棚户改造贷款政策（棚户区改造贷款管理办法）

河北邢台：发挥公积金贷款作用，购买首套自住住房首付比降至20%，下面是界面快讯给大家的分享，一起来看看。

棚户改造贷款政策

邢台住建局网站9月19日公布《邢台市促进房地产市场平稳健康发展领导小组关于进一步支持房地产业良性循环和健康发展的若干措施》，其中提出，落实金融信贷政策。按照人民银行住房贷款利率政策指导各商业银行全面落实好邢台市利率自律委制定的住房贷款利率；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；鼓励并支持商业银行推出年限较长的“车位贷”类型产品，减轻购买人经济压力。此外，发挥公积金贷款作用。购买首套自住住房的首付比由30%降低到20%，购买二套住房的首付比由60%降低到40%；继续开办异地公积金贷款业务；调整二手房公积金贷款流程，由贷款申请人先审核贷款资格，再办理不动产交易过户，以有效减少交易纠纷；实行公积金组合贷款，以公积金贷款为主，不足部分可由商业银行贷款补充。

邢台市促进房地产市场平稳健康发展领导小组关于进一步支持房地产业良性循环和健康发展的若干措施

为贯彻落实国家、省、市稳经济一揽子措施及接续政策有关要求，积极应对房地产市场下行，着力促进房地产业良性循环和健康发展，特制定如下措施。

一、落实金融信贷政策。按照人民银行住房贷款利率政策指导各商业银行全面落实好邢台市利率自律委制定的住房贷款利率；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；鼓励并支持商业银行推出年限较长的“车位贷”类型产品，减轻购买人经济压力。（责任单位：人行邢台市中心支行、邢台银保监分局）

二、发挥公积金贷款作用。购买首套自住住房的首付比由30%降低到20%，购买二套住房的首付比由60%降低到40%；继续开办异地公积金贷款业务；调整二手房公积金贷款流程，由贷款申请人先审核贷款资格，再办理不动产交易过户，以有效减少交易纠纷；实行公积金组合贷款，以公积金贷款为主，不足部分可由商业银行贷款补充。（责任单位：市住房公积金管理中心）

三、合理把握供地节奏。按照供需平衡原则，根据全市商品房在售、在建、已供地可建规模等，市自然资源规划部门要会同市住建部门科学编制年度住宅用地供应计划，保障商品住房用地需求。现阶段在商品房交易连续同比下降、去化周期超过合理区间的区域，适度减少或暂停住宅用地供应。（责任单位：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

四、化解商品房库存。对已建未售的非住宅用房，经属地政府或区相关部门批准后可用于居住或自持租赁住房，其用水、用电、用气、用暖和物业费执行居民收费标准，金融机构应给予住房金融贷款同等的支持政策，所涉及土地使用性质和年限不变。

各区在棚户区改造和城中村改造安置过程中，要统筹辖区存量商品住房源，引导和鼓励征迁群众购买存量商品住房作为安置房，或采取直接货币补偿、发放购房券安置等方式。对于选择货币化安置的，可将节省的过渡费折算计入补偿金额，提高征迁群众选择货币化安置积极性。（责任单位：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市城管综合行政执法局、人行邢台市中心支行、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会、邢台供电公司、邢台水业集团、河北邢襄热力集团有限公司）

五、科学配置住宅机动车停车位。土地尚未出让的棚户区改造项目停车位按照不少于1个/户，或项目整体开挖地下二层停车库（地面停车率不超过10%）进行控制；访客车位宜在地面靠近出入口设置，不计入地面停车率；同一建设单位取得相邻两个以上地块时，在方便使用、车位性质不变的前提下，地下车位设置可统筹考虑（比例不超过被统筹地块地下总车位的10%）。（责任单位：市自然资源和规划局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

六、保持行业政策有效衔接。涉及房地产项目开发、规划、建设、销售各环节提出的相关政策调整和配建要求时，要强化“老项目老办法、新项目新办法”原则，改进单一强调起始执行时间，均应以房地产开发项目的开发建设环节明确适用范围。

已出具规划要点（有效期内）或由规委会批准通过总平的棚改项目（后期因总平调整幅度较大，需重新报规委会批准的项目除外），其配套设施设置仍按原有政策执行，已出让地块项目仍按原有政策执行；用于居民回迁的安置地块，按原有政策分期实施，建设居民安置用房。（责任单位：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市行政审批局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

七、优化工程建设管理服务。项目单位在取得土地后，可提前开展土石方开挖、边坡支护、销售展示（样板间）建设等前期准备工作；在不违背相应规划原则和规范条件的基础上，允许项目在建设施工中使用人造石材替代天然石材。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市城管综合行政执法局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

八、保障有效施工时间。除大气防治预警要求外，其他要求建筑项目工地停工的，均须向施工单位送达纸质《停工通知单》方可要求停工；各辖区政府（管委会）要以季度为单位，统计、汇总并向社会公布当季度辖区内建筑工地有效施工天数。（责任单位：市住房城乡建设局、市城管综合行政执法局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

九、优化绿色建筑要求。依企业申请，属地政府可按照“县区级、企业”两种平衡原则，统筹本辖区内装配式配建指标；对配建装配式、被动式建筑的项目，其相关监管账户资金可即入即用即拨。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

十、支持购房家庭子女就近入学。凡在市主城区购买新建商品房或用于居住的商业用房，房屋未交付的，购房家庭凭已在住建部门备案的《商品房买卖合同》及销售发票，可向房屋所在地派出所申请迁入公共地址落户，教育部门根据当年国家、省、市、区相关政策，按照相对就近入学原则，确保购房家庭子女入学。（责任单位：市公安局、市教育局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会）

