房贷利率创近6年最低水平，楼市会像16年那样火爆吗？，下面是毒舌财经给大家的分享，一起来看看。
2016房地产贷款利率
8月22日，央行公布了最新一期的LPR利率。
其中一年期LPR为3.65%，较上一期下降5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上一期下降15个基点。
这已经是进入2022年以来第3次下调LPR，第一次下调时间是1月份，第2次下调时间是5月份。
再加上8月份的这次下调，LPR利率跟去年同期相比已经有了明显的下降，其中5年期LPR已经从去年年末的4.65%下降到目前的4.3%，下降了35个基点。
在LPR连续下降之后，目前的房贷利率也持续走低，根据央行发布的相关文件要求，目前各大银行在具体落实房贷定价的时候，可以在LPR的基础上最多下调20个基点。
这意味着目前房贷的利率最低可以做到4.1%，这不仅创造自LPR推出以来的最低水平，而且从房贷利率历史的实际水平来看，4.1%的利率也创造最近6年最低水平。
在2015年到2016年这段时间，我国的房贷利率曾经处于历史最低水平，当年房贷基准利率是4.9%，但是很多银行都是在基准利率的基础上打折，大多数银行在2016年的时候打折力度都可以达到8.5折左右，个别银行最低利率甚至只有8折，相当于房贷利率最低可以做到3.92%。
只不过进入2017年之后，房贷利率开始上涨，尤其是到了2019年左右，房贷利率基本上普遍达到5%以上，个别地区房贷利率甚至达到6%以上。
只不过到了2022年之后，房贷利率又持续降低，从目前各大银行实际报价来看，很多银行都可以做到LPR下浮20个基点，相当于房贷利率最低可以做到4.1%，从房贷利率历史水平来看，这个利率仅次于2016年时候最低的3.92%。
按照以往的经验，在房贷利率持续下降的背景之下，房地产一般都比较火热。
比如在2015年到2016年那段时间，因为市场流动性比较宽松，房贷率比较低，结果很多地方的房价都出现了明显的上涨。
其中2016年可以说是各大城市房价涨幅最疯狂的一个时段，当年合肥房价涨幅48.4%，厦门涨幅45.5%，南京涨幅42.2%，无锡涨幅34.3%，深圳涨幅31.7%，杭州涨幅31.3%，上海涨幅31.1%等等。
有个别城市一个月涨幅甚至就可以达到10%以上，这是相当疯狂的。
所以在2022年这一轮房贷利率下降的背景之下，很多人都盼望着楼市能够重现2016年那种辉煌，然而时过境迁，目前的楼市跟前几年已经不能同日而语。
最近半年时间尽管房贷利率持续下降，但是从各地楼市的实际表现来看，房子也已经卖不动了，很多地方的房价都出现了明显的下降。
根据央行最新公布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示。
2022年7月份，在全国70个主要城市当中，新建商品房住宅销售价格指数同比上涨的只有22个，同比下降的达到48个，相当于房价下降的城市占比达到68.57%。
而在二手房住宅销售价格指数当中，同比上涨的只有9个，同比下降的有61个，相当于房价同比下降的城市占比达到87.14%。
而且在房价同比上涨的这些城市当中，很多都属于大城市，比如北京，上海，杭州，广州，重庆，成都这些，而二线城市以下城市大多都处于下跌的状态，有个别城市房价同比跌幅甚至超过5%。
比如在新建商品房住宅价格指数当中，同比下降最大的北海跌幅达到8.8%，另外包括哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、湛江、南充、大理跌幅都超过5%。
在二手房价格指数当中，跌幅最大的牡丹江跌幅甚至达到10.5%，另外哈尔滨的跌幅达到8.9%，安庆、洛阳、宜昌、常德、北海、大理等城市二手房指数跌幅均超过5%。
从这些数据可以看出，2022年上半年各地楼市表现并不太乐观，
这点也可以从统计局公布的商品房销售额以及销售面积看起来。
根据国家统计局公布的数据，2022年前7个月，我国商品房销售面积达到78177.97万平方米，同比下降23.1%。
另外2022年前7个月，商品房销售75,763亿元，同比下降28.8%。
其中商品房期房销售额同比下降更是高达31.8%。
当房贷利率下降到历史第二低的时候，楼市仍然十分低迷，这充分说明目前楼市的拐点已经真正的到来了，楼市绝对不是周期上的回调，而是真正的进入到了供需平衡甚至有可能供过于求的状态，未来楼市增速放缓甚至下降都不要觉得大惊小怪。
买房贷款利率计算
我们平时不可避免会接触到各类贷款，比如房贷、车贷。贷款利率是多少，都是由跟你对接的工作人员告诉你。
贷款的真实年化利率，真有他们说的那么低？我们只有自己会算真实的年化利率，才能在碰到各类贷款时不被坑。
日常生活中最常见的三类贷款是房贷、车贷、信用贷，本文介绍使用XIRR计算上述贷款真实年化利率的方法。
场景： 购房时从银行贷款100万元，每个月需还款5609.07元，还款30年，合同约定的年化利率为5.49%。
下面我们使用XIRR计算真实的年化利率，看与合同约定的年化利率是否有出入。
首先将还款计划按如下格式整理：
然后在右边单元格写上“=XIRR()”，XIRR的第一个参数填上所有的现金流（本例为B2:B362），XIRR的第二个参数填上所有的日期（本例为C2:C362）:
按上述方法填写结束后，按下回车，就可以获取这笔贷款的真实年化利率：
可以看到，这笔房贷的真实年化利率为5.50%，与合同约定的年化利率几乎没区别。房贷利率大家是可以无条件相信的，大概率不会有坑。
说明：放款日期不同，会影响年化利率的计算结果。比如本例中写的放款日期为20220101，算出的年化利率为5.50%；如果放款时间提前，那么年化利率会比5.50%低。
场景： 购车时从银行贷款203000元，其中金融服务费3000元，真实给到用户的贷款金额是200000元。合同上显示是无息贷款，每个月需还款5638.88元，还款3年。
在车贷时，说是无息贷款，实际上我们支付的金融服务费就是这笔贷款的利息。
我们用XIRR计算上面这个场景的真实年化利率。
首先将还款计划按如下格式整理：
然后使用XIRR计算真实年化利率：
计算得出的结果是：
计算得出的结果比较良心，这笔车贷的年化利率只有0.98%。
场景： 贷款10万元，在放款时中介收取贷款金额的10%作为手续费，也就是说你只能拿到9万元。合同显示年化利率为3%，总利息6000元。2年还清，每个月还款4166元。
按照上面同样的方法，可以计算出这个场景的真实年化利率：
可以看到，这笔贷款真实的年化利率为11.01%，与合同显示的年化利率区别较大。
只要知道贷款总额和还款明细，以及具体的还款日期，我们就可以使用XIRR计算几乎所有场景下的真实年化利率。
在碰到各类贷款时，自己按上述方法计算一番，才能知道真实年化利率，保证自己不踩坑。
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原文地址"2016房地产贷款利率（买房贷款利率计算）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/120111.html。
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