贷款 过户子女（房子有贷款可以抵押贷款吗）

房产怎样过戶給子女税费最低？三种不同过戶方式差异分析，下面是阳光疏影给大家的分享，一起来看看。

贷款 过户子女

房產過戶給子女，須考慮因素很多，因為房產分為住房和非住房，轉讓方式有買賣、贈與和繼承，以下只討論住房過戶的成本，在不考慮限購前提下，比較三種不同過戶方式的稅費差異。

不同過戶方式的印花稅差異不大，由於個人買賣住房免徵印花稅，只於贈與和繼承房產時要繳納萬分之五印花稅，還可能有優惠，所以印花稅的差異很小。

1、契稅

各地契稅稅率有0%、1%、1.5%、2%、3%-5%等不同規定，其中北京、上海、廣東、福建等大部分地方稅率為3%，但不同交易方式契稅又有不同優惠，例如繼承父母房產可免繳契稅；至於贈與、買賣等則常需繳納3%契稅。子女如果是購買家庭第一套住房，且面積在90平米以下契稅為1%，若是90平米以上契稅是1.5%，「北上廣深」之外地方購買家庭第二套住房，以90平米為界限，契稅稅率分別為1%和2%，都不符合以上條件，那契稅就是3%到5%。

2、增值稅

增值稅率包括0%、總額5%、差額5%（售價和買入成本的差額）。子女接受父母贈與房產或繼承父母房產，目前都不需繳納增值稅。若是父母將住房賣給子女，則父母須視情況繳納增值稅，持有房產如果不滿二年，需按交易總金額5%納稅，如果超過二年，並且房子不在「北上廣深」則免繳增值稅。但若是在「北上廣深」，則要繼續區分房子是否為普通住房，若是普通住房則免增值稅，若是非普通住房就要按「差額」繳納5%增值稅。普通住房的定義很嚴格，大概只有「老破小」才可能算普通住房，上海大部分住房交易都要按「差額」繳納5%增值稅。

3、個人所得稅

個人所得稅是最複雜、差別最大的稅種，稅率包括0%、總額1%-3%、差額20%。子女繼承或接受父母贈與房產，雙方都不須繳納個人所得稅，但是子女未來出售繼承或受贈得來的房產，就要嚴格按售價與父母當初買價的差額繳納20%個人所得稅，除非這是子女家庭的唯一住房，且居住滿五年，也就是只要「滿五唯一」就可以免繳個人所得稅。

買賣住房分兩種情況，如果屬於「滿五唯一」可以免繳個人所得稅，但若不符合「滿五唯一」則有兩種計算方法，一是按合同總額的1%-3%繳納，具體比例看各地規定，或是按「差額」的20%繳納，因為稅務局一般不嚴格計較購房成本是否明確，所以買房人有機會選擇對自己最有利的計算方法。

舉例來說，父母在上海花600萬元買入一套非普通住房，滿二年且不是唯一住房，在市價1,000萬元時過戶給子女，後又過二年子女以1,200萬元出售該房產，假設當時也不是子女的唯一住房，在過戶給子女時，如果按1,000萬元買賣，父母和子女的個人所得稅、增值稅、契稅共計要繳納55萬元，但若是贈與，則需繳納30萬元契稅和1萬元印花稅；如果是繼承情況下，就只需要繳納0.5萬元印花稅，並支付不超過3萬元的公證費。

以後當子女出售房產時，購買、受贈、繼承三種情況得來的房產需要分別繳納24萬元、120萬元和120萬元個人所得稅，其他稅費則沒有差別，兩次交易，購買、受贈、繼承三種情況合計稅費分別是79萬元、151萬元和123.5萬元，也就是房產增值越多，三種轉讓方式的稅費差異越大。

如果子女沒有購房資格，那繼承是唯一方法，假設父母的住房過戶給子女後，子女在可預見的將來也只有一套住房，那繼承當然是最佳方案，否則也許買賣才是最節稅的過戶方式。

房子有贷款可以抵押贷款吗

　　说起贷款，很多网友们相信都会在生活中贷款购房，或者贷款购车，随着现在贷款的普及，很多朋友们都会在遇到一些着急用钱的时候，选择贷款，可是由于贷款条件的限制，有很多朋友都会选择使用抵押贷款，近期有人问，按揭的房子可以二次抵押贷款吗?房子二次抵押贷款风险?

　　按原则上来说，虽然房子是归属在你个人名下，但因为之前已经抵押给银行，所以房屋在还清贷款前的所有权是属于银行的。但房子是在不断的升值中，比方说你前两年购买的房屋价值在10万，现在已经有20万了，这中间的差价是可以在一定程度上贷出来的。而且，虽然房屋贷款还没有还清，但因为一直都在还贷，所以在同一家银行是可以把之前还得按揭贷款再借出来，也就是“个人住房循环授信业务”，大家可能对它的另外一个名字比较熟悉——循环贷。

　　1、逾期催收

　　民间借款组织 比较好申请办理，可是销售市场上的企业良莠不齐，在所难免参杂一些不靠谱的服务平台，一旦贷款逾期的话，将会就沒有一切商议空间，乃至借款人要遭遇被上门服务催款的状况，毫无疑问会提升大伙儿的心理压力。

　　2、贷款利率高

　　许多可以为大伙儿出示房子二押的民间借款组织 ，经营成本和盈利规定都十分高，因此抵押贷款的花费不低，并且借款人非常容易就进到一些发放贷款组织 布下的陷阱，比如说金融诈骗、放高利贷这些。

　　3、门槛限制

　　一些金融机构只接纳有房本的期房，也是有金融机构可接纳行内协作按揭贷款新项目的预售房做质押，但贷款额度在房本出来前会出现限定。

　　每家银行的二次抵押贷款的要求，期限、额度都不同，小伙伴们一定要在申请前先了解清楚，才不会走冤枉路。想要深入了解该话题，私信鑫云易金融的贷款经理给你更全面的解答。

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