度也和房贷客户存量贷款余额、存量房贷笔数、征信记录等挂钩。
央行数据显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
“现在银行净息差处于历史低位，作为规模巨大、收益较高的一块优质资产，银行当前缺乏下调存量房贷利率的动力。”东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青对界面新闻表示。
长江证券分析师马祥云在研究报告中指出，个人住房贷款是银行表内的权重资产，在国有大行、部分股份行的表内贷款中占比达20%-32%。假设对存量房贷的利率打折，将进一步降低银行贷款收益率，从而影响净息差。
他分析称，2010年以来，以“贷款基准利率加点”的价格净新增的个人住房贷款总额约为22万亿元，占9月末个人住房贷款余额的57%，按贷款金额加权计算后的平均利率为5.63%。假设这些贷款中70%为首套房，如果将这部分贷款的利率全部下调至4.30%，则将对个人住房贷款全盘的收益率产生约53个BP的影响。由于不同银行的住房贷款占比存在差异，因此受到利率调整影响的程度也不同，基于假设和估算，国有大行的资产端收益率及净息差将受到约3-5个BP的影响。
光大证券分析师王一峰同样也做了测算，他指出，在中性假设下，标杆意义较强的一线城市存量按揭利率暂不调整，其余城市中，房价出现环比下行、房屋库存较高去化缓慢、按揭贷款信用风险上行的城市更可能下调存量首套按揭利率。依照此假设，判断最终符合下调要求的按揭贷款占全部贷款的比重在25-50%之间，假设实际执行利率均降至LPR，则最终LPR加点点差压降幅度可能在40-50个BP之间，居民房贷利息支出将减少300亿元-850亿元，对应上市银行营收增速下降0.6-1.4个百分点。
栏目主编：顾万全 文字编辑：宋彦霖 题图来源：上观题图 图片编辑：笪曦
来源：作者：王玉
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