杭州取消“认房又认贷”，中介带看量骤增但成交平淡，下面是时代周报给大家的分享，一起来看看。
杭州 有贷款记录
本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
11月10日晚间，一份杭州全市房贷利率调整的文件在网络上流出。
新政调整内容包括取消在2017年3月起实行的“认房又认贷”，对曾经有过贷款购房记录，但已经将贷款结清的用户，购房贷款比例和利率可按照首套房的贷款标准来实行。同时，二套房购房者的首付款比例也从过往的6成调整到4成。
11月11日，时代周报记者从某国有银行杭州分行的个贷人员处确认该文件属实。对方表示，目前只收到了口头通知，目前杭州全市范围内，凡购买140㎡以下普通住宅的，首套房最低利率4.1%，二套房利率不低于LPR+60BP，即最低4.9%，具体细则尚待总行下发。
“这次的政策力度可谓空前。”11月11日，杭州贝壳研究院院长上官剑向时代周报表示：“杭州此次出台的信贷政策，全方位支持刚需和改善型合理的需求，信贷融资政策大幅放松，供需两端活跃度也将提高，利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环，对于提振楼市信心，有着重要的作用。”
利好改善客需求
11月13日，杭州链家嘉绿景苑店经纪人张龙在接受时代周报记者采访时表示，新政发布后，不少门店的带看量都有了显著的增加。“就我个人而言，平时我一星期也就带看2-3组客户，但现在我一天就有2-3组带看量。”
图源：图虫创意
不过张龙也表示，购房者的反应相对积极，但房东的心态则相对平稳。多名杭州中介在接受时代周报记者采访时均表示，新政后市场热度有所提升，看房量、咨询量明显增加，但购房者观望情绪仍较浓厚，需要时间消化，政策传导到市场端尚需时日。
“新政出来之后，我们也第一时间和业主们通过电话了，跟他们讲解新政，大部分房东对于新政的感受并没有很强烈，没有涨价或者降价，大部分房东还是持观望态度。”张龙表示。
据杭州市住房保障和房产管理局官方网站系统显示，11月12日-13日(截至21:00时)，杭州全市新房网签共计423套，平均每天网签211.5套；全市二手房网签共计212套（含住宅、商铺、写字楼等），平均每天网签106套。
这与新政发布前数量相当，甚至略有下滑。2022年11月8日单日(截至21:00时)，杭州全市新房网签共计247套，全市二手房网签共计148套（含住宅、商铺、写字楼等）。
11月12日，杭州某市中心新盘项目经理透露：“因为贷款政策同时也对购买新房有效，利好不仅会体现在二手房成交上，对改善型的新房项目也会有所助益。”
上官剑也持有相似的观点，在他看来，贷款政策调整，对于新增潜在的刚性和改善客户群体降低门槛，也将会加快这部分客群的入市步伐。
“对于地段优、品质较好的改善板块的房源，比如：未来科技城、申花、钱江新城二期、奥体及钱江世纪城等，无论是新房还是二手，成交量或会有明显增加。与此同时，降低改善型客户首付比例，预计对二手房市场挂牌量有刺激作用。”上官剑指出。
同级别城市或跟进
亿翰智库研究总监于小雨向时代周报表示，此次杭州政策调整主要是因为市场出现购买力乏力、支撑不足的情况。
在本次限贷和利率政策调整之前，杭州就已经在外围区域部分街镇打开限购，在政策层面开启了渐进式的调整模式。
“前期主要是针对区域分化，外围市场低迷的情况而出台的一系列政策，以期改善郊区市场表现，本次将范围进一步扩大至主城范围，在利率方面更多向刚需倾斜。降低首付比（认房认贷至今已实施5年）则意在提振改善需求，兼顾刚需和改善，可以说是今年以来杭州政策力度较大的一次。”于小雨进一步指出。
据中国指数研究院数据显示，今年10月，杭州新房供应量依然高位，但成交低迷，环比下降24.5%，同比下降超3成。具体开盘表现上，10月杭州市区整体中签率47.7%，较9月增长12.1个百分点，10月流摇率39.1%，较9月升高3.1个百分点。
