详解房贷置换经营贷：看似省钱却隐藏着你无法承受的风险丨投教121，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
置换可以贷款吗
21世纪经济报道 记者 家俊辉 广州报道投资走正道，安全有保障，欢迎来到《投教121》。
新的房贷利率一路下行，最新的5年期LPR已降至4.3%，而存量房贷利率调降尚无消息，这让不少“高位站岗”的还贷族掀起一波提前还贷潮。
今年以来，多位购房者反映，提前还贷在银行排队时间较长。而最近监管也出来表态，督促银行加速审核，及时满足贷款者的还贷需求。
作为供房一族，如果告诉你，除了提前还贷，还有一个可以帮你节省大笔房贷利息支出的方案，你是否会心动？理论上，大家都想试一试。
有需求就有市场，有市场就有发现市场的眼睛，也就有了所谓的方案——转贷降息，即贷款人借助第三方助贷机构的一系列操作，将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押经营贷款，以达到减少利息支出，降低负债成本的效果。
看似一个很“绝妙”的方案，但对普通购房者而言，其背后隐藏着巨大的风险，且听21投教君一一讲解。
市场从何而来？
首先，要从房贷利率说起。2021年上半年，在“房住不炒”的总体要求下，为了有效抑制投机炒房、稳定楼市预期，房地产金融监管政策持续加码，全国各地房贷利率节节攀升。
以一线城市广州为例，2021年前8月，广州房贷利率五次提价，最高时该地区主流商业银行的首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。更有大量二三线城市首套房贷利率直接破“6”，比如苏州首套最高达到6.2%，杭州首套最高达到6.3%，郑州首套最高则达到6.37%。
但2021下半年开始，为了维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其是2022年以来，受国际形势动荡、国内疫 情多点散发等因素的超预期影响，经济下行压力加大，在稳增长的要求下，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，这直接推动全国各地房贷利率大幅度调降。
今年2月初，贝壳研究院发布的数据显示，截至1月末，在其观测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。其中，首套利率4.0%的有两个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4个。而业内人士普遍指出，未来房贷利率有望进一步下调。
房贷利率持续下调，对新增房贷无疑是极大的利好，但存量房贷却享受不到此种优惠，这让早已背负上高额房贷利息，特别是去年上半年刚“上车”的供房族产生了巨大的心理落差，也让善于“包装”的贷款中介发现了“商机”，有针对性地推出了“转贷降息”的“解决方案”。
再来说说房抵经营贷。作为一款带有普惠性质的信贷产品，房抵经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的7成甚至更高。
近年来，国家为了支持小微企业等群体的发展，持续推动银行金融机构加大对该群体的金融供给，并要求贷款利率要逐年下降。比如去年4月份，银保监会发布的《关于2022年进一步强化金融支持小微企业发展工作的通知》指出，银行业要继续实现普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”，力争普惠型小微企业贷款余额中信用贷款占比持续提高。努力提升小微企业贷款户中首贷户的比重，大型银行、股份制银行实现全年新增小微企业法人“首贷户”数量高于上年。力争全年银行业总体新发放普惠型小微企业贷款利率较2021年有所下降。
在这样的要求下，一方面小微企业融资门槛和成本有了明显下降。根据央行披露，2022年新发放企业贷款加权平均利率为4.17%,比上年低34个基点。而据21世纪经济报道记者了解，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，优质客户甚至可以做到3.5%左右。
另一方面金融机构加强了考核管理，业务人员承担了较大的业绩压力，而这也给了贷款中介可乘之机。
有多次为客户成功办理房贷置换经营贷经验的中介人士向记者直言，“在我们的操作下，客户少付了一大笔利息，银行员工完成了考核任务，而我们也赚到了手续费，这样的结果大家都满意”。
风险从何处来？
在上述中介人士的口中，房贷置经营贷是一个三方都满意的方案，但他却对这一系列操作背后的风险只字未提。更没提的是，这些风险最终几乎由贷款人独自承担。
