2016年房屋贷款（2016年银行的贷款利率是多少）

首套房利率下调到历史最低，会刺激你买房吗？，下面是草民观点给大家的分享，一起来看看。

2016年房屋贷款

房地产救市继续放出大招，央行、银保监会最近发布通知，允许部分城市自主下调首套房贷款利率。这意味着当前的房贷利率已经是史上最低水平，对楼市而言，会带来怎样的影响呢？

按照央行和银保监会的通知，以后房贷款利率要和与新建住房的价格走势挂钩。“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。” 按照最新的房价走势数据，在全国70个大中城市当中，至少有30多个城市符合标准。

去年9月底，央行其实已经发布过类似政策，允许部分房价下跌过快的城市阶段性放宽首套房贷利率。而这一次央行和银保监会再度发文，文件名为《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，将阶段性政策确定为长效机制。

图源 | 中国人民银行官网

我国首套房的利率下限为LPR（贷款市场报价利率）基础上减20个基点，我国当前5年期以上LPR为4.3%，首套房的下限利率对应为4.1%，这基本上已经创下史上最低利率。按照央行新规，如果下调甚至取消下限，部分城市的首套房利率可以低于4%。

去年9月底，央行首次允许部分城市阶段性放宽首套房利率之后，全国其实已经有10多个城市的首套房利率下降到4%以下，低至3.7%-3.9%不等，现在，低于4%的房贷利率将会出现在更多城市。前几年，我国首套房利率大致保持在5.5%左右的水平，现在利率下降到4%以下，将在很大程度上减轻购房者的负担。

对于购买首套房的刚需而言，这次房贷利率下调是非常实在的利好。假如购房者有100万元的贷款，按照以前5.5%的房贷利率，每月还款额大概为5700元，假如现在房贷利率能够下降到3.9%，每月还款额为4700元。每年可以节省1.2万元的贷款成本，对很多非一线城市的购房者而言，减负效应还是非常明显。

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我国房价对于利率变动一向非常敏感，从历史走势来看，房贷利率大幅下降，往往会引发房价大涨，2016年那一轮房价大涨，当时的房贷利率就创下了新低。那么，这一次首套房利率比2016年还低，房价是否会重演2016年的走势呢？

如果从房贷利率的绝对值来看，现在的首套房利率的确已经低于2016年那一轮。2016年的首套房利率大概在4.2%左右，现在首套房利率最低已经低于4%，所以现在的房贷利率从绝对值来看，已经是历史最低。

不过，如果换一个角度来看，现在的房贷利率其实还没有2016年的利率更有吸引力，所以对于房价的刺激也不会达到2016年的程度。2016年的首套房房贷利率大概是4.2%，而当时市场上的银行理财产品收益大概在5%左右，当年还没有曝雷的P2P理财，收益率大概在7%—10%，信托产品的收益率大概在10%，所以，以当时房贷利率和理财收益相比，理论上而言，购房者可以利用房贷做无风险套利，从银行获取一大笔低利率房贷，可以在理财市场上获取更高的投资收益，由于套利空间的存在，对买房者而言，贷到就是赚到，所以，很多人在2016年敢于大手笔贷款买房，也在一定程度上助推了那一轮房价大涨。

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而现在的房贷利率虽然创下史上最低，但其实还没有出现2016年那样的套利空间。即使按照最低3.9%左右的房贷利率来看，当前的理财市场上，基本上没有理财产品的收益可以跑赢3.9%。现在银行大额存单和储蓄式国债的收益略超3%，银行理财甚至大面积亏损，曾经能够提供高收益的P2P，现在已经完全消失。

所以，即使房贷利率低至3.9%，对很多人而言，其实还算得上高利率，因为没有其他产品的收益可以超越。在没有合适理财产品的背景下，很多人干脆就提前偿还房贷，减少高利率的房贷负担，提前还贷已经成为很多人的一种理财手段。

《今生第一次》剧照

除了房贷利率的相对优势不足，和2016年相比，房地产市场更重要的变化在于，人们对于炒房的信心已经越来越不足。

2022年1—11月份，国内商品房的销售面积和销售额分别同比下降了23%和27%， 这已经创下史上最大降幅。2008年全球金融危机爆发，国内房地产急速降温，当年的销售面积和销售额的同比降幅大概在20%左右。2022年房地产销售的下降速度，已经超过了2008年，可见当前人们对于楼市的信心已经降至冰点。

