贷款利率必须要转换吗（房贷利率可以转换吗）

央行定调：5月份最新贷款利率公布，降息预期落空，该如何解读？，下面是熊猫贝贝小可爱给大家的分享，一起来看看。

贷款利率必须要转换吗

#5月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1747篇原创文章

#LPR#

5月22日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

图片来源：见图

数据显示，自2022年8月LPR非对称性下调以来，LPR已经连续8个月“按兵不动”。

此次5月LPR报价不变，系连续第9个月持稳。

图片来源：见图

在此之前，5月15日央行开展1250亿元MLF操作，本月MLF到期量为1000亿元，这意味着本月央行实施了250亿元净投放。

5月MLF操作利率为2.75%，与上月持平。

作为LPR的利率锚，5月MLF利率保持稳定，使得本月LPR下调的概率大幅降低。

数据显示，自2019年8月LPR改革以来，1年期LPR一共下调8次累计下调66bp，5年期以上品种共下调6次累计下调55bp。

其中，2022年5月是唯一一次单独下调5年期以上品种；

2022年以来，5年期以上LPR报价已经下调三次，累计下调35bp。

LPR按兵不动，该如何理解与解读？

这篇文章，就和大家有深度，有态度，有依有据的那么聊一聊关于LPR的当下表现，以及后续的可能走向。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

LPR俗称“贷款基础利率”，特点：

1、不同资质的人/企业找银行借钱，银行提供的利率也不同。

2、由18家银行上报，每月20号重新报，并在当天计算后公布，相当于每月20号是贷款利率的"姨妈日"。

旧的机制，容易被市场过分解读，从而带偏经济走向。

新的机制（LPR）能保持价格稳定，降低通货膨胀的几率，是更科学、更精准的“风向标”、“指南针”、“导航”。

自2020年初开始，中国贷款的利率由之前的基准利率上浮的计算方式，改成了LPR加点的方式。

根据2020年初中国人民银行的公告，要求房贷的存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

LPR，也就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR），是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

LPR，取代原有的固定利率，成为了中国金融市场和货币环境的新规则：

图片来源：见图

中国的LPR两个类型：

短期（1年期）关联消费和流动性；

长期（5年期以上）关联的就是房贷。

图片来源：头条图库

5月LPR报价不变，符合市场预期，主要原因是当月中期借贷便利（MLF）操作利率未做调整，LPR报价基础稳定。

与此同时，2023年一季度末商业银行净息差降至1.74%，较上季度末大幅下行0.17个百分点，降幅相当于2022年全年水平，下行幅度较大，再创有历史记录以来最低点。

由此，尽管近期银行同业存单到期收益率等市场利率下行较快，一些银行也在下调存款利率，但仍难以抵消净息差大幅收窄带来的压力，当前阶段报价行压缩LPR报价加点的动力不足。

客观来说，让一众高呼国家利率下调的所谓经济学家和观点，又一次被打脸了。

但是，从另一个角度来看，LPR保持政策定力，结合经济现实需求来看，央行或将更多依靠结构性货币政策工具来实现“定向降息”，在降成本的同时兼顾调结构，实现差异化精准支持。

如在“有进有退”的原则下，2023年1月央行新设两项房地产政策工具，分别为800亿元的房企纾困专项再贷款和1000亿元的租赁住房贷款支持计划，对于符合要求的项目和贷款，央行分别按照实际投入资金的50%、贷款本金的100%予以资金支持，利率均为1.75%，以低成本的资金助力稳地产和促转型。

年初出台的首套住房贷款利率政策动态调整机制，也在稳定房地产市场平稳运行的同时，增加了楼市调控的精准度，避免各地出现明显的冷热不均现象。

LPR不变，经济现实需求，那么就对国家向特定领域和行业，进行定向精准灌溉和输血，提出了要求。

没有规模效应，那就需要追求效率效应了。

这或许是LPR按兵不动表现，最重要的信号所在了。

图片来源：头条图库

实际上，从中国当下银行的利差来看，对于后续LPR下调，并没有多少想象力可言：

当前商业银行净息差进一步快速收窄至1.74%的历史低位，已处于警戒区域，对于银行业可持续经营、继续让利实体空间和防范化解风险能力形成侵蚀。

后续触发降息的重要因素，仍是经济和融资修复的可持续性。

若消费复苏的斜率不及预期、房地产链条持续难以实现良性循环、长期投资动能疲软、民间投资继续回落，以及居民部门信贷回暖再现反复等，年内或不排除仍存在小幅降息的可能。

但LPR的继续调降，将主要取决于银行息差表现情况。

除依赖于政策利率的下调外，最主要的还是要与负债端改善相匹配，以保证银行净息差维持在相对平稳水平。

所以，理性预判：

未来一段时期，LPR大概率仍维持不变，新发放一般贷款和企业贷款利率可能会稳定在4.50%和4%左右的水平，下行幅度预计不会太大。

而存款端，有望通过进一步引导银行机构压降定期存款点差、管控高成本的3Y(年)以上定期存款续作规模、设定类活期存款阈值、纠正同业存款套壳协议存款以及将结构性存款期权收益纳入自律机制考核等方式来降低存款成本，进而从资负两端来共同推动银行净息差和业绩企稳。

