低利率、楼市政策松绑和M2高增速的背景下，适合买房么？，下面是新东看戏给大家的分享，一起来看看。
2016同期贷款利率
2022年下半年开始，各地开始出台稳房价措施，鼓励刚需首套购房和二套改善性住房，分别使用了下调房贷利率、放宽贷款年龄期限、放松限贷限售限价、放宽公积金政策、购房补贴、人才购房补贴、税费优惠等措施。但即使各种优惠措施轮番上阵也激不起人们的购买欲望，仿佛之前的那种抢购热潮消失了一般。
一边是“嗷嗷待哺”的房地产，另一边是“冷漠又谨慎”的投资客，在这场没有硝烟的战场上，谁先败下阵来，谁就是胜者。可往往人们谨慎的心理，却没能跑赢通货膨胀。很多刚需者现在都在悔恨08年没能顺利坐上第一次房价拉升的快车，又在懊悔2012年前后没有坐上第二次房价拉升的列车，久久不能平复内心的是2016年又没能坐上第三次房价暴涨的列车。错失了三次实现财富增长的机会。不过现在又有一个机会在眼前，是不是光明大道，还是悬崖峭壁，只有认真分析当下的环境和背景，才能抓住转瞬即逝的机会。
房贷利率下调，具备了下一波房价暴涨的条件
如今有些城市的首套房贷年利率可以做到3.8%，是迄今为止最低的房贷利率，贷款100万产生的利息比之前省了24万左右。在下调了房贷利率的背景下，一二线的城市没有迎来房产销售的火爆场面，而得到的却是一波“还贷潮”。出现“利息倒挂”，人们纷纷凑钱提前还贷或者用抵押经营贷置换房贷，不管专家和有关部门怎么出来喊话，似乎很难阻止他们的这一种行为。
同样是利息下调，可是跟2015~2016年房贷利率下调的情况还不是完全一样。第三次房价暴涨前，房企库存较高，各种限购政策加持下，购买力是被压制的，炒房客也是被限制的，所以，当政策一调整，瞬间变成了买方市场，再加上房贷年利率也是在6.55%~7.205%的高点下调到4.655%~4.9%的刺激下，才会出现一波暴涨的局面。例如：2016年，厦门限购政策还未开启，但漳州楼市又处在低洼阶段，一波炒房客蜂拥到了漳州购买房子，一些人几套、几十套的购买，房价不到半年的时间上涨了30~50%。国人有一种从众的心理，越是上涨的东西越会有人争相购买。这也导致，2016年底~2017年上半年这一阶段购买房子的人，被牢牢的套住，直到今天，大部分楼盘的售价还没超过2017年的高点。
这次房贷的利率调整收效甚微，一部分原因是由于房价依然处于高位，首付和房贷还是让一大部分人望尘莫及，另一个原因是2017年的那波涨价潮提前释放了一波需求，市场回归理性，以至于这次不管政策的调整还是利率的下调都是难以支撑一波购买热潮。不过，房贷利率的调整，再加上楼市政策的松绑，已经具备了下一波涨价的条件，但这次涨价潮，主要可能集中在市区的优质房产，那些普通小区或者市郊楼盘很难会有大幅度的上涨空间。既然条件具备了，唯一缺的助燃剂和是一把点燃房价上涨的“星星之火”。
M2增速创下近7年新高，房价上涨的助燃剂已经具备了
据中国人民银行金融统计数据显示，2月末，广义货币M2增速创下近7年新高，余额275.52万亿元，同比增长12.9%。2022年M2余额266.43万亿元，去年一整年印钞28万亿，截止2023年2月末，两个多月印钞9.09万亿元，按照这样的增长速度，势必会引发一轮通货膨胀或者房价暴涨又或者股市大涨。
中经数据提供
印了这么多的钱，流向变得非常关键。据中国央行1月份披露的金融数据显示，居民储蓄热情高涨，当月人民币存款增加6.87万亿元(人民币，下同)，其中，住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高，同比多增7900亿元，通过这些数据可以发现，这些钱大部分流向了银行。不管印钞机轰鸣的机器声又多大，也阻碍不了居民储蓄的热情，这种情况下，是过度的对经济恢复的悲观，还是由于疫情三年所带来的影响。