1月10日，央行公布去年的金融数据显示，去年住户存款猛增了17.84万亿元，和去年9.9万亿的新增存款相比，增长幅度高达80%。这显示出居民对于投资的信心极度不足，无论是金融投资还是楼市投资，人们都开始变得越来越保守，在投资机会下降的背景下，越来越多的人开始加大储蓄，为自己不确定的未来增加更多保障。

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面对楼市低迷和居民存款大幅增加的现状，最近，有房地产专家表示，“中国居民存款又增加了15万亿元，如果有1/3拿出来恢复对房屋、装修等购买，中国经济不就能顺利恢复了吗？”此言也是引发极大争议。

理论上而言，这当然没错。但真正的问题在于，如果居民对于楼市的未来有足够的信心，即使拿出全部存款甚至大举借贷买房也在所不惜，但是如果对未来没有信心，越来越多的人只能成为“守财奴”，不会再有拿出三分之一存款买房的勇气。

《心居》剧照

事实上，在前几年国内房价大涨时期，民众的确是敢于拿出大部分存款来买房的。统计数据显示，从2000年到2020年，我国居民部门的杠杆率从5%大幅上升到了60%以上，这在国际上都算得上高水平。所谓杠杆率，就是居民负债和全国GDP的比重，居民杠杆率快速上升，很大程度上体现了民众对于未来的信心，包括对经济增长、房价上涨以及自身收入的信心，信心越强，就越敢负债。

但是，经历了最近几年的疫情冲击之后，很多人都感受到了手停口停的痛苦，以及不确定带来的恐慌，不得不为未来多做准备。最近两年，我国一路飙升的居民杠杆率开始出现下降，体现在民众的日常生活当中，就是越来越多的人开始增加储蓄，减少贷款甚至提前还贷。

所以，在这样的背景下，虽然现在的房贷利率大幅下降到史上最低，但很多人却没有了负债的勇气和信心。

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2016年银行的贷款利率是多少

近年来，受宏观经济下行、疫情反复冲击等影响，企业有效信贷需求明显不足。在同业竞争激烈、优质资产难寻的背景下，置换他行贷款成为了信贷营销的一个重点方向，也是信贷实践中常见的一个业务场景。另一方面“置换贷款”这一用途又具有不易监管、空转套利等违规风险，属于监管检查的重点。

本文结合相关监管制度、处罚案例对置换贷款的合规性、常见业务场景、操作要点等进行讨论、分析。

本文纲要

一、“置换贷款”的定义及特点

二、“置换贷款”用途是否合规？

三、哪些置换贷款不能做

四、业务实践中置换贷款的主要应用场景

五、各种置换贷款应用场景的合规要求如何把握？

一、“置换贷款”的定义及特点

置换贷款是指新发放一笔贷款偿还已经存在的一笔债务，与通常流动资金贷款用途支付“应付账款”等日常经营形成的欠款不同，置换贷款偿还的是短期借款、长期借款及其他应付账款等非经营形成的供应链条中的欠款。

在银行传统的授信产品种类中，并没有“置换贷款”这个名词及业务品种，置换贷款主要是从贷款用途的角度对贷款进行的描述。

置换贷款交易结构主要有两种形式：

两种模式都可能会出现多层贷款置换情形（即原始贷款经历多次贷款置换）。

置换贷款有以下基本特点：

二、“置换贷款”用途是否合规？

笼统地谈“置换贷款”用途是否合规，难以得出准确的结论，毕竟置换涉及的业务情形太多。之所以提出这个问题，就是想弄清楚：监管层面是否有明确的禁止性规定。

事实上目前，在监管层面的制度中，没有明确对“置换贷款”这一用途进行定义及规范，也无相关明确的禁止性规定。相关的制度规定为2017年3月《中国银监会办公厅关于开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理的通知》中，明确将违规贷款置换视为“资金空转”，具体规定如下：

“（一）信贷“空转”。是否存在以本行表内表外融资违规置换他行表内表外融资等方式，用于企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营的现象”。

