政策鼓励房地产“并购贷”多家银行称“暂未遇需求”，下面是中国经营报给大家的分享，一起来看看。
商业银行 并购贷款
本报记者 杨井鑫 北京报道
在监管层连续发声支持金融机构参与房地产项目并购的同时，市场对房地产行业融资环境的改善寄予厚望，而该项政策也被看作是政策对于房地产企业融资松绑的一个信号。然而，尽管监管提出“银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务”，多数银行当前仍处于观望状态，实际授信中对涉房类贷款依然非常谨慎。
据《中国经营报》记者了解，依靠房地产行业并购消化不良资产是本轮房地产行业风险出清的主要路径，而该方式离不开银行在背后提供金融支持。但是，由于银行为房地产企业提供融资的限制较多，鼓励项目收并购贷款的配套政策还有待进一步完善。更重要的是，优质房企并购出险和困难大型房地产优质项目的双方意愿很重要，目前并购项目数量有限，银行反映有需求的项目不多。
并购项目数量有限
在央行和银保监会2021年12月中旬联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》后，市场对于鼓励金融机构参与房地产项目并购中的政策要求高度关注，也期待房企能够通过并购出险项目对风险精准“拆弹”，但是银行当下所持的态度则相对谨慎得多。
建设银行行长王江在回答《中国经营报》记者提问时称，鼓励金融机构参与房地产项目并购政策导向很明确，通过市场化的并购方式，能够防止房地产企业个体风险演化形成系统性风险。建行一直支持房地产企业项目并购，但关键是有没有好的项目，要有优质的房地产企业愿意做项目并购。
“在监管的鼓励下，如果有业务机会，银行肯定是会做的。但是银行在实际操作中对授信主体、项目情况和还款源等情况也有考量，该项业务的市场逻辑仍然是贷款放出去之后不能成为不良。”某股份银行一家分行负责人表示，监管对于商业银行的并购是有风险管理指引的，而房地产项目的并购也应该在该框架之下。
据了解，2015年原银监会下发了《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知，对于银行并购贷款做出了相关的要求。其中明确规定了“商业银行应制定并购贷款业务发展策略，充分考虑国家产业、土地、环保等相关政策，明确发展并购贷款业务的目标、客户范围、风险承受限额及其主要风险特征，合理满足企业兼并重组融资需求”和“商业银行应按照管理强度高于其他贷款种类的原则建立相应的并购贷款管理制度和管理信息系统，确保业务流程、内控制度以及管理信息系统能够有效地识别、计量、监测和控制并购贷款的风险”。
“按照相关的规定，房地产项目的并购贷款前提仍需要四证齐全，而贷款的条件门槛也是高于一般性贷款的。”上述股份银行分行负责人认为，鼓励政策可能还需要进一步的细化和完善，而银行对这类业务也是在观望，暂时没有合适项目介入。
记者在采访中了解到，银行当下对于房地产融资的态度依然十分谨慎，这其中也包括了并购类贷款。“银行的房地产类贷款受到的限制很严，能够投放的贷款量比较有限。同时，目前并购的项目数量还不多，银行也是在等情况更加明朗。”
实际上，相比银行的“并购贷”，房企对于收购资产选择发行票据和配售股份融资则相对容易。招商蛇口近期公告称，公司拟在银行间债券市场注册发行中期票据30亿元，其中将不超过15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，方式包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等，剩余资金用于偿还公司的银行贷款。
此前，世茂服务、碧桂园等头部房企则是通过港股市场配售股份等方式募集资金启动对物业资产的并购。
并购贷款被传不计入“三道红线”
1月6日，有媒体报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。
针对该消息的情况，记者向银行方面进行了求证。一家股份制银行人士对记者简短回应称：“有这种说法。”
所谓房地产融资的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。
据了解，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
“从房地产企业的性质看，部分企业的负债率都较高。如果并购贷款被纳入到‘三道红线’中，承债式并购有可能会影响收购企业的财务指标，降低企业并购意愿。”上述股份制银行人士称，并购贷款不计入“三道红线”是鼓励政策上的一种倾斜。
“对于银行参与房地产并购项目，大行相比中小银行是有明显优势的。”一家城商行信贷部负责人称，中小银行在资金量、风控等方面匹配项目都会难一些。
据该城商行信贷部负责人介绍，优质并购项目的企业往往是房地产头部企业，这些企业与国有大行和股份制银行的合作会更深一些，对于一些大的并购项目来说，大行能够提供充足的资金，而且资金周期一般比较长。
