最低3.7%！珠海等近20城降首套房贷利率，有城市二套首付降至四成，专家：只是开始，下面是华夏时报给大家的分享，一起来看看。
首套房贷款利率 北京
来源：中指院
本报记者 李贝贝 上海报道
继央行、银保监会于1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，据中指研究院不完全统计，2023年以来，新调整利率下限的城市接近20个。其中，珠海首套房贷利率已降至3.7%，这一利率水平为全国最低。
中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，部分城市房贷利率下调到3.8%只是开始，后续很可能只有少数城市的房贷利率还会高于4%，全国大部分城市的房贷利率都会进入“3”时代。
除因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限之外，部分城市还对个人住房贷款首付比进行了调整。1月31日，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。
珠海首套房贷利率降至3.7%
1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》），决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
根据《通知》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
在动态调整机制之下，已有多个符合条件的城市应声下调首套房贷利率。据中指研究院不完全统计，2023年以来，新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。
其中，珠海市已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。目前，这一利率水平为全国最低，已于1月30日正式执行。
太原、郑州、福州、厦门等二线城市的首套房房贷最低利率已降至3.8%。例如，1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率降至3.8%，即贷款市场报价利率（LPR）减50个基点，二套房贷利率保持不变。此次调整前，郑州首套房按揭贷款利率普遍执行4.1%的标准。
而江西九江及广东肇庆、韶关等城市则选择阶段性取消首套房贷利率下限：1月27日，广东移动政务服务平台“粤省事”发布指出，肇庆、韶关、湛江、惠州、云浮、江门六个城市自1月18日起阶段性取消首套房贷利率下限。
易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有38个城市符合阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限要求。这也意味着，还将有更多的城市加入首套房贷“降息”队伍。
“短期来看，满足首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限可能降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
易居企业集团CEO丁祖昱向《华夏时报》记者分析指出，未来更多城市将阶段性下调甚至取消首套房房贷利率下限。此外，京沪等一些核心城市的首套、二套房贷利率加点也存在明显下调空间。而居民信贷政策将成为2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点。
事实上，2022年9月29日，中国人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。通知下发后，济宁、清远等城市相继下调了首套房贷款利率。贝壳研究院报告指出，随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，未来调整会更加高频。
市场信心仍未完全恢复
在上述《通知》中，央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
1月31日，陈文静也向记者表示，近期多地下调首套房贷利率下限，这有望促进观望者入市买房。“房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。”陈文静认为。
在首套房贷“动态调整”之外，部分城市近期也对房贷首付比例进行了调整。
例如，1月31日，2022年度湖南金融运行形势新闻发布会透露，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。而此前一天，长沙住房公积金管理中心发布相关通知，宣布长沙市缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算，自2月1日起施行。
在贝壳研究院监测范围内，截至2022年底，已有超七成城市“认贷不认房”，即只要结清已有贷款，再次贷款购房均算首套；另有29城仍执行认房认贷政策（含部分区域执行），包括一线城市及东莞、佛山、中山、珠海等大湾区城市；而从首付比例来看，82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌、贵阳等省会城市。
整体来看，北京和上海是按揭信贷环境全国最严的城市，商贷最低首付比例为3.5成。其余一线城市深圳、广州以及杭州、厦门、成都、南京、西安等热点城市，商贷最低首付比例为3成。贝壳研究院认为，预计未来需求侧宽松政策仍将持续，高能级城市的限制政策仍有进一步优化的空间和可能，包括贷款利率、首付比例、认房认贷政策等。
不过，“从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。”丁祖昱认为。据克而瑞地产研究中心的统计数据，在疫情放开后的首个春节小长假，虽然三四线返乡置业初见端倪，但总体难挽成交颓势，其间成交同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅仍达到三成以上。
张大伟也直言，虽然房地产微调宽松的政策内容越来越丰富，力度也越来越大，但目前市场的信心依然没有完全恢复。
在张大伟看来，房地产市场的复苏还要看整体经济复苏情况，房地产的核心问题也不是利率高低：“市场也关注二套房贷利率和一二线城市房贷利率的调整政策，更多购房者还在期待存量房贷利率能继续下调。如果只是简单地降低房价持续下降城市的新购房房贷利率，对于市场的影响有限。”张大伟向《华夏时报》记者表示。
北京首套房公积金贷款利率是多少
近日，在“上海市委领导信箱”中，有市民提出，如鼓励生育，在符合多孩和一定的居住改善的条件下，可在贷款上给予一定的利率优惠，如仍按首套房利率来计算。
对此，人民银行上海总部回复：
根据《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》(上海银发[2016]54号)、《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（沪建房管联〔2016〕1062号）的精神，上海符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2、在本市已拥有1套住房的。
人民银行上海总部表示，“ 根据您的反映材料，如您已利用信贷资金购有一套房产，如果在上海再购买非普通自住房的，根据上海市差别化住房信贷政策的规定，首付款比例不低于70%。市政府相关部门按照因城施策、一城一策的原则统筹研究针对特殊群体、特殊区域的房地产调控政策，人民银行根据市政府相关要求，配合落实好差别化住房信贷政策。”
针对上述政策动向，证券时报记者向相关方面核实，对方未予置评。
严格落实差别化住房信贷政策
上海银保监局2021年1月印发的《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》提到，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银监发〔2007〕359号)的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
根据上海市市住建委、人民银行上海分行、上海银监局2016年11月联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的) 申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录 (包括商业性或公积金住房贷款记录) 的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
上海房贷利率暂时没有变化
沪上某家银行的相关人士向证券时报记者透露，上海房贷利率暂时没有变化，首套房利率为4.65%，二套房为5.35%。根据最新的5年期LPR（4.3%）计算，上海首套房利率和二套房利率分别在LPR的基础上加35个基点和105个基点。
“首套LPR+35个基点，二套LPR+105个基点”，上海房贷这一贷款利率始于2021年7月24日。当时，在5年期LPR为4.65%，上海首套房利率由之前的4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%，所加基点分别为35个基点和105个基点，并维持至今。
去年9月底，央行、原银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（《通知》），提出符合条件（2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降）的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。去年12月，央行、原银保监会宣布建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
截至今年3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。
中指研究院数据显示，2022年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。然而，包括上海和北京在内的一线城市，首套房利率则在4%以上。
至于上海房贷利率所加基点是否会下调？上述银行人士向记者表示，“暂时没有听到相关信息。”
上海多子女家庭公积金购房新政已落地
4月30日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》（简称《通知》）。根据《通知》，自2023年5月1日起，符合上海住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在上海最高贷款限额的基础上上浮20%。
为贯彻落实《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，上海也实施多子女家庭住房公积金支持政策。“多子女家庭”，是指符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭。
紧随其后，上海市公积金管理中心正式发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的操作细则》（简称《操作细则》）。根据《操作细则》，上海多子女家庭在上海购买首套住房，按上海住房公积金个人贷款差别化信贷政策认定，申请贷款时至少有一个子女为未成年人。
最高贷款限额方面，上海个人最高贷款限额为60万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加12万元；家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。
此前，上海个人和家庭购首套房，公积金最高贷款限额分别为50万元和100万元，如有补充公积金最高贷款限额为60万元和120万元。
可见，上海多子女家庭，购买首套房时，公积金贷款额度最高可多24万元，也即公积金最高贷款额度可达144万元。
责编：万健祎
校对：杨立林
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