多地下调首套房贷利率 后续政策仍有空间，下面是中国经营报给大家的分享，一起来看看。
央行贷款利率2014
本报记者 慈玉鹏 北京报道
2023年开年以来，首套房贷利率的一波下调潮吸引了大众的视线。
《中国经营报》记者统计发现，自1月5日人民银行、银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，郑州地区多家银行近日的首套利率均下调至3.8%。另外，福建省福州市、山西省太原市、河北省唐山市等地区首套利率也下调至3.8%。
记者从业内人士了解到，按照目前的房地产行业支撑政策和市场表现，首套房贷款利率或仍有下行空间，后续政策有望进一步从需求端发力，但下降空间有限。一方面，银行自身风险管理角度考虑，应不会继续大幅下降首贷利率；另一方面，如果银行首套房贷款利率继续大幅下行，也会侵蚀银行盈利能力。
利率下调最低至3.8%
记者了解到，自1月29日起，郑州当地的工商银行、中国银行、中原银行等银行已将首套房贷利率下调。外地房贷未结清的购房者，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。
郑州一位国有银行客户经理告诉记者，“目前当地多家银行首套房贷利率已降至3.8%，二套房贷利率为4.9%，首付款一般是30%，但与具体楼盘有关系，部分楼盘的优惠措施更大，要看具体情况。”
记者注意到，截至目前已经有多地下调首套房贷利率。例如，1月31日，福建省福州市执行首套房按揭贷款年利率下限下调至3.8%。
1月18日，江西省九江市人民政府发布公告称，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR—30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
记者梳理发现，除上述城市外，在动态调整机制下，太原、唐山等部分符合条件的城市已宣布下调当地首套住房贷款利率下限。另据媒体报道，广东省内已有湛江、韶关、珠海、江门、肇庆、中山、惠州、云浮8个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
广东韶关方面公开表示，“为落实好首套住房贷款利率动态调整机制，按照‘因城施策’原则，结合我市房地产市场形势变化和政府调控要求，自2023年1月18日起，韶关市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，自下一季度起，恢复执行全国统一的首套房住房商业性个人住房贷款利率下限。”
广东韶关方面表示，取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，有利于进一步引导银行机构降低房贷利率，更好地支持刚性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
仍存下降空间
中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉记者，按照目前的房地产行业相关政策和市场表现，首套房贷款利率或仍有下行空间，但下降空间有限。目前，银行首套房贷款利率已经较低，从银行自身风险管理角度考虑，必定不会继续大幅下降。另外，如果银行首套房贷款利率继续下行，也会侵蚀银行盈利。
东北地区某银行人士告诉记者，首套住房贷款利率政策动态调整机制推出后，多地首套住房贷款利率陆续下调，此后或将继续下调。他表示，金融支撑房地产有诸多途径，除了下调首套住房贷款利率，盘活资产也很重要，对于楼盘已经收取首付款但资金流陷入困境的情况，可通过金融机构给予专项贷款推进楼盘建设，购房者还款优先偿还专项融资。另外，不少大型开发商此前储备了大量土地，但是资金链紧张，现有楼盘推进存在困难，可通过金融重组，将土地出售盘活。
信达证券分析师江宇辉认为，银行房贷利率政策较2008年和2014年的房地产救市利率政策有较大空间，复盘2008年和2014年两轮较大下行周期中的利率政策，房贷利率下限均调整至基准利率的7折，较基准利率下降至少150BP，考虑到本轮下行周期的下行幅度已经超过2008年和2014年，后续政策有望进一步从需求端发力。
他认为，利率政策如果想要达到2008年和2014年的救市效果，房贷利率下限可能需要低于基准利率150BP以上，如果按照5年期LPR 4.30%计算，则首套房贷款利率下限则需要低至2.80%。
开源证券分析师齐东认为，从2023年春节假期市场表现来看，住宅成交数据暂未走出低谷，但多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限，后续更多城市房贷利率存在下调空间，成交数据有望持续修复企稳。住房和城乡建设部提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。预计后续针对刚需和改善性购房需求的政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下，市场信心有望持续提升。
（编辑：曹驰 校对：翟军）
贷款利率2014年基准利率
经济观察网 记者 万敏 9月29日晚间，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
“为什么不是直接下调房贷利率？”住在上海的钟先生看到有关政策的消息，第一反应是提出了这样的疑问。他在几年前的利率高点买房，虽然今年LPR调降后也有所下降，但对于每月要还的房贷金额来说作用不算大。他认为如果存量房贷利率下调，可以释放更多手头的流动资金用于其他消费。
但显然此次新政更针对提振新增的购房需求。按照此次新政，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
类比利率“7折”
8月22日，5年期以上LPR罕见的松动下调。按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均保持不变。
今年5月15日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。
按照贝壳研究院监测数据9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%、二套4.90%的下限水平。同时，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。
国金证券认为，当前首套房贷利率最低可至4.10%（4.30%-20BP），此次央行和银保监会再度对首套房贷率下限放宽，部分城市将达到或突破4%的首套房贷利率，可类比2014-2016年周期中房贷利率低至基准利率7折的水平。
浙商证券在9月30日的研报中指出，降低首套房贷利率下限甚至是取消，对呵护和刺激刚需是重要利好，降低了首套购置的购房成本。“我们认为，本次政策虽然仍是以因城施策的方式由各地分阶段放松，但房贷利率下限标准整体下调，对需求刺激力度较年内其他政策力度更强。量化来看，二线城市首套房贷利率为4.25%，下降10个基点，贷款利息总额少还2%（等额本息）或1.5%（等额本金）。”
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。
谁会打响下调或取消首套房贷利率下限的第一枪呢？
购房者更关心存量房贷负担
在上海工作的钟先生是收入相对较高的金融行业从业人员，但自上半年妻子遇到裁员后，每个月的房贷、车贷和买房时首付借贷的还款压力，已经让他感受到了很大的压力。
“现在我还款里的基本都是利息，”钟先生说，很多人原来贷款利率高达6%左右，今年虽然五年期以上LPR有下调，但实际感受是杯水车薪的。钟先生设想，存量房贷客户按照最近的利率水平与银行重新签订合同，让存量背负房贷的客户直接受益，释放被房贷还款压制的消费需求，也能促进消费，同时并没有增加系统内的流动性。
但在与银行人士的交流中，有银行业内人士表示，这种想法只能停留在理想层面，考虑到个人房贷在银行的存量规模之大，如果有这样的口子放开，银行的资产负债平衡会被严重扰乱。
实际上，近期出现的存量客户提前还贷潮，已经让部门银行感受到了压力。而有些银行的房贷客户也发现，想要提前还贷，已经不像以前那样便捷，银行设置了一些操作上的“障碍”。
从近几个月的居民中长期贷款增长这个更宏观的角度来看，个人房贷的增长也是疲软的，这或许是银行希望“保存量”的主要动力，毕竟个人房贷资产期限长、息差稳定、风险小，是银行业内公认的优质资产。
根据银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求，工行、农行、中行、建行、交行、邮储6大国有行被划分为第一档，也是市场上发放个人房贷的主力。2022年中报显示，6大国有银行上半年个人住房贷款合计26.9万亿元，与2022年初相比，仅新增4479.6亿元，而去年同期的新增额为1.3万亿元，今年上半年的新增额不及其一半。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，从根本上说，要化解房地产行业风险，需要稳定居民的预期、收入和购房意愿，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求，促进市场销售企稳回升，提升金融机构融资偏好，加快优质房地产企业经营性现金流回暖和信用改善，让房企实现“自我造血”的良性循环。
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