银行贷款高利率置换低利率（房贷低息置换骗局）

“银行”来电：帮你提前还房贷 利率降到3.6%……，下面是华商财经给大家的分享，一起来看看。

银行贷款高利率置换低利率

最近一段时间，随着房贷利率下调，房贷提前还款成为公众关注的焦点。华商报记者接到多位读者咨询，有“银行”工作人员打来电话，说能帮着提前还清房贷，还能享受优惠利率，想打听下是怎么回事。

近一周，记者也多次接到类似来电，再三追问得知，这些打着银行旗号的业务人员，其真实身份是助贷机构人员，而所谓的通过“置换房贷”达到降低房贷利率的方法也是监管部门明令禁止的违规行为。

“你好，我是××银行××支行渠道部的，请问你有房贷吗？”仅在两天之内，记者就接到四个有关“可以帮助提前还房贷”的电话，对方开篇均自称银行工作人员，询问记者房贷情况后表示，通过简单的几步操作就可以通过提前还款后再转贷的方式，将房贷利率降至3.6%左右。

具体操作手法是，第一步：通过垫资公司将业主的剩余房贷借出（过桥贷），向银行提前还清剩余按揭贷款；第二步：业主将全款房产进行抵押，从银行办理新的贷款（经营贷或消费贷），以此偿还过桥资金；第三步：业主只需要按新办理的较低利率偿还银行贷款即可，至此就完成了“转贷降息”全流程。

“垫资两天就能放款，全办下来最快15到20天，新办理的银行贷款最低可以做到3.6%”，业务人员向记者介绍说。

先使用过桥资金提前还款，再通过房产抵押办理低利率贷款，听上去确实可以省下不少房贷利息，然而经详细询问得知，除去几千元的手续费外，过桥资金还需支付每天千分之一的利息，算下来，年利率接近36%！而当记者询问该业务人员是否为银行工作人员时，对方坚称其为××银行××支行渠道部的，再三追问下，才承认为“××贷”公司业务人员。“这样做合规吗？”记者问，“你放心，全流程我们一手包办，我们和银行是深度合作”，业务人员答道。

“转贷降息”是否可行？华商报记者就此咨询了某股份行个贷经理陈先生。他表示，经营用途贷款、消费贷款流入房地产领域是银保监会等监管部门严查的违规行为，通过办理低利率的经营贷或消费贷置换高利率房贷，不仅暗藏高收费套路，还存在违法违约等多重风险。

陈先生介绍，虽然目前部分银行的经营贷或者消费贷相比存量房贷在利率上有一定的优势，但是银行发放的经营贷或消费贷都需经过贷前调查、贷后管理且有各自专项用途，不得用于房地产市场，违规使用将会被提前收回贷款，业主就会面临短期内要偿还全部贷款的局面。而且使用虚假信息办理经营贷还涉嫌骗贷，情节严重会被追究法律责任。

助贷机构推荐业主办理转贷，会以中介费、过桥资金服务费、利息等明目收费。即使转贷没批下来，业主仍需要支付高额的过桥资金利息等费用。此外，即使贷款办下来了，经营贷、消费贷相比起房贷还款期限要短得多，还款方式也不同，业主阶段性还款压力会更大，一旦出现逾期，个人征信必定受到影响，而拉长贷款期限则要经过多次续贷审核，同样存在抽贷风险。

伴随提前还贷的热潮，近期不法贷款中介通过网络、电话等平台营销违规转贷业务，大肆进行虚假宣传。近日央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。

陈先生最后表示，房贷提前还款前，一定要合理评估家庭当前和未来一段时间资金需求情况，使用闲置资金谨慎决策，“转贷降息”风险极大，切莫轻信不法中介诱导，谨防掉入违法违约、资金甚至房产损失的金融陷阱。

华商报记者 刘方

房贷低息置换骗局

今年1月以来，随着5年期LPR下调5个BP，加上全国多城给楼市松绑，各地的房贷利率不断下调，房贷利率水平已较高点显著下降。

但是，于不足4%的小额经营贷而言，房贷利率依然处于相对高位。利差之间的空间，使得不少人将试图将房贷置换为经营贷，从而降低贷款成本。

在购房者思维活跃的深圳，一股房贷转经营贷的风潮始终悄然而又隐秘的流行。“套用经营贷买房的行为从来就没有停止过，只不过没有去年同期那么公开而已。”深圳一位房地产业内人士向第一财经透露。

多位从事贷款中介业务的相关人士亦向第一财经证实，将房贷转为经营贷的情形并不罕见，原因各有不同，但大多数客户还是基于降低贷款成本的目的，毕竟经营贷已降至了历史最低水平。

经营贷历史低位

“今年经营贷利率是有史以来最低的。”贷款中介张红（化名）对第一财经表示，2020年疫情之后，深圳经营贷的年利率为3.9%，今年已经降至3.7%，今年以来，将房贷转为经营贷的客户很多，特别是做生意的和购买第二套房的客户人，因为熟知经营贷的门道，很多人都会将房贷转为经营贷。

