重庆房贷“松闸”放款时间缩短，下面是中国经营报给大家的分享，一起来看看。
重庆二套贷款房利率
本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道
继住房公积金政策传出松动消息后，重庆近期房贷也出现“松闸”迹象。
“现在至少有三家银行的首套房房贷利率为新版LPR（4.65%）基础上上浮90个基点，即5.55%。若首套房贷款已结清，购买二套房也可享受这一房贷利率，若首套房贷款未结清，购买二套房最低房贷利率则为LPR基础上上浮110个基点，都比2021年最低利率下降了10~20个基点。”2022年1月中旬，重庆一位房产中介人员介绍当地房贷利率情况时如是表述。并表示当前不少银行还支持二成首付，房贷放款速度也明显提升，房贷出现松动迹象。
重庆多个楼盘的置业顾问以及当地一位银行人士均向《中国经营报》记者透露，近期重庆多数银行首套房的房贷利率为5.75%，二套房则多为5.95%，较2021年底时略有下降。“近期有传首套房房贷利率要下降至5.55%，但还没落实。我们合作的银行都是5.75%，部分银行会有5.55%的情况，但可能对购房者资质要求较高，或存在放款不稳定等情况。”当地一楼盘的置业顾问称。
房贷松动叠加年底促销等因素，重庆不少楼盘以“首开”“清盘”以及年底回笼资金等为由开展多种形式的促销，2021年11月份，重庆新房价格指数在连续10个月环比上涨后首次出现环比下跌。在此背景下，多方数据显示重庆新房与二手房销售数据有所回暖，但与2021年中时相比仍有较大差距。
二手房市场“遇冬”
“近期二手房市场行情总算有所好转，2021年8~10月我们片区一共也就成交了十来套房子，实在有点难熬了。”近日，重庆一位房产中介人员表示，由于2021年下半年房贷政策收紧等因素影响，二手房市场受到较大波及，二手房交易一度放缓几近冻结，2021年底以来才出现改善，2021年12月至今月余时间其片区二手房交易数据已接近此前三个月的总成交量。
据上述中介人员介绍，2021年中尤其是8月开始，当地房贷明显收紧，房贷利率上涨的同时，放款时间也随之拉长，且二手房的房贷放款时间较新房还要晚几个月甚至半年以上。10月后房贷利率虽未再有持续上涨，但放款时间并未明显改善。“当时几乎是购房者想买二手房也不好买，部分业主只能降价以求能全款出售。”该中介人员称。
多位业内人士向记者回顾2021年重庆房贷利率时表示，2021年初当地主流银行的首套房房贷利率为5.25%，二套房则为5.45%；2021年中后出现上涨，及至10月份才基本稳定。贝壳研究院监测数据显示，2021年10月份，重庆主流银行的首套房房贷利率为5.95%，二套房则为6.15%。
同时，2021年重庆首次集中供地前后市场一度火热。国家统计局数据显示，2021年4月至5月，重庆新建商品住宅销售价格指数曾连续两个月领涨全国70城，且截至2021年9月份，重庆这一指数出现连续10个月的环比上涨，10月份这一指数保持持平后，于当年11月份出现首次环比下跌，跌幅为0.2%。
诸葛找房监测数据显示，2021年4~6月份，重庆新房销售套数均在两万套以上，一度接近三万套；当年4月份以及5月份也是当地二手房销售高点，销售套数均在1.6万套以上。
但进入2021年8月份以后，重庆新房与二手房销售数量出现明显下滑。8~12月份，重庆新房销售套数均在1万套以下，均不及高点的三分之一；9~11月份，重庆二手房销售套数也均在1万套以下，其中10月份销售套数为7425套，已不及年中数据的一半。
房贷“松闸”
“前两天还只有一家银行首套房房贷利率是5.55%起，现在已经有至少三家了，其中两家首付最低还可以是两成。”2022年1月中旬，多位房产中介人员向记者透露，重庆已有部分银行降低了房贷利率，其中首套房最低房贷利率为5.55%，若首套房贷款已结清，购买二套房也可享受这一房贷利率，若首套房贷款未结清，购买二套房最低房贷利率则为5.75%。
对于享受最低房贷利率的条件，多位房产中介人员均表示只需购房者征信良好，单位资质等较为优良，无大的还贷风险即可，并无购买理财等附加条件限制。