此文件将违规置换定义为资金空转，进而认定为违规，主要违规表现是资金未被真正用于生产经营的现象。但如果原贷款用于企业生产经营了，则以新贷款替换旧贷款的置换，应该就不属于资金空转。

将“空转”定义为违规置换，根据对该文件的理解，置换贷款重点要对原贷款用途进行穿透性核查，确保拟置换的原贷款资金用于企业生产经营。

三、哪些置换贷款不能做

1.流贷不能置换固贷

流贷置换固贷，是指以新发放的流动资金贷款，去置换原用于固定资产投资的固定资产贷款。

流动资金贷款与固定资产贷款属于不同的业务品种，两者用途截然不同。根据《流动资金贷款管理暂行办法》第九条规定，“流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。”以流动资金贷款置换固定资产贷款属于典型的“流贷固用”，因此此类业务不合规。

此类违规问题处罚案例较多，最新的处罚案案例，为2022年7月15日浙江银监局对浙江义乌农村商业银行股份有限公司做出的处罚（金银保监罚决字〔2022〕13号），违规事实（案由）描述为“流动资金贷款违规用于固定资产投资”。

对该类违规行为拓展理解可知，置换前后业务品种须保持一致。以前为流动资金贷款的，置换后仍为流动资金贷款；以前为固定资产贷款的，置换后仍为固定资产贷款；以前为房地产的，置换后仍为房地产开发贷款。不能改变置换贷款的业务品种，否则不合规。

2.置换股东借款时不能置换原用作项目资本金（特别是用于缴纳土地出让金）的贷款

置换股东借款，是指股东前期向借款人出借资金用于生产经营周转或项目建设，现申请以贷款资金偿还前期的股东借款。股东借款用途主要有以下几类：

置换股东借款如用于生产经营，则穿透核实合规且债权债务真实存在即可。如置换的股东借款用于固定资产投资，则只能用于置换固定资产贷款本身可以承接的部分，如果是贷款本身不能承接的，如用于项目资本金或者缴纳土地出让金的股东借款，则不能承接置换。

这种违规情形在置换股东借款时较为常见，也是监管及处罚的重点。2021年12月28日，厦门银监局对光大银行厦门分行因为违规置换股东前期投入的土地款进行了处罚（厦银保监罚决字〔2021〕46号），违规事实（案由）描述为“地产开发贷款被挪用于归还股东借款，实际置换前期投入的土地款”。

3.不能置换已经形成逾期的贷款

置换已经形成逾期的贷款，是指拟置换的贷款已经逾期或欠息，仍发放新贷款置换。已经逾期的贷款证明客户已经是高风险，此时发放贷款置换就会违规。

处罚案例：陕银保监罚决字第〔2019〕3号，中国进出口银行陕西分行因“向高风险客户违规发放贷款并置换他行大额逾期贷款”被监管处罚50万元。

4.原贷款不合规的贷款不能置换

如原贷款已经被监管认定为不合规，或虽未被认定为不合规，但穿透审核其贷款用途不合规的，不能置换。

5.不能置换银承垫款

置换银承垫款是指新发放银行贷款偿还已经形成垫款的银行承兑汇票。不能以贷款资金偿还银承垫款监管是有明确的禁止性规定的，因此该业务类型不合规。

主要监管依据如下：2016年中国人民银行、中国银监会颁布的银发〔2016〕126号文件《关于加强票据业务监管促进票据市场健康发展的通知》第三条第四款规定“银行不得利用贴现资金借新还旧，调节信贷质量指标；不得发放贷款偿还银承垫款，掩盖不良资产”。

6.不能以贷收息

以贷收息，是指在存量贷款已经欠息的情况下，以新增贷款偿还欠息。以贷收息被认为违规的主要原因为掩盖不良。

处罚案例如下：池银保监罚决字第〔2018〕14号，安徽青阳农村商业银行因“以贷收息”被监管处罚20万元。

7.以贷还贷

以贷还贷范围比较大，既有合规的以贷还贷，又有不合规的以贷还贷。从监管规定来看，“企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营”属于违规的“以贷还贷”。另从监管处罚案例来看，被处罚的以贷还贷，通常是和延迟风险暴露、掩盖不良资产联系在一起。