有关专家预测，2023年下半年经济将会快速恢复，提振消费者信心，很有可能会释放一部分居民储蓄，这些资金的流向更加倾向于房产投资，这也可能会成为一把点燃房价上涨的星星之火。
不管是投资还是刚需，现阶段房价还处于低洼阶段，选择合适的楼盘，果断入手，因为现在的时机是涨价前的最佳阶段。要明白，越是没人购买的时候，越是入市的最佳时机，更何况现在不仅具备了房贷利率低位和楼市政策的松绑，而且M2的增速也处于高位，这些条件都是一波房价上涨所必不可少的因素。所以这一波涨价潮，不要选择观望了，有合适的房源可以入手了，不过要切记一点，要找准优质房源，可以抵抗房价下行的压力。
2017年银行同期贷款利率
近期，辽宁振兴银行公布了2023年第一季度报告，一季度该行资产总额增加到284.38亿元，净利润保持稳定增长，达到2721万元，不良贷款率同比下降至1.15%，拨备覆盖率延续2022年以来的增长趋势，达到181.48%。
辽宁振兴银行也给2022年交付了一份满意的答卷。
2022年振兴银行的经营指标均创了历史最好水平，净利润、自营贷款余额均实现大幅增长。
在经历了盲目的业务扩张带来的隐忧，整体来看，2022年振兴银行较两年前业绩有了较大改善。但从财报中看到振兴银行仍然存在资产规模增长缓慢、负债总额持续下滑的压力。另一方面，振兴银行的产品兴一贷被用户质疑高息放贷，收取了高额担保费等问题。
1.资产规模增长缓慢，整体业绩改善
从2022年报可以看出，振兴银行的经营情况相比2年来说有较大改善，整体向好发展。
2022年，振兴银行营业收入8.36亿元，同比增长11.00%；净利润1.03亿元，较2021年的4605万元增长124.1%。
2019年至2021年间，该行营业收入分别约为7.17亿、8.19亿元、7.53亿元。同比分别增长246.44%、14.22%、-10.14%。
可以看出振兴银行在2017年开业后，营收增长指标在开业后迅速上升，近两年已经趋于稳定，略呈现下降趋势。这是由于利息支出很大程度上影响了营收增长的趋势。
2020-2022年其利息支出分别为10.25、10.16亿、8.75亿，振兴银行在前两年利息支出基本持平，到了2022年同比降低13.87%。2022年利息支出降低，实现了扭转营收负增长的趋势。
同期内其利息收入分别为16.07亿、18.3亿、17.58亿元，利息收入近几年没有较大的趋势性增长，反而在2022年下降，而利息支出呈现出较为快速的下降，导致了盈利能力的提升。
2020年-2022年间，该行净利润分别约为-1.65亿元、0.46亿元、1.03亿元。振兴银行2022年在净利润实现了一个亿的小目标。
有业内人士分析道，或许是因为在监管叫停限制地区开户后，越来越多的民营银行转为存量用户的维护，所以新人进入带来的利息收入提升。
2.资产规模放缓，信贷质量向好
但从资产规模变化情况来看，该行近两年扩张缓慢。2022年，该行资产总额267.12亿元，较上年末增加1182万元，基本上持平。2020年该行资产总额为271.18亿元。对比资产总额来说，负债下降的趋势更为明显。
数据显示，2020年-2022年，该行的总负债分别为252.52亿元、247.90亿元、247.03亿元，期间分别同比下降1.83%、0.37%。
振兴银行曾对媒体表示，该行回复资产负债总额与去年同期相比略有减少的原因是，互联网存款规模减少，公司结算类存款规模增加。2022年该行存款总额为203.51亿元。
业内人士认为，振兴银行在开业后，整个管理团队变化频繁，总共更换过3任行长、2任董事长。也间接导致了业绩难看。在2021年该行业绩才趋于稳定，或许是出于稳步经营的考虑，振兴银行主动缩表。业内人士分析认为，从其2022年业绩看，振兴银行业绩大有改善，或将重新实现扩张。
财报显示，截至2022年底，该行的资本充足率、核心资本充足率、核心一级资本充足率分别为12.48%、11.46%、11.46%，较上年末分别下降0.55个百分点、0.62个百分点、0.62个百分点。2018年至2021年间，该行年报披露的拨备覆盖率分别约为0%、157.16%、140.78%以及162.14%。