记者了解到，银行并购类贷款的贷款期限往往较其他贷款更长。按照监管的要求，银行并购贷款的期限最长不能超过7年，不少银行将贷款最长期限锁定在5年至6年，这是根据项目的情况进行匹配，而这远比1年期的短贷贷款周期长。
“对于一些出险的项目，风险管理比较重要，其中关键的一点是在贷款期限内盘活项目，实现项目销售盈利，这涉及到银行非常关注的还款来源问题。这还需要银行专业的测算评估，项目盘活后的现金流和利润能否覆盖银行贷款本息。”上述城商行信贷部负责人称，“从目前的情况看，对于房地产一些大项目，小银行都是绕着走。”
（编辑：朱紫云 校对：颜京宁）
银行并购业务
证券时报记者 李颖超
村镇银行改革重组正在紧锣密鼓地进行中。
近日，黑龙江银保监局公开批复信息显示，鉴于哈尔滨银行收购延寿融兴村镇银行、巴彦融兴村镇银行，同意两家村镇银行因被合并而解散，其全部业务、财产、债权债务以及其他各项权利义务由哈尔滨银行承继。
两村镇银行被吸收合并
黑龙江银保监局近日披露信息显示，该局已于2022年12月29日作出批复，同意延寿融兴村镇银行、巴彦融兴村镇银行因被主发起行哈尔滨银行合并而解散，并为哈尔滨银行新设的巴彦兴隆支行等5家支行核发金融许可证。
据批复，哈尔滨银行巴彦兴隆支行、延寿吉盛支行、延寿支行、巴彦支行、巴彦苏城支行等5家支行的营业地址与上述两家解散的村镇银行原址一致。
实际上，通过主发起行吸收合并已成为村镇银行改革重组的重要路径，而村镇银行被发起行吸收合并后改建为下属支行，也成为自上而下多部门鼓励支持的方式之一。
银保监会办公厅曾在2021年年初发布《关于进一步推动村镇银行化解风险改革重组有关事项的通知》明确，对于部分风险程度高、处置难度较大的村镇银行，在不影响当地金融服务的前提下，如主发起行在当地设有分支机构，属地监管部门可探索允许其发起将高风险村镇银行改建为分支机构。
回顾2022年，包括宁夏、河北、云南等三省在内的多家村镇银行已因主发起行吸收合并而解散。2022年4月，宁夏银保监局批复同意宁夏平罗农商行吸收合并平罗沙湖村镇银行，并承接该村镇银行的债权、债务。2022年7月，河北银保监局批复同意武强家银村镇银行、阜城家银村镇银行因合并而解散，其全部业务、财产、债权债务以及其他各项权利义务由张家口银行承继，并同意设立武强支行和阜城支行。2022年12月，云南银保监局批复同意禄丰龙城富滇村镇银行因被富滇银行吸收合并而解散，其全部业务、财产、债权债务以及其他各项权利义务均由富滇银行依法承继。同时，楚雄银保监分局同意设立富滇银行楚雄禄丰支行、楚雄禄丰金山支行、楚雄禄丰碧城支行。
助力区域资源优化整合
“中小银行通过合并重组，有助于提升区域市场集中度，减少同业同质化竞争，增强市场议价能力。”光大银行金融市场部分析师周茂华向证券时报记者表示。
他认为，对于区域资源优化整合，村镇银行合并重组有助于加快完善内部治理，提升经营和风控能力，夯实可持续经营基础，积极化解历史遗留问题和潜在风险。
对于吸收方而言，有助于扩大区域市场份额，扩大品牌影响力。“需要留意规模增大，经营能力提升，相应服务小微企业、三农的能力也要随之提升，以实现1+1>2的目标。”周茂华称。
业内人士指出，部分村镇银行等中小银行存在内部管理不健全、治理不够完善等现象，少数银行存在经营不规范行为等，容易滋生操作风险。此外，经营和风控能力相对弱，潜在不良压力较大。同时，由于宏观经济变化，市场竞争加剧，部分区域中小银行面临资本实力弱、产品服务和创新能力不足、经营效率低、客户黏性不足、流动性管理压力大等现实，近年来经营压力不断增大。
从过往案例看，近年国内银行兼并重组的消息并非鲜有，各地积极摸索和创新风险防范化解模式，部分区域采取兼并重组方式。“可以预见，相关案例不会是最后一个，主要是我国中小银行数量众多，而在市场竞争环境变化等方面的影响下，不排除后续仍有少数中小银行通过类似方式提升经营与竞争力。”周茂华表示。
“一行一策”加快改革化险
官方数据显示，截至2022年9月末，全国共有农村中小银行3893家，其中农村信用社2196家（含农村商业银行、农村合作银行、农村信用联社），村镇银行1648家。
2022年12月27日，银保监会官网发布消息显示，银保监会党委召开扩大会议深入学习领会党中央关于2023年经济工作和农村工作的决策部署。银保监会表示，要坚决防范化解金融领域重大风险，未来将继续坚持“一行一策”“一司一策”，加快推进中小银行保险机构改革化险。前瞻应对信贷资产质量劣变风险，鼓励银行机构加大不良资产处置力度，推动中小银行加快处置不良贷款试点落地。
在持续深化改革扩大开放方面，银保监会指出，要推动构建多层次、广覆盖、差异化的金融机构体系，加快建立中国特色现代金融企业制度，健全金融机构内部治理，防范大股东操纵和内部人控制。其中具体提到，要以转变省联社职能为重点加快农信社改革，稳步推进村镇银行改革重组。
“下一步，会积极推进村镇银行通过市场化、法治化改革，加快理顺股权结构，完善内部治理，从源头上化解风险，提升经营效率，增强服务区域实体经济能力。”周茂华表示，尤其要提升金融对小微企业、民营企业、三农等实体经济薄弱环节的服务能力，培育差异化竞争力。
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