楼市头条（1.18）｜潍坊，存贷款“双过万亿”！，下面是地产人张小楼给大家的分享，一起来看看。
潍坊二手房贷款
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今日看点
国家统计局：2022年全国国内生产总值超121万亿元，同比增长3.0%•潍坊：成为省内存、贷款余额“双过万亿”的第3个城市
•12月70城房价：新房环比降价城市55个，二手房环比降价城市63个
•青岛：12月新建商品住宅价格同比、环比双双“止跌回涨”
•地方城投：2022拿地占比约26% ，慢入市稳楼市
•机构分析：房企商票逾期快速增加势头得到遏制
01
宏观信息
★【国家统计局】2022年全年国内生产总值1210207亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。①分产业看，第一产业增加值88345亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值483164亿元，增长3.8%；第三产业增加值638698亿元，增长2.3%。②分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%，四季度增长2.9%。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平。
★【央行】1月16日，人民银行上海总部召开2023年货币信贷工作会议，提出着力做好房地产金融工作。推动落实房地产金融十六条等政策措施，支持房地产企业合理融资需求。落实好差别化住房信贷政策，保障刚性和改善性个人住房贷款需求；加大住房租赁金融支持力度。继续释放贷款市场报价利率改革成效。
★【潍坊】2022年底，潍坊市各项贷款余额达到10007.2亿元，较年初增加1134亿元，增长12.8%；各项存款余额达到12352.2亿元，较年初增加1134.4亿元，增长10.1%，其中个人存款较年初增加1074.3亿元，增长15.5%。潍坊成为山东省内存、贷款余额“双过万亿”的第3个城市，也是全国第12个“双过万亿”地级市。
02
地方新政
★【浙江台州】①部分住房公积金阶段性支持政策在2022年12月31日到期后继续实施。②首付比例方面，首次或第二次申请住房公积金贷款的首付比例分别为20%和30%。③贷款额度方面，缴存职工单方或夫妻双方正常缴存住房公积金的最高贷款额度分别为50万元和100万元。三孩家庭住房公积金贷款额度上浮20%，即最高可贷款120万元。
★【江苏省盐城市】住建局发布通知，将利用春节返乡置业高峰期，推出一系列促进住房消费的措施。其中，包括市区“房八条”购房补贴延期2个月，鼓励各地分板块开展线上线下返乡置业购房专场房展会。
★【上海】1月16日，中国工商银行上海市分行举办支持房地产市场平稳健康发展签约仪式，与沪上16家房地产企业签订《银企战略合作协议》，合作意向性融资总额达2400亿元，全力支持房地产市场健康发展。
03
市场情况
★【国家统计局】12月70个大中城市，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降。
①新房、二手价格环比下降城市分别为55个和63个，较上月分别增加4个和1个；
②一线城市：新房价格环比由上月降0.2%转为持平；二手价格环比降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；
③二线城市：新房价格环比降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手价格环比降0.4%，降幅与上月相同；
④三线城市：新房价格环比降0.3%，降幅与上月相同；二手价格环比降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
★【青岛】据最新统计，2022年12月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨0.6%。截至2022年末，12月青岛新房价格正式被定格在同比、环比双双“转正”这一关键性节点之上！也代表着2022年青岛新房市场终于告别价格下跌走势，开始“止跌回涨”！这为2023年楼市开局留出了足够的想象空间。
★【城投拿地与开工】2022城投拿地占比约26% ，慢入市稳楼市。
2022年，全国土地成交总价为30410亿元，城投拿地金额合计7847亿元，占比为25.80%。从开工率数据来看，受限于开发能力，城投平台类公司的拿地开工率也明显低于规模房企，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司平均约23%。预判2023年城投拿地地块也将以比较缓慢的节奏入市，今年楼市的有效供应也将处于缩量状态，部分城市或将迎来供需关系的重新调整。
★【房企商票】近日，上海票交所公布的《截至2022年12月31日的持续逾期名单》显示，存在商票逾期现象的房地产项目公司数量从11月的3300个增至12月的3322个，环比增长0.67%，环比增速较上月减少1个百分点，占全部商票逾期企业的比重环比减少1个百分点至68%。
专家分析，随着多重房地产融资松绑政策落地，未出险房企短期流动性得到稍许缓解，而11月、12月两个月的房企商票逾期现象也呈现趋缓态势。
04
房企动态
【万科】与建行成立100亿元建万住房租赁基金，万科占比20%，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。★【融资支持】1月15日，工商银行天津市分行与远洋、万科、龙湖、金地等8家房地产企业签署战略合作协议，提供总额240亿元的意向性融资支持，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、房地产并购融资及其配套服务等方面开展合作。