实践中，对多次办理展期、借新还旧，以及已经丧失还款能力依然办理展期、借新还旧的业务，通常会被认定为通过展期以及以贷还贷延迟风险暴露，掩盖不良。

如内蒙古银监局锡林郭勒分局即对内蒙古银行锡林郭勒分行因“以贷还贷掩盖资产质量等严重违法审慎经营规则”问题被处罚40万元（锡银保监罚决字〔2022〕12号）。

四、业务实践中置换贷款的主要应用场景

1.置换他行优质客户

此类贷款往往尚未到期，营销部门为了与客户全面合作，通过降低贷款利率、延长贷款期限的方式置换他行贷款。

2.他行贷款到期无法按期偿还

这种场景在业务实践中遇到的最多，很多置换贷款名曰置换，实质为他行贷款无法偿还的一种变相的延期。

3.置换股东借款

此种业务也经常遇到，主要在经营性物业贷款、固定资产贷款中比较常见，主要模式为股东先向借款人出借资金用于项目建设，待项目达到运营条件后再申请银行贷款置换股东借款。

4.置换关联方借款

该种业务模式与置换股东借款类似。

5.置换公开市场到期债务

这一问题在业务实践中关注度较高，加之受经济下行，企业经营恶化等影响，企业公开市场到期的债务不能按期兑付的情形越来越多。又因公开市场债务在企业整体融资中保兑的属性，以银行贷款置换（兑付）是最为便捷的到期化债方式。

6.置换隐性债务

此类业务场景有特定的文件支持，主要针对存量纳入隐性债务管理的贷款、债券、中期票据等到期无法按期偿还，申请置换。

五、各种置换贷款应用场景的合规要求如何把握？

1.置换他行优质客户尚未到期的贷款

该场景是在置换贷款中应主要拓展的业务领域，也是合规风险相对较小的领域。置换中应把握以下要点：

（1）置换前后业务品种须一致；

（2）置换贷款用途须合规，须在调查报告贷款用途中详细说明置换贷款的性质、状态、余额、用途并至少提供证明他行贷款用途合规的以下材料：①他行的《借款合同》及相应借据；②他行贷款对应的贸易背景合同，受托支付的凭证，交易对手的发票及其他可以证明贷款用途真实性的材料；

（3）为了防止被认为违反审慎经营原则，即置换贷款不审慎，还须把握置换贷款的期限，贷款置换期限须控制在合理范围之内。何为合理范围，主要包括两个方面：

2.他行贷款到期无法按期偿还的贷款置换

此类业务场景的介入须审慎，一方面从客户准入角度考量，既然他行贷款无法按期偿还，证明客户偿债能力弱化，再置换属于承接风险，置换后的贷款依然面临较大风险；另一方面从合规角度看，置换他行到期不能按期偿还的贷款存在被认定为“以贷还贷，掩盖不良或风险”的违规置换。

因此，对此类业务的准入须严格审核，须仔细评估无法偿还的原因。原则上，除非客户资信良好、经营有前景，贷款无法偿还的原因仅为临时性周转困难，否则不予置换。如要开展置换，须在贷款资料、调查报告中详细论证企业的发展前景、经营基础、资信情况可保障贷款偿还，重点说明贷款无法按期偿还的原因，且须论证为临时性的周转困难，而非长久性的经营困难。另置换后贷款还款来源可靠、可落实、可控。

对此类业务场景，除须满足以上条件外，还须满足第1种业务场景中的相关要求。

3.置换股东借款

此次业务场景多见于经营性物业贷款。由于此类贷款的用途不易核实、资金流向难以掌控，因此容易出现贷款用途违规的问题，也是监管检查的重点。

目前，监管口径对偿还股东借款的监管处罚，主要集中在四个方面，一是置换前期用于缴纳土地出让金的股东借款，这是监管处罚最为集中的领域。二是置换前期用于资本金部分的股东借款。三是虚构股东借款。四是置换贷款流向房地产开发。

另外在业务实践中判断股东借款的真实性难度较大，股东借款是否已经被偿还验证难度较大，股东借款用途是否合规核实难度较大。鉴于以上问题须审慎此类业务场景，除优质客户外一般不要介入此类用途。

