上海二套贷款利率（上海二套贷款和一套区别）

郑州首套房贷利率降至3.8%，其他城市会否跟进？，下面是财经杂志给大家的分享，一起来看看。

上海二套贷款利率

随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频

文｜《财经》记者陈洪杰

编辑｜张威袁满

经过落实金融16条、实施改善优质房企资产负债表计划、推动住房公积金业务更加好办易办等一系列措施后，部分城市继续下调住房贷款利率，进一步支持房地产市场发展。

多位郑州辖内的银行人士对《财经》记者称，其已于1月29日收到利率调整通知，首套住房商贷的执行利率为3.8%，二套房商贷利率保持原有不变。本次调整之前，郑州首套房按揭贷款利率普遍为4.1%。

目前，在河南省内，首套住房商贷利率降到3.8%这一政策仅出现在郑州，河南其他城市的首套住房商贷利率多在4%以上或者5%左右。

未来河南其他地区的房贷利率是否会比照郑州执行？“这需要当地的情况而定，还不清楚。”上述银行人士称。

郑州的此项举措是执行金融管理部门出台的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于满足条件的城市自主根据当地楼市供需情况，灵活调整首套房房贷利率政策下限。

《财经》记者统计发现，除郑州之外，另外两个城市太原和唐山也在近期下调首套房商贷利率，同样低至3.8%。“部分城市首套住房贷款利率下调，主要是降低首套刚需购房成本，提振市场需求，促进区域城市楼市加快恢复正轨。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。

“对于部分楼市偏冷，房贷利率相对偏高的城市，接下来仍可能进行一定幅度下调。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频。”市场分析人士表示。

首套房贷利率进入3%时代

“房地产本身对金融政策较敏感，降低房贷利率可以有效地刺激房地产行业和居民消费。”一位银行业分析人士表示。

2023年1月29日，郑州辖内的多家银行对郑州市区内的首套房商贷利率进行了调整，贷款利率由4.1%降到3.8%，二套房保持4.9%的利率不变。对于外地房贷未结清但在郑州购房者，可按照首套首付及利率政策执行。

由此计算，若按照100万元房贷、等额本息偿还25年计算，月供将由5333.74元降至5168.57元，每个月可以少还165.17元。

很多城市不接受异地公积金，对于购房者而言，通过商贷买房背负的压力较大，不利于房地产偏冷城市的经济复苏。

“郑州打响了新年的第一枪，信号意义非常强。此次政策总体上吻合人民银行和住建部的住房工作精神。尤其是此前人民银行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，而郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进称。

当下，一线城市与其他类型城市的房贷利率出现分化。贝壳研究院统计数据显示，分等级来看，2023年1月一线城市房贷利率最高，首套利率平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率平均为4.07%，三四线城市首套利率平均为4.08%。

从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为155BP（基点）和100BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和50BP。

“从趋势看，国内楼市复苏已经启动，一二线热点城市逐步回暖。”周茂华称，不过目前复苏“扩散”速度相对慢一些，但随着国内防疫措施持续优化，疫情经济干扰的不确定性趋势减弱，经济趋势复苏，就业和收入改善，居民信心回暖，加之国内稳房地产措施力度空前，此前受压抑需求逐步恢复，楼市复苏趋势确定。

“各地根据区域楼市复苏情况，因城施策积极用好用足稳楼市政策空间，促进区域楼市加快恢复平稳健康发展轨道。”周茂华称。

其他城市房贷利率会否下降？

郑州首套房商贷利率降至3.8%，其他城市会否跟进？这很大程度上取决于当地城市的情况。

2023年1月5日，人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》显示，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

进一步来看，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

上述政策还规定，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“河南其他城市的首套房商贷利率是否也会降低到3.8%，我们还未收到相应的通知。这需各地政府和人民银行中心分支行的评估。”一位河南银行从业者表示。

据统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件，主要是二线和三四线城市。而郑州并非第一个将首套房商贷利率降至3.8%的城市，其他城市包括太原和唐山。

随着政策的逐步落地，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。“当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月房地产市场开好局创造条件。”严跃进表示。

根据贝壳研究院监测数据显示，截至1月16日首套利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。另有贵阳、昆明等十个城市利率回升至4.1%。首套利率回升是由于2022年9月央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满结束。

另外需要注意的是，房贷利率水平会在较大程度上受五年期以上LPR的影响。数据显示，2023年1月20日LPR为：一年期LPR为3.65%，五年期以上LPR为4.3%，已连续五个月维持不变。