★【保利】保利发展非公开发行8.19亿股获保利集团同意，募资总额至多125亿元，本次发行扣除发行费用后的募集资金净额将用于14个项目及补充流动资金。
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潍坊二手房贷款最新政策
近日，央行发布的LPR显示，一年期LPR(贷款市场报价利率)较上月下调20个基点(1个基点=0.01%)；五年期以上LPR较上月下调10个基点。此前，潍坊众多银行也发布公告，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换为LPR的业务。部分买房人的房贷利率直接下降，买房成本将再减少！
央行宣布大幅度降息
4月LPR报价出炉！5年期以上下调至4.65%
4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，分别较上一期下调20个和10个基点。
是自2019年LPR改革以来，降息幅度最大的一次
数据显示，较上一期LPR，一年期LPR下降20个基点；5年期以上LPR下降10个基点。中国民生银行首席研究员温彬说，LPR下调20个基点，是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次，有利于进一步降低实体经济融资成本。
此次为非对称式降息，释放稳楼市信号
此次为非对称降息，5年期以上LPR只降低了10个基点。中原地产首席分析师张大伟表示，这证明了别指望大规模救市，金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。
买房成本将降低，百万房贷月供省60元
此次LPR降息对于房贷族带来利好，月供将会减少。张大伟预计，5年期以上LPR降息10个基点，将给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿的利息。具体到个人的话，假如贷款100万、期限30年，本次降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。
预计还会降息，资金将支持实体经济及中小微企业
中共中央政治局会议提出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。温彬表示，下阶段，降准和降息仍有空间和必要，在保持流动性合理充裕的前提下，继续引导贷款市场利率和企业债券融资利率双下降，切实降低实体经济融资成本。
潍坊“房贷换锚”政策开始实施
央视公布最新房贷政策标准
要求金融机构与客户就基准定价转换条款进行协商
根据中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。
银行发布转换公告，8月31日截止
3月1日，建行、工行、中行、农行、交行、邮储等多家银行发布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。银行所有存量房贷利率的计价方式要转换为“LPR+点数”或者固定利率模式，3月1日起开始办理，原则上截至8月31日。
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LPR如何转换
重签合同重点在于“加点数”
按规定，2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变，而此次重签合同的重点，是确定你的“加点数”，这个“加点数”确定之后，将维持到房贷结束。
举例说明
例一：房贷利率打9折的转换
例如你是2017年买的房子，当时房贷利率打9折，那么当前你的实际利率是4.9%的9折，也就是4.41%。
按照2019年12月20日公布的5年期以上LPR4.8%计算，你的加点数为4.41%-4.80%=-0.39%，即-39个基点（BP），负数意味着你依然享受利率折扣。
例二：房贷利率上浮20%的转换
例如你的房贷利率是上浮20%，那么当前你的实际利率就是4.9%的1.2倍，即5.88%。
按照2019年12月20日公布的5年期以上LPR4.8%计算，你的加点数为5.88%-4.80%=1.08%，即108个基点（BP）。
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LPR的转换对于月供的影响？
房贷机制变为“固定利率”和“LPR利率”
除了上面提到的“加点数”，贷款者还要做一道单选题，来重新约定房贷定价机制，其选项为“固定利率”和“LPR利率”。
LPR利率
如果你在与银行重签贷款合同时，确定每年1月1日重新定价。
假如到2020年12月20日，5年期LPR利率降低为4.50%，那么例一中“打9折”的房贷利率，将从2021年1月1日以后变成4.50%-0.39%=4.11%，房贷利率下降，月供随之下降。
同理，例二中“上浮20%”的房贷利率，则变成4.50%+1.08%=5.58%，房贷利率下降，月供随之下降。
反之，假如5年期LPR利率上调，房贷利率也会随之上涨，月供自然就会增多。
固定利率
如果选择“固定利率”，则整个贷款期限内的利率不变，月供也不会变化。
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固定利率”和“LPR利率”选择
房贷年限还很长建议“LPR利率”
如果你剩余的还贷年限还挺长，甭管利率打折还是上浮，建议您毫不犹豫的选择LPR利率。因为长期来看，利率走低是世界性趋势，日本、欧盟现在都在执行负利率了，虽然中国有能力延缓进入负利率时代，但是利率走低依然是大概率。
剩余房贷较少、年限短无需转换利率机制
如果你剩余的房贷较少、还贷年限较短，那转与不转的意义并不大。
在今年3-8月无论何时办理转换都将按照4.8%来计算
如果你看涨未来利率走势，大可选择固定利率，日后LPR利率的涨与跌都不会对月供产生影响。
来源：中国人民银行、中国新闻网
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