如办理此类业务，须重点围绕股东借款的真实性、合规性、存在性进行重点核实及详细说明，须提供相关借款的协议、转账凭证、相关资金流向凭证、贷款形成资产的证明等佐证材料，核查财务报表中其他应付账款等科目挂账的变化情况，交叉验证股东借款是否存在。

4.置换关联方借款

置换关联方借款的合规把握要点与置换股东借款的类似，具体分析见前文。

5.置换公开市场债务

针对这一用途，监管层面无明确文件予以规范，在《关于加强商业银行债券承销业务风险管理的通知》（银监发〔2012〕16号）中仅明确“商业银行对所承销项目不得承担任何连带的还本付息责任，不得向发行人承诺在债券还本付息时为发行人提供资金支持。”

此条规定重点强调的是商业银行自己承销的业务，本意是隔离商业银行的信贷业务与承销业务，还不能完全作为不得以贷款偿还债券的政策依据。

另外一份与此类业务相关的文件，为1994年9月9日国务院办公厅发布的《国务院办公厅转发中国人民银行、国家计委关于企业债券到期不能兑付问题处理意见的通知》中第三条：

“对于将发行企业债券所筹资金用作企业生产经营流动资金，并且企业效益较好，但兑付到期企业债券出现临时困难的，有关银行可以适当增加这些企业的短期流动资金贷款，帮助企业抽出资金兑付到期债券。企业收回货款或其他资金，要及时归还银行贷款。对于效益不好的企业或项目，银行不得发放贷款用于兑付到期债券。对于产品无市场、生产无效益、长期亏损、扭亏无望、资不抵债的企业所发债券到期不能兑付的，应按《破产法》的规定实施破产，并进行清算还债。”

根据此条规定，银行贷款置换到期债券须满足如下前提条件：

此文件在业务实践中的困难之处，在于企业效益较好如何界定，如何区分是临时性困难还是持续性的困难。

另部分地方监管在检查中“以交叉掩盖到期无法兑付的风险”定性此类业务，银监会官网2022年9月14日公布的一起处罚案例中处罚事由描述为“表内信贷风险与表外融资等其他风险相互传导，融资产品出现风险后通过新增表内贷款的方式兑付”。

从该处罚案例可以看出，监管对“风险相互传导”的问题依然高度关注，而以贷款资金置换公开市场债务存在被认定为“风险相互传导”“交叉掩盖到期无法兑付的风险”的可能性较大。

综上，以贷款资金置换到期公开市场债务的用途敏感性高，违规风险较大。建议审慎开展此类业务，另须与当地监管充分沟通，了解当地监管对此类业务的定性及态度，防范违规风险。

6.置换隐性债务

（1）合规性分析

隐性债务的置换的政策依据，首先是2019年6月财政部等六部委非公开发行的《关于防范化解融资平台公司到期存量地方政府性债务风险的意见》（简称40号文）。后银保监会非公开发行了《关于配合做好防范化解融资平台到期存量隐性债务风险工作的通知》（简称45号文）。2021年7月，银保监会又非公开发行了《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（简称15号文）。

40号文、45号文及15号文明确，到期隐性债务可以通过一定方式进行置换，并提出了置换要求。需要特别说明的是，隐性债务置换的标的属于已经有问题的业务（属于2015年1月1日新预算法实施违规新增的政府债务），通过专门文件给了专门政策，才有了置换可能。因此，此类业务严格按照文件要求合规操作是关键。

（2）合规操作要点

①置换原则。结合40号文、45号文、15号文及相关规定，隐性债务的置换必须遵循几个原则：

符合以上原则的贷款或其他融资，可提供融资置换，置换后新贷款依然纳入隐性债务管理。

②置换须注意的事项：

一是拟置换债务须确认纳入隐性债务管理。债务系统的截屏，仅能表明该笔债务已经上报，还必须经过财政部的甄别确认，才能认定为隐性债务。即拟置换债务须由财政部门确认纳入隐性债务管理。

二是注意区分债务形成时间。在隐性债务置换方面，要注意区分隐性债务形成的几个时间节点——根据时间节点，不同化解方式不同。

业务实践中须加以关注，并根据以上不同时间节点制定具体的化债政策。

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