上海二套贷款和一套区别

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，请帮我们分析下，我们一家四口在闵行莘庄外环路有套四房自住，还欠七十来万在供。是我的名字供楼的。去年老公户口过来上海了，有了第二套的房票，很想上车投资一套，可积分40分，好多板块买不了，手里现金400万，老公公积金个人帐上65万没用过，考虑用出去。老公工资5万一个月。现在纠结买二手房还是新房。上周去松江看了金地丰盛道，不知这个楼盘有没有增值空间。其他新楼盘有没有推荐的。非常感谢！

沪叔：你目前按照你们的资金现状，首先如果是买新房首付要付到7成，总价考虑就是550-600w的价位段。附加值积分的情况，能入围的新盘就是低积分盘或不触发积分的盘，这类盘一般都有一些缺点或者诟病或者是单批次推出的房源很多难以触发积分。

你的关注松江大学城的金地丰盛道，版块是松江大学城属于内生型自给自足的区域有一定的房价上限，配套完善，次新商品房社群成片。小区溢价可以参考南面的次新小区信达蓝尊，林肯公园，5.5w/平左右挂牌，实际上含税价在5.7-5.8w/平，成交含税价预估5.5w/平。金地丰盛道同类型产品入围溢价倒挂在5k-7k/平这样。未来的增值预期是可以跟跑大盘，但一定有上限范围值，因为远郊二手置业客群多数是本区客。其他新楼盘也可以关注如近郊的颛桥的宝华紫薇花园，也是三批次大概率不触发积分的盘可以关注。你先生的还贷能力二手加杠杆能到800w，可选择的地段可以更优质，如果投资的话相对更有确定性。

投资买房能否赚钱，其实在买入时候就决定了，普通人财富积累的一般轨迹是：努力工作—挣取工资—消费—储蓄。拼命挣钱，但总是将挣到的钱放在银行里面，让钱静静地躺在那里。富人的财富轨迹是：努力工作—挣取收入—更多的是努力想办法向银行借钱—用负债的方式来生钱—轻松致富。富人总是想着借鸡生蛋，用银行的钱、别人的钱来为自己服务，最终让自己走上富裕之路。负利率时代下，把钱放银行跑赢通胀是行不通的，对普通人最容易的方式是贷款买房，贷款买房选择逻辑详见知识星球。

提问：沪叔好，上海户口，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊。

沪叔：你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。

提问：沪叔，你好，佘山旗忠的别墅集中区房价那么贵，未来崇明的别墅区会不会也会这么贵呢？

沪叔：你好，佘山旗忠别墅区是老牌别墅区，住在这里主要在意自住体验和价值认同感、涉及的圈层资源，这些东西以价格无法衡量；崇明在2035年规划定位世界级生态岛，交通方面不算特别方便，距离高端别墅区还有一段距离。

提问：沪叔，你好，请问金桥这个板块怎么样呢？

沪叔：你好，金桥在上海二零三五规划中升级为城市副中心，它是位于中环附近，附近有非常多的空地，完全没有拆迁问题的困扰。以浦东建设的速度和执行力建设成为全新的这个金桥必然是水到渠成的，所以它规划能级好落地强，投资属性好，现在买金桥就像二零一七年买前滩是一样的。

提问：沪叔，你好，我也想买一套大社区的房子，超大社区房子可以买吗？自住+投资，选择超大社区行不行？后期好不好出手？有升值潜力吗？

沪叔：你好，其实，超大社区遍布全国各地，内部聚集了大量的人口，超市、卖场、早餐店等应有尽有，甚至还有公交和直达的地铁，基本上不出社区就能满足一切需求。不过，超大社区也存在很大的弊病。首先就是交通上的压力，大量的人口势必会造成交通上的负担。虽然地铁、公交交通点就在社区内，但是从楼下到地铁站或许就需要半刻钟、一小时，而且社区的内部交通也会出现拥堵、阻塞等情况。其实，超大社区的交通非常像一些小街道，不过很多街区没有这么大的人流。在通行舒适度上，超大社区存在比较大的问题。其次，在社区管理上也存在比较大的困难。垃圾清理、违规建筑、后期维护等等都是问题，需要高昂的费用不少，还要付出不少的人力和心血，成本就非常高，一旦物业选择视而不见，居民的舒适度就要大打折扣了。这样的小区房子升值也是比较困难的，出售也困难。总之不建议大家选择超大社区。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。