购房首付款贷款（首付不能贷款吗）

买房“负首付” 是馅饼还是陷阱？，下面是看看新闻给大家的分享，一起来看看。

购房首付款贷款

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买房首付为零、还能倒拿数万元的装修款？最近，多地房产中介推出名为“负首付”的购房方案，声称能帮助自有资金不足的购房者实现购房目标。

网传重庆市巴南区某房产中介在朋友圈里发文说，一套83万元的精装房，客户首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户买房后倒拿1万。深圳市罗湖区一房产中介则在社交平台上介绍，一套评估价是570万元的房子，业主低价卖520万元。客户可向银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

对于这些推介，有网友表示难以理解，认为很可能只是宣传话术，实际并没有操作可能。但似乎也有人跃跃欲试，认为只要有购房和贷款合同作保障，就不怕风险。那么，真相究竟如何？究竟是馅饼还是陷阱？

记者调查发现，负首付“与此前引发市场关注的“零首付”、“低首付”等操作方法类似，此前一般出现在二手房交易中，最近有一些新房开发商也开始用。主要操作有两种：一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。如果开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”就“实现”了。

举例来说：假设一套100万的房子原先首付为20万、贷款为80万。将购房合同价做高到130万，则首付为26万、贷款为104万。据此购房者“骗取”的贷款额为104万减去80万，即24万。拿这20万去缴纳20万首付，还多出了4万元。

有中介介绍，所谓的“负首付”有时还需要借助经营贷或消费贷的力量。购房者在房产中介或开发商的帮助下，被“包装”成小微企业主、个体经营者，并以此身份向银行申请利率相对房贷较低的经营贷、消费贷，贷出的资金则直接用于购房首付。对于购房者来说，不必动用现有资金。对于开发商来说，可以促进楼盘销售。

不过，与开发商和房产中介的鼓吹形成鲜明对照的，是银行方面的谨慎态度。

工行深圳分行一名房贷经理就直接提醒：如果首付款不是购房者自有资金，银行将不会审批通过贷款合同。如果有工作人员违规发放了贷款，银行将有权收回全部房贷，产生的风险则由购房者承担。

事实上，所谓的“负首付”方案本质上是羊毛出在羊身上，购房者总的支出并没有减少，只不过是将从银行套现的房贷资金挪用成了首付款。这一过程中其实暗藏了诸多风险。

首先，采用这种模式，往往需要签署“阴阳合同”。这一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，还涉嫌违法套取和使用银行信贷资金，本身就是明令禁止的，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。

其次，即使购房者成功拿到贷款，也会增加房贷月供。贷款金额越高、期限越长，月供也会越多。这不但会加大购房者长期资金压力，也会增加房贷违约风险。一旦发生断供，购房者和银行都会面临损失。

目前，“负首付”这种暗中有坑的营销行为，已经引起了监管部门的注意。广东省惠州市惠阳区住建局日前印发通知，要求严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。深圳房地产中介协会也发布相关提示，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

在易居研究院研究总监严跃进看来，层出不穷的“负首付”、“零首付”花式营销，已经涉及了虚假宣传、超贷、骗贷等多种违法违规行为，看起来似乎是帮购房者缓解了压力，但实际上却会给购房者带来不可把控、不可预料的巨大风险。购房者要提高对地产销售话术、银行贷款策略的辨别能力，对仔细研读购房合同，尤其注意确认付款的主体、时间和违约责任等内容。购房者同时要关注政策变动，对于监管部门三令五申的要求，平常就要留心。比如，多地最近就发文，要严防经营贷、消费贷的资金进入楼市，对此，购房者也应据此加强防范。

严跃进同时表示，建议监管部门加大“花式骗贷”的监管力度，发现开发商或中介机构存在类似的营销话术之后，就要及时介入，并向购房者和公众普及宣传其中涉及的法律问题。银行方面也要加强贷款审查，严把资金关口，并防止个别工作人员监守自盗。而不管哪个环节，一旦出现违法违规行为，都要严肃追究其责任。

（看看新闻Knews编辑：金梅翟静陈昱卉）

首付不能贷款吗

公开上一课我们来讲一讲商业的现象和折射的本质。跟大家真诚分享，欢迎评论加点赞。

我们先来说说近年，有些地方买房出现了零首付、付首付的现象，再说说这背后的经济逻辑和法律风险。近期根据相关媒体报道像深圳、广东惠州、内蒙有些房产中介声称买房可以做到零首付甚至付首付。

零首付好理解就相当于假设房产价值五百万，直接就能带来五百万不用支付高比例的首付款，买房就没有门槛了。关于付首付是房产价格是五百万，买家就可以贷款到了五百五十万元相当于额外还拿了五十万的装修款，更不需要支付首付了。看上去这番操作是减轻了买房者的资金压力，还有装修款可以拿，真是好处多多，但是no。

其背后是业内俗称的高平高贷，高平就是抬高房子的评估值。高贷就贷款额高于房子的真实交易价格，就必须作假搞成了阴阳合同，高频高大的操作自然引力的多重风险。

对购房者而言，付首付并不是真的无需支付首付，而是通过神操作转移了首付环节而已。如果神操作被揭穿，银行拒绝放贷，购房者不得不全额支付款之外，还将面临高额的违约金的问题，即便侥幸通过了银行的审核，在银行后期自查时也极有可能被发现进而被收回贷款。

因为神操作本质上就属于骗贷，一旦暴露，贷款人也会被列入了银行的黑名端。针对此事的付首付的风波，五月份各个地区都出台了稳健，将在全市范围内审查。首付、返首付、零首付以及发布虚假违反房地产广告等捏盖散布不实信息等违规销售行为，监管部门的快速反应还是值得肯定的。

再来说一说，买房人务必要擦有眼前睛。

·提示三点看：轻付首付背后的原理和隐藏的风险，不要光看到短期好划算，就一头扎进了美丽的陷阱。

→第一个，零首付或者负首付属于杠杆购房的形式，两种发展趋势，楼市预期将反转上去，那么对实物资产就会增加，杠杆比就下降，购房者就有可能空手套白狼。

但反过来，如果预测房价继续下跌了，杠杆笔自动加大会对购房者形成较大的风险。如果零首付或者负首付购房的规划足够大，还可能形成阳关风险。所以零首付或者付首付的情景多数为国家政策所不允许，开发企业一般情形下也不会采取这种风险的方式去销售。

→第二个也折射出了银行的放贷压力。行业专家就表示自去楼房地产整个市场比较低，迷阴阳合同、经营贷置换按揭等死灰复燃。银行放贷压力大，金融监管又不到位，纵容了经营贷的高频当下，银行不仅仅按揭的额度充足在支持中小倍的政策导向下，经营贷的任务也很重，于是就纵容了客户与存量房贷置换高品质的经营贷，或客户先全款买。房再利用经营贷高品质获取更多的贷款，导致了负首付，但这种行为肯定是扰乱了市场信息。真实的房贷规模被低估信贷资金违规进入了股市，放大了杠杆，可能就会导致未来出现断供或其他金融风险。