可以看出，从开业至今该行开业至今拨备覆盖率总体保持上升趋势，目前拨备仍然具备利润蓄水池功能。
2020年-2022年，3年不良贷款率分别为2.10%、1.35%、1.17%，期间分别计提了7.73亿元、3.54亿元、4.21亿元。如果对比2022年商业银行监管指标不良贷款率的平均水平，2022年4个季度平均在1.6%-1.7%来看，资产质量向好。
3.自营贷款产品，收取高额的费用
振兴银行营收和净利润增长不一致的情况，或是因为小赢科技进入后带来的业务结构变化。
在2021年底，小赢科技以3.15亿元人民币，间接持有辽宁振兴银行的股份。2022年上半年，辽宁振兴银行开始聚焦普惠小微业务和自营业务。截至2022年6月末，辽宁振兴银行普惠型小微企业贷贷款余额，较年初增长27.38亿元，增速为47.73%。
2022年该行上半年年报显示，发力小微贷业务，尤其在自营贷款，较去年同期增长40.70亿元，增速高达4460%。2022年末，自营贷款余额达66.86亿，较年初增长17.61倍。
截至2022年末，振兴银行普惠型小微企业货款余额92.12亿元，占全行货款余额的49.32%；报告期内，普惠型小微企业货款增量为35.76亿元，占全行货款增量的200%。
振兴银行在年报中指出，本行资产负债结构调优成效明显。在资产负债规模基本不变的基础上，自营和本地贷款规模实现跨越式发展，资产自主管理能力和盈利能力进一步提高；负债结构中自营存款占比不断提高，整体负债成本持续下降。自营业务的高增速直接带动了辽宁振兴银行的盈利。
据了解，辽宁振兴银行针对小微企业和小微企业推出自助贷款产品“兴一贷”，“兴一贷”APP小程序显示其贷款产品包括“兴一贷消费贷”、“兴一贷房e贷”、“兴一贷经营贷”、“税e贷”、“经营贷-通联烟商贷”。但其部分贷款产品遭到用户质疑收取高额的担保费等费用。
来自广东的陈先生告诉WEMONEY研究室，2022年8月从振兴银行兴一贷款40.4万元，在下款后的两天内，陈先生分批共被扣掉72720元。根据兴一贷提供的协议，这笔借款有担保费，担保公司是陕西大秦丝路融资担保有限公司，担保费为本金的6%，也就是24240元。
根据还款列表，第一期还款15071.25元，剩余35期每期还款13612.36元，合同显示，这笔借款的总和年化利率为16.6%。但实际上用户在下款时就被扣除了72720元，等于本金的18%。如果以331280元为借款本金，IRR计算这笔借款的年化利率为27.84%。
陈先生表示，他并不知晓被多扣的究竟是什么费用。在其展示的扣款截图中，没有显示账户公司。在兴一贷小程序中，仅展示了借款合同和担保合同。
用户为何又会被多扣掉48500元？这笔钱又属于什么费用？
WEMONEY研究室联系振兴银行客服，客服表示兴一贷产品确实有担保费，但只占到本金的5%-6%之间。至于陈先生多被扣的金额，其客服表示，并不知晓是何费用。
陈先生的遭遇并不是个例，黑猫投诉多位用户表示，振兴银行兴一贷产品多扣费用，有用户借款22万，合同显示的担保费是本金的3%，但实质又被扣掉12%。
由上述用户的借款情况来看，兴一贷的借款综合年化成本远不止合同展示的16%，已经超过了此前的法定红线24%。
针对上述问题，WEMONEY研究室向振兴银行发去采访提纲，振兴银行相关负责人表示，振兴银行未向客户额外收取费用和划款。扣款非本行实施。并且扣款机构与本行没有合作关系。振兴银行已建立起包括审查审批和合作期持续管理在内的合作机构管理体系，如合作机构出现违规问题，将按规定采取处置措施。（WEMONEY研究室 姜林燕/文）
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