一般而言，小微企业在申请房贷经营贷时，银行会要求企业营业执照满半年或一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。
显然，对于只想省下一笔利息支出的供房族而言，基本都难以满足在银行办理房抵经营贷的标准，但这些在贷款中介眼中都“不是事儿”。
“没有营业执照，我们负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，肯定能通过银行审核，你只需要付一定的手续费”，上述中介人士向记者表示，他们还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金，客户可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上。
据上述中介人士介绍，房贷置换经营贷的整个流程基本都能在一个月内完成，“完成后贷款人就可以按照计划还款了”。然而，这时候贷款人的“噩梦”才刚刚开始。（划重点！）
首先，相比于房贷长达30年的贷款周期，房抵经营贷的贷款期限往往只有3-5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增，如果没有足够的现金流支撑还款计划，就要面临较大的违 约风险。一旦违 约，还款人会上征信黑名单不说，其房产也会被银行拿去拍卖。
当然，在大部分中介的“包装”下，房贷经营贷的贷款期限被“拉长”到20年，甚至30年。但实际上，这中间存在一个续贷行为，比如每5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核，而更大的风险恰恰藏于其中。贷款人需要明白，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。
透过表象，房贷置换经营贷本质上就是一种违规操作导致经营贷流向楼市的行为。在“房住不炒”的大背景下，这是对监管“红线”的严重挑衅。此前多个监管部门联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》已明确指出，一旦发现贷款人贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
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置换补贴是什么意思
开局关乎全局，起步决定后程。
一季度，北京市实现地区生产总值9947.7亿元，按不变价格计算，同比增长3.1%，高于上年全年2.4个百分点。
瞄准现代化产业体系“深挖”投资潜力，首季重大项目100%开工；加快结构调整向创新要“答案”，自动驾驶示范区车路云一体化功能实现100%覆盖；推动消费市场繁荣有序，上半年首店目标100%提前完成……“3个100%”是北京全力拼搏实现高质量发展给出的答案。用实际行动推动经济复苏向好，北京正加快释放增长的澎湃动力。
重大项目100%开工
高技术投资彰显活力
今年一季度，总投资近2700亿元共160项北京市区重大项目，首次提前实现100%全部开工，创下历史最好水平。
这一数字是北京狠抓重点项目建设，为稳增长提供有力保障的生动印证。北京首季固定资产投资同比增长9.6%，较上年全年加快6个百分点。新开工项目数量增长超过5成。
作为160项重大项目之一，基于元宇宙、增强VR技术布局的京东方第6代新型半导体显示器件生产线，在北京经济技术开发区正式开工建设。“借助产线建设，我们将充分发挥产业引领效应和集聚效应，推动全球半导体显示产业升级。”京东方科技集团董事长陈炎顺说。
重大项目引领，北京瞄准现代化产业体系加速布局，不断提升投资“含金量”。
理想汽车纯电动车项目设备加快进厂调试，为新能源汽车产业发展注入新动能；北京奔驰纯电动车型升级改造项目，可实现新车型与现有车型共线生产……在各类投资中，高技术制造业投资增长22%。其中，汽车制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业分别增长62.7%和21.8%。
投资活力迸发，民间资本投下“信心票”。今年以来，北京市高精尖产业民间投资“突飞猛进”：1至4月制造业民间投资同比增长25.7%，软件和信息技术服务业民间投资同比增长113.1%，金融业民间投资同比增长110.7%。聚焦生物医药创新的益生祥明科技产业园等一批总投资超10亿元的重大民间投资项目加速开工。
近日，北京市发布新一轮营商环境改革方案，突破原有部门限制，加大改革力度，以“一业一证”改革、“一体化综合监管”等改革形成突破，引来企业连连点赞。
从事轨道交通测量的北京拉特激光精密仪器有限公司入驻城市副中心“智造大街”后，园区提供了多个测试场景帮助企业新研发的技术加快成熟。综合部经理崔建国表示，这让公司坚定选择继续在京加大投资力度。