十一、活跃商品房市场。发挥行业协会作用，积极搭建各类线上线下销售平台，开办房展会等购房活动；推出行业性、统一的“购房优惠券”等举措，加大房地产企业对防疫一线人员、优秀教师、硕博人才、退转军人及符合二胎、三胎生育政策的多孩家庭的购房优惠力度，激活商品房销售市场。（责任单位：市住房城乡建设局、市房地产业协会）

十二、规范商品房交付管理。制定《邢台市商品房交付标准及流程》，统一规范商品房交付的责任主体、条件、标准和流程，减少交房隐患纠纷；组织“守约交房、交房交证”承诺月活动，督促房地产企业按时守约交房。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市行政审批局、信都区政府、襄都区政府、开发区管委会、邢东新区管委会、市房地产业协会）

本措施由市住房城乡建设局会同相关单位负责解释，自印发之日起执行，执行期限暂定两年，如遇国家和上级政策调整，以上级政策为准，各县（市）可参照执行。

棚户区改造贷款管理办法

来源丨21世纪经济报道

作者丨杨志锦

编辑丨包芳鸣

4月14日国务院召开的常务会议要求，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算，户均改造投资约9.5万元。按此计算，今年旧改市场规模约6650亿元。

市场也高度关注这部分资金的来源。国常会表示，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

21世纪经济报道记者采访了解到，在今年老旧小区改造过程中，财政资金仍占重要比重。但市场化融资已有起色，比如专项债将适度倾斜，银行贷款也有介入。

与棚改不同，老旧小区改造很少涉及土地整理，腾挪不出新地块，且规模不大，因此需要创新思路。记者了解到，目前形成两种办法，一是与其他有收益的项目整合，比如城市更新；二是将多个老旧小区的同类项目“打包”，形成规模收入。

老旧小区改造因各地各小区情况不同而有所差异。在2019年7月召开的吹风会上，住建部具体介绍了老旧小区的改造内容，主要分为三个方面：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

资金方面，此前老旧小区改造以财政资金为主导。21世纪经济报道今年3月独家报道，2020年全年专项债不得用于土储、棚改领域，同时新增老旧小区改造投向等领域，主要目的在于稳投资。

横亘在这一变革面前的难题是，专项债要求投向项目具有一定的收入，项目偿债资金来源是政府性基金或专项收入。但是旧改内容的安装电梯、道路维修、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限，如何破题？

据记者统计，2020年已发行的1万亿提前批专项债中，已有零星案例将专项债资金用于老旧小区改造，但规模很小。其创新之处在于，将多个老旧小区的同类项目“打包”，形成规模收入。

比如安徽铜陵市老旧小区改造示范项目，该项目主要为当地黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造。该项目总投资3.65亿，其中资本金1.65亿来自财政资金，其余部分通过专项债融资。项目收入为土地出让收入、污水收集处理收入。

再比如山东潍坊安丘市水质提升及老旧小区供水设施改造项目，该项目主要包括对供水进行深度处理、供水管网改造等内容。该项目总投资6.02亿，资本金4.02亿，其余来自专项债融资，项目收益为补贴收入、水费收入。

在近期监管部门明确后续专项债用于老旧小区改造后，各方面亦在创新办法。市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度，其中用于老旧小区改造的比例也会提升。

西南地区某地市发改委人士介绍，目前正在申报专项债项目，优先安排在建项目。对于新开工项目，优先安排上半年开工项目。老旧小区项目有申报，但并不多。记者获得的项目材料显示，当地申报了一个老旧小区改造项目，为当地某社区改造项目，项目将拆除及改造部分建筑，规划停车位四百余个。其收入来源主要为停车位形成的停车费收入。

北京地区一位咨询公司高管表示，老旧小区改造部分项目有收入来源，比如：一是供排水、供暖、光纤的运维收入，二是物业费、停车费的收入，三是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。这类型的项目可尝试做成专项债投资项目。

在专项债之外，银行信贷也被视为支持老旧小区改造的重要资金。

“当前银行业支持城镇老旧小区改造存在两大问题，一方面老旧小区改造作为公益性项目，收益少，难见现金流，缺乏还款保障，影响银行信贷支持积极性。” 江浙地区一国有大行公司信贷部人士表示，“另外，老旧小区改造项目零碎分散，银行信贷管理难度大。”

该人士称，可行的方法是构建高层级融资平台，统一贷款。技术层面，做好项目融合，把老旧小区改造与历史街区开发利用、城市有机更新等有机结合。此外，调整相关标准规划，增配运营设施，增加经营性收入，拓展老旧小区改造项目还款来源。

实际上，一些银行已开始介入。去年8月，农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求摸清待改造老旧小区项目清单，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。

一些项目也已落地。比如，去年12月浙江舟山市定海区住建资产经营有限公司3.5亿元老旧小区改造工程项目贷款获批。工商信息显示，该公司经营范围为经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的经营和管理，基础设施建设等，是当地融资平台。

市场分析人士则认为，PSL未来或将支持老旧小区改造。浙商证券首席经济学家李超表示，PSL作为政策性金融重要工具，未来发力的主要方向可能从棚改转为支持老旧小区改造等领域。

PSL创设于2014年，主要通过国开行、农发行投向棚改等领域。2014-2018年PSL新增资金在4000-10000亿之间，但2019年以来PSL投放明显放缓，2019年至今仅新增投放2872亿，目前余额3.56万亿。

其原因在于，棚改的降温以及棚改融资方式的改变。记者了解到，近期部分地区在研究国开行已批未放贷棚改项目的贷款转型工作。这类贷款可能转而投向老旧小区改造。

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