“一是分销开始往市区蔓延，过去杭州楼盘采用中介分销还只是远郊盘特色（尤其是临安），如今不少市区盘也开始出现中介分销、全民推介的情况。二是开盘热度有所下滑，10月整体开盘去化率是6月以来首次降至60%以下，市场热度开始出现高位回落的情况。”一位房企人士向时代周报记者指出。
亿翰智库方面还表示，在杭州之前，已有一些普通二线城市如郑州、天津等已将二套首付降至4成，但效果并不明显。相比来看，杭州当前市场表现较稳，热销盘频现足以表现其市场的韧性，预计此次新政有助于释放一批需求进入新房市场，对成交量形成一定带动，未来可能会有同级别城市跟进。
两次贷款记录杭州需全款
近日，在杭州不少贷款中介的朋友圈中，纷纷发出了这样的“重要通知”：杭州按揭房二抵已经开通，额度为评估价乘以折扣，再减去按揭余额。
记者询问了杭州多家银行后得知，这一情况基本属实。某银行工作人员透露，按揭贷款和二次抵押并不需要在同一家银行，可以跨行办理。
杭州多家银行
推出“二抵贷”业务
所谓的“二抵贷”，指的是将尚未还清按揭贷款的房子，再一次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，折扣基本上是住宅7折、商业5折。
以记者一朋友购买的万家名城为例，2013年底购入一套89m2房源，成交总价仅130万元，首付三成的情况下，贷款了91万元。如今，万家名城二手房均价在3.8万元/m2左右，89m2房源的均价可以达到340万元。此时，贷款已经还了35万元左右，未还清的按揭款为56万元。按照评估价打7折，再减去剩余按揭款，如果办理“二抵贷”，还可以从银行贷出182万元。
“这周的晨会上刚刚通报了这个情况，马上会开放二抵的业务。”某股份制银行工作人员透露，“具体产品还没有公布，但按照以往的经验，预计利率将在年化6%的基础上再上浮10%~20%，可以贷5~10年。”
这位工作人员表示，银行一直对抵押类业务把控严格，他个人所在的支行也一直没有做过房产按揭的业务，但接下去即使是在其它银行办理了按揭，如果业主来办二次抵押，只要符合条件都将受理。“如果我们银行也放开，那基本上很多银行都会做这个业务。”
“如果客户需要200万元资金，但是二次抵押后依然还有几十万元缺口的，我们银行还可以通过消费贷再贷给他一笔钱，消费贷单笔最高额度是95万元。”某银行客户经理表示，这样的“组合贷”如今也可以办。
过去几年，杭州不少房子的房价已经翻倍，实际资产价值大增，“二抵贷”就有了很大的空间。
“业主办理按揭时相当于已经把房子抵押给A银行了，再去B银行办二次抵押，事实上是A银行和B银行发生关系。”一金融界人士表示，这类业务虽然有一定风险但基本可控，“如果债务人无法偿还贷款，那么房子被司法拍卖后，优先偿还A银行的按揭，再偿还B银行的二次抵押贷款，基本都能‘包得住’。”
“二抵贷”本身合规
流入楼市才是违规
“二抵贷”是否违规呢?
业内人士表示，“二抵贷”业务本身是合规的，主要问题在于“二抵贷”的资金如果流向楼市，这属于变相加杠杆，是违规现象，也是监管明令禁止的。
在前年杭州买房动辄全款的日子里，有不少购房者通过“房抵贷”凑全款买房，而这些被抵押的房产中也有部分房产是属于二次抵押的。
而这一轮新出现的“二抵贷”与之前的不同之处在于，当时大部分做二次抵押的房子，按揭和二次抵押基本是在同一家银行办理的。
而现在，二次抵押在不同银行之间也可以进行，这就意味着门槛更低、受众更广，对于资金流向的监管压力就更大。
浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲认为，银行会开放“二抵贷”，显然是对市场有一个基本判断，那就是整体房价的平稳。
“现在能办理‘二抵贷’的房产，基本都经过一轮增值了，对于银行来说风险就小了很多。此外，如今房价平稳，炒房的收益已经不高，所以‘二抵贷’放开，也不会有太多资金流入楼市。开放‘二抵贷’是为了让小微企业能够贷到款，让资金进入实体经济，推动其发展。”丁浚哲说。
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