车路云一体化100%全覆盖
科创迸发新兴动能
经过近3年建设，北京市高级别自动驾驶示范区共60平方公里阶段建设范围内，车路云一体化功能实现了100%全覆盖。
“车路协同使车辆每万公里的工作风险降低23%，交通信控的优化使车均延误率和车辆排队长度大幅下降。”北京市高级别自动驾驶示范区工作办公室有关负责人表示，示范区329个智能网联标准路口、双向750公里的城市道路和10公里的高速路，已经实现了这一覆盖。
北京市高级别自动驾驶示范区位于北京城东南的北京经济技术开发区，目前已经成为无人驾驶创新的策源地，无人驾驶出租车、无人配送车、无人零售车、无人接驳车等最前沿的应用持续落地。
国家智能网联汽车创新中心、中国汽车工程学会等单位联合发布的报告显示，在一系列政策创新、技术创新的推动下，示范区连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一。截至今年3月，示范区内测试企业达19家，入网车辆数量578辆，自动驾驶里程累计1449万公里。
近年来，北京市不断加快科技基础设施建设，围绕重点领域提前布局，为经济高质量发展点燃“主引擎”。
在雁栖湖畔，一个占地面积约90个足球场大小、如“放大镜”般形状的“大国重器”高能同步辐射光源正加速落成，这正是100个项目之一。
3月14日，高能同步辐射光源的直线加速器，成功加速第一束电子束，实现了高能电子从无到有的关键一环，向产生世界上“最亮的同步光”再迈进一步。
“它的亮度比太阳亮度高1万亿倍，能清晰照亮微观世界，成为科学家探测微观世界的‘利器’。”高能同步辐射光源工程加速器部副主任李京祎说，目前高能同步辐射光源已进入科研设备安装、调束的并行阶段，将极大促进我国前沿基础科学、高技术领域的原始创新取得新突破。
今年2月，位于北京西部的人工智能科技园新型基础设施——北京昇腾人工智能计算中心正式“点亮”，为人工智能企业提供算力支持，加速产业创新发展，助力北京人工智能产业抢占发展先机。目前，首批签约该计算中心的企业和科研单位已达47家。
“北京人才密集、科研院所资源丰富、科技创新资本活跃，在人工智能产业方面具备领先发展优势，我们也紧抓这次人工智能产业发展新浪潮的机会，结合产业发展的特点和要素，提前参与布局了算力及模型算法平台、人才培养机制，为产业创新成果的涌现奠定坚实基础。”中关村（京西）人工智能科技园运营公司、北京中发展智源人工智能科技发展有限公司董事长周瑞说。
在北京，科技创新这一“关键变量”正转化成发展强大动能。今年1月至3月，中关村示范区规模以上重点企业的技术收入同比增长高达13.1%。
首店落地目标100%完成
消费市场繁荣有序
“首店”指在行业里有代表性的品牌或潮牌在某个地区首次开设门店，是消费市场的“温度表”。数据显示，今年前五月，共403家品牌首店落地北京，100%提前完成上半年目标。
今年3月，北京市商务局发布首店支持政策，对北京首店、旗舰店、创新概念店落户，单家最高给予100万元资金支持。“真金白银”带动下，北京首店持续聚集，新品牌、新场景、新主题、新技术不断涌现。
首店经济是北京不断引进新品牌、培育新业态的生动实践。今年以来，北京持续促进消费升级，一季度全市市场总消费额同比增长2.8%，服务性消费额增长5.7%，不断展现出新的活力。
新能源汽车置换补贴、扩大二手车流通、发放“京彩·绿色”消费券、举办消费季活动、支持首店、促进网络零售……北京市频频发力释放促消费利好，拉动需求回暖，激发市场潜在动能。
数据显示，今年1至4月，汽车类商品零售额增长7%，其中新能源汽车销售额增长50%，驶上“快车道”。北京市商务局相关负责人介绍，在乘用车置换新能源车补贴政策拉动下，4月1日至5月22日，日均补贴申请量较去年补贴实施的前3个月提高了59％。
今年“五一”假期，各大商圈热度持续攀升。位于南城的热门商圈北京荟聚销售额较2019年同期增长40%以上，顺义区的中粮·祥云小镇举办嘉年华活动，总客流超过31万人次。
“近期我们已开始筹备暑期消夏夜生活文艺活动，夜间市集、音乐演艺、书香小镇、游艺互动等将结合更多消费场景，服务广大市民的休闲生活。”祥云小镇相关负责人介绍。
在亮马河畔，游人如织，游船在夜色下缓缓驶过。今年开航后，游船航线达6公里，沿线途经燕莎码头、蓝色港湾、三里屯等多个商圈，航线中包含多处光影、演艺等文化观赏项目，平均10分钟就有一班游船启动，成为近期北京文旅消费的新亮点。
北京市商务局副局长郭文杰说，将加快完善商业消费空间格局，持续增强消费对经济发展的基础性作用，结合全年重要消费节点，营造繁荣有序的消费氛围，为经济向好提供强大助力。（记者 王明浩 郭宇靖 吉宁 张漫子）
来源：经济参考报
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