第一财经记者了解到，目前深圳的首套房贷利率普遍为4.9%，二套房贷利率为5.2%，与3.7%的经营贷的利率有明显差距。

曾任职于深圳某贷款公司的前员工张仁（化名）对第一财经表示，他此前经手的房贷转经营贷的客户中，有的是因为突发原因，不能按时还房贷，房产有被拍卖的风险，所以不得不将房贷转为经营贷进行过渡；也有客户是投资需要资金，于是将现有的房贷转为经营贷，经营贷除了覆盖原有的房贷之后，还能余下一部分资金给客户用于其他的投资；当然，也有客户是单纯因为经营贷利率更低，遂将房贷转为经营贷以节省购房成本。

所谓经营贷，指的是银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中，因为经营贷款的利率明显低于购房贷款，经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。

一份贷款中介的宣传海报显示，同样是1000万，按照按揭贷款5.35%的年利率计算，一年需要支付的利息为53.5万元，按照经营贷3.65%的年利率计算，每年需要支付的利息为36.5万元，两者相差17万元，而贷款的时间拉长至5年，两者的利率差为85万元。贷款中介的宣传海报写道：“85万元能在深圳周边买下半套房，只是换个贷款，就能从银行赚到半套房的钱。”

与经营贷相似，房贷利率也在今年进行了一轮下调。贝壳研究院数据显示，3月103个重点城市中有82城下调房贷利率，主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别环比回落17个、15个基点；据第一财经不完全统计，4月，至少有27个城市下调了房贷利率，不少城市的首套房贷利率已经低至4.9%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，后期将有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线。

不过即便房贷利率已从去年的最高点大幅度回调，但相对于经营贷而言，依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房贷利率较高时的购房者，若能将房贷置换为经营贷，确实可以省下大笔利息支出。

潜在成本

第一财经了解到，房贷转为经营贷需要满足两个条件，即需要有房产证，还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司。该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年，可以是自己注册，也可以进行购买，前者每年需要请财务公司进行报税，每年需要花费大约1000多元，后者的购买费用大概在6000元左右。

想要将房贷转为经营贷，关键的一步是赎楼。也就是说，购房者原本在A银行进行按揭贷款，此时需要在B银行进行经营贷贷款申请，B银行批复相应的贷款之后，购房者需要通过过桥公司赎楼，把A银行的住房按揭结清，然后在B银行进行重新抵押贷款，B银行给出的贷款即经营贷。

贷款中介告诉第一财经，一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天，正常情况下10—15天能完成，不过也可能拖到20天。第一财经记者按照15天的过桥时间计算发现，1000万元的过桥成本为12万元。除此之外，中介还需要抽取一个点的佣金，也就是说，1000万的经营贷，需要支付贷款中介机构10万元的佣金。

违规风险

有业内人士透露，为了扶持小微企业发展，银行每年都有一定的经营贷下放指标，不过考虑到小微企业贷款的风险，通常情况下，银行也更愿意将钱投入还款更稳定的房产中，所以一般情况下，只要中介机构帮助购房者准备好相关的资料，银行对于房贷转经营贷的行为并不是太排斥。

第一财经获悉，相关部门在监督经营贷是否流入楼市的时候，通常情况下是采取抽查的形式，因此并非所有流入楼市的经营贷都能被精准查处。

“这个是银行金融机构的问题，属于行业潜规则。”一名不具名的业内人士对第一财经表示。

不过，房贷转经营贷的套利行为并非毫无风险。早在2009年，银监会就曾通过两则暂行管理办法将经营贷纳入监管范围，此后银行对经营贷资金用途审查力度加强。然而，一直以来，经营贷流入楼市的违规行为一直无法清零，特别是在2020年疫情之后，经营贷流入楼市的情况越发火热，2021年3月，深圳通报经营贷的相关查处情况，称提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

广东中矩律师事务所律师郑博恩对第一财经记者表示，经营贷和房贷针对的贷款对象不一样，属于不同类型的贷款，若将经营贷用于偿还房贷，则是一种违规行为，一旦金融机构发现有违规操作发放贷款行为的，会马上通知借款人还款，借款人一旦无法还款，则会涉及骗贷。

北京京润律师事务所主任张志同亦表示，经营贷的贷款用途是扶持中小微企业经营和发展。因为经营贷是以公司的名义进行贷款，所得款项属于公司资产，应该用作相应公司的日常经营。若把公司用作经营的贷款去偿还个人房贷，一方面属于擅自改变贷款用途，违反贷款合同中关于贷款用途约定，构成违约，此时银行不但有权提前收回相应贷款，还可以追究违约责任；另一方面，当事人还涉嫌挪用资金，情节严重构成犯罪的，还会被追究刑事责任。

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