不仅房贷利率下降，多位房产中介人员还表示，当前重庆部分银行已逐渐放松二手房房贷的放款时间，快则一周左右，慢也只需一到两个月，较2021年有明显改善。“房贷利率低的这几家银行放款时间可能慢一些，但不会超过两个月。”一位房产中介人员表示。
记者从一位银行人士处了解到的情况则是当前重庆主流银行的房贷利率为首套房5.75%，二套房5.95%，后期是否下降尚未有明确政策。
“近期是有消息传首套房房贷利率要下降至5.55%，但还没落实。”有楼盘置业顾问也向记者表示，当前其合作银行的房贷利率与上述银行人士所称相符，不过确有部分银行房贷利率较低，首套房为5.65%或5.55%的情况均有，但放款周期可能不稳定，可能要求购房者长期购买理财等，且相关银行也并未与这些楼盘开展合作。
不过，即便是以首套房5.75%以及二套房5.95%的房贷利率标准，相较2021年也有明显下降。而在房贷政策松动背景下，近期重庆二手房市场行情出现一定回暖迹象，但相较2021年中仍有不小差距。
“2021年重庆第一次集中土拍前后那两个月二手房市场出现了一波小高峰，当时新房市场也火热，但没多久就‘熄火’了。我们片区在8~10月份一共只成交了10套左右。近期才逐渐改善，12月到现在一个多月时间，我们片区已经成交七八套二手房了。”一位房产中介人员称。
诸葛找房监测数据也显示，2021年10月份二手房销售套数为7425套，几乎与当年2月份持平，同为全年销售低点。进入11月份，销售套数即有所上涨，为9420套，但与当年销售高点仍有较大差距。
新房市场花式促销
虽然二手房市场情况有所改善，但多位房产中介人员更热衷推荐新房，且以当前新房市场折扣较大、房贷政策更为宽松等为由劝说优先选择新房。上述银行人士也向记者表示，近期重庆新房房贷放款时间仍快于二手房，有部分较难贷款的二手房源放款时间可能比新房晚半年左右。
“现在重庆市场上新房折扣整体都比较大，相比二手房市场，新房市场回暖也更明显些。”一位房产中介人员在带购房者看二手房源期间，仍不时推荐附近的新房，并以折扣以及税费优惠等话术劝说购房者前去对比。
而除传统“金九银十”的销售旺季之外，当地多个楼盘在2021年11月份至今也以多个时间节点或“首开”“清盘”等为由开展了多种促销方式，诸如赠送物业费、“赠送花园”、首付分期等。
部分楼盘还以员工内部优惠、“工抵房”等方式变相降低看房时承诺的价格折扣。“今晚有个重要客户我们领导说可以帮他申请特殊优惠，如果你对房子有意向，可以再来看看，我们也看看能不能想办法帮你一起申请下。”重庆市沙坪坝区一楼盘置业顾问表示，可在当天承诺的折扣基础上申请特殊优惠。而上述置业顾问以及多位房产分销人员则分别提供了该楼盘相同房源不同的折后总价，多者相差十几万元。
在此背景下，2021年底重庆主城商品房成交价格出现一定下滑。克而瑞数据显示，2021年9月份以及12月份，重庆主城商品房成交均价分别出现两次下降，其中9月份环比下降约24.9%，成交均价全年最低，为10806元/平方米。不过据国家统计局数据，2021年11月份，重庆新建商品住宅销售价格指数同比上涨8%，涨幅领涨全国70城。
诸葛找房监测数据显示，重庆新房花式促销并未起到较好的“换量”作用，2021年11月份，重庆新房销售套数仅为7105套，销售面积为79.72万平方米，均为全年最低。12月份虽有所上升，但销售套数仍未满一万套，销售面积则为101.65万平方米，不及当年5月份的三分之一。
重庆首套房和二套房贷款利率一样吗
01
该来的，终于来了！
首套房贷利率下限，下调20个基点！
今天（5月15日），央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。该通知要求：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
图源：中国人民银行
在此之前，央行对房贷利率下限的要求是：
首套房贷款利率最低不低于LPR，二套房贷款利率最低不低于LPR+60BP。
按当前4.6%的LPR计算，这一次的《通知》是把首套房的房贷利率下限从4.6%下调到了4.4%；
而二套房的利率下限仍然保持5.2%不变。
这样的调整力度看起来并不大，是不是？
但在我看来，这次央行下调房贷利率下限的意义，远不止这区区20个BP。
02
这里面有两个原因。
首先，虽然这次只给首套房利率下调了20个基点，但别忘了，LPR是变化的。
我们4月份金融数据不是很好看。
社会融资规模同比下降51%；
新增人民币贷款规模环比下降79%，同比下降56%；
而住户贷款更是没有新增，反而是减少了2170亿元，同比少增7453亿元；
企事业单位贷款虽然增加了5784亿元，但比起同年同期也是少增了1768亿元。
……
这样的数据反映出疫情对实体经济的影响进一步显现。
再加上要素短缺、原材料等生产成本上涨等因素，企业经营困难，老百姓不敢消费，更不敢投资。
而央行相关负责人则表示，下一阶段央行将积极主动谋划增量政策工具。
这就意味着今年进一步降息降准的可能性是非常大的。
假设今年LPR再下调10个BP，那么按照新的要求，首套房贷利率下限将会下调至4.3%。
4.3%是个什么概念？
在2008年底，我国面临全球经济危机的冲击，将房贷利率全面打7折的时候，打折后的5年期以上的房贷利率为4.158%。
也就是说，按照当前新的房贷利率下限，如果今年LPR还可以下调10个基点，那么首套房贷利率下限与2008年的史上最低房贷利率也只差不到0.15%了。
03
但LPR的下调还不是最重要的。
更重要的是这次央行下调首套房贷利率所释放出的信号。
在当前全国从上到下拯救房地产的大环境下，央行在这个时候将房贷利率下限下调，一定不是用来摆着看的。
虽然在通知中也强调要“因城施策”，由各城市“自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，但既然给了政策信号，那是不是应该把政策空间用足？
上面的态度已经表明了，如果你还装着懂不起，那就没办法了。
其实在此之前，有不少城市都已经是按之前的“首套房LPR，二套房LPR+60BP”的房贷利率下限执行了。
但大部分城市并没有，其中也包括重庆。
重庆目前执行的利率是“首套房LPR+60BP，二套房LPR+80BP”。
按当前LPR计算，也就是首套房利率5.2%，二套房利率5.4%。
这个时候，如果按央行给出的下限执行，那么首套房的贷款利率则可以下降整整80个基点，从5.2%下降到4.4%，相当于在现有的利率上打了个85折。
那么，重庆各家银行会按最新的利率下限执行吗？
这就要看对救市这件事的迫切程度了。
04
如果重庆真的可以按最新的利率下限执行，那么你每个月可以少还多少月供？
我们以贷款100万计算。
之前的首套房利率是5.2%，贷款30年，月供5491元，利息总额97.7万元。
如果按新的利率下限4.4%计算，同样贷款30年，月供5008元，利息总额80.3元。
每个月少还483元，利息总额节省17.4万元。
这对于首房首贷的刚需购房者来讲，无疑是非常大的利好。
但要注意的是，这一次房贷利率下限的调整仅针对新购住房的情况。
对于已经在还月供的业主来讲，则没有任何影响。要想少还月供，还是只能乖乖等着LPR下降。
05
这一次央行下调首套房利率下限，只是一个试探性的开始。
政策信号的意义大于实质性的影响。
因为这一次的调整对于购买二套房的改善需求和投资需求是没有太大影响的。
但当前许多城市房地产市场面临的情况是：
刚需没钱，改善需求和投资需求在观望。
我在之前的文章中反复强调过，现在出台这么多救市政策效果仍然不明显，最大的原因就是楼市里面没有赚钱效应。
没有赚钱效应，就没有投资者入场。
而仅靠刚需是很难拉动楼市的。
所以，一旦刚需政策给足之后楼市仍然不见起色，那么针对改善需求和投资需求的政策也许就已经在路上了。
二套房的首付比例和利率下限，也将很有可能迎来下调。
还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。
历史总是在循环往复中不断向前发展的，该来的终究会来。
所以，再等等吧，面包会有的。
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