这里有一个逻辑，那就是存款利率还有下调的空间，但是LPR已经有明显见底的特征。

整体金融规则环境当下的意图非常明显，那就是将固化在定存中的储蓄，挤压到经济环境中，增加经济环境中的流动性。

更重要的是，存款利率下调，很多人有误解，认为让老百姓存款吃亏，实际上普通老百姓的存款能有多大的流动性？

降存款利率，核心目的就是要打破当下中国金融环境中的资金空转局面，让大资金躺在资产增值上吃香喝辣的局面和惯性得到改善。

什么隔夜拆借，议息存款这些老百姓接触不到的金融套利工具，如果存款利率持续下行，难不成让银行割肉让利？

另一个方面，提出一个问题给大家思考一下：

大家认为，经济上行，市场火热，国家对于贷款利率，应该会是一个怎样的态度？

LPR保持不动，也是一种态度表达，对于当下中国经济现实需求，国家能稳得住。

图片来源：头条图库

当前经济转入回升过程，但基础仍不牢固，短期内还需要继续将市场主体信贷成本保持在低位，为经济修复创造有利的货币金融环境。

近期发布的《2023年第一季度货币政策执行报告》（以下简称《报告》）首次提出“保持利率水平合理适度”，并延续了中国人民银行货币政策委员会2023年第一季度例会“推动企业综合融资成本和个人消费信贷成本稳中有降”的表述。

《报告》在专栏中指出，下阶段，人民银行将继续实施好稳健的货币政策，合理把握宏观利率水平，持续深入推进利率市场化改革，健全“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”传导机制，为促进经济实现质的有效提升和量的合理增长营造有利条件。

稳健主线不变，那么对于老百姓和普通群体，该如何结合规则环境，指导行动呢？

几个观点分享：

1，存在债务杠杆的，遵循利差原则，当下就是修复个人和家庭负债表最合适的阶段，这没有争议。

2，中国的存款利率即使继续下调，放到全球来看，也是属于可观那一档的，所以，从个体和百姓的角度，不用在意贩卖焦虑的观点和说法，不用考虑什么通货膨胀的言论，在经济不确定性和信心共识尚未恢复以前，保持储蓄习惯很有必要。

3，LPR上调，才是一个值得关注的经济信号，经济上行，国家才有提高利率的底气和动力。

考虑到货币运行的滞后性，只要LPR见涨，那么什么创业，投资，扩大经营，贷款买房等等行为，才有意义。

而不是和一些所谓经济学家说的什么LPR下行，是买房好机会，典型误人子弟，带人入坑。

这就是最朴素，最务实，并且适合中国的经济理论。

保持对经济动向敏感，跟进经济政策和规则变化，是在任何经济环境中实现生存，谋求发展，必备的基础认知和习惯。

大概就这么些分析，LPR保持不变，国家有国家的考量，而且，在楼市明显转向低迷和冷清的当下，这样的按兵不动，可能是一个重要的态度表达。

以上，就是对最新公布的LPR最新情况，进行的专题分析和条论，和各位读者朋友，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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房贷利率可以转换吗

今年以来，房贷利率不断下降，公开市场的LPR已经下调了三次，最近一次发生在8月22日，五年期贷款利率直接下调15个基点。

然而，存量贷款利率却岿然不动。不过，这种局面，被长春打破了。

8月23日，长春市住房公积金管理中心发布了《关于公开征求<长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法(征求意见稿)>意见的公告》。

《公告》将于9月15日开始执行。

这份文件的目的，是为减轻购房者的压力，推动存量商业贷款转公积金贷款。

也即当下已经购房的业主，在符合条件的情况下，可以将商业贷款转为公积金贷款。

我们都知道，商业贷款利率高，公积金贷款利率低。今年以来很多老业主呼吁降低存量贷款利率，目的就在于此，降低利息，减轻还贷压力。

由于存量房贷利率一直没有下调，很多人的还贷利率基本都在5.5%以上，有的甚至在6%以上。然而，在不断降息的背景下，当下很多城市的商业贷款利率最低可以做到4.1%。

二者之间相差几乎达到了2个百分点。公积金的贷款利率更低，基准利率是3.25%，与当下首套房的最低商业贷款利率还要低0.85个百分点。

举个例子来理解一下。比如存量贷款还有100万尚未还清。如果按照5.5%的存量贷款利率偿还，25年时间，利息为84万，总还款184万。

如果将100万转为公积金贷款，利率变为3.25%，利息为46万，总还款146万。

相比之下，商转公之后，还款减少了38万。

在此之前，长春其实也可以商转公。

全国范围内，目前还有重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡等部分城市，理论上也可以。

大多数城市，并不支持商转公。

而且，在允许商专公的城市中，手续复杂，申请难度也比较大。

长春发布文件，进一步推动商转公，就是为了降低转变的难度。当然，话虽如此，按照文件，转变也不是那么容易，设置了很多条件。

首先，申请商转公的用户，必须符合公积金贷款申请资格，需要连续缴纳公积金6个月以上。此外，要求申请人只有一套住房，并且在原商业银行还款三年以上，没有违约记录。

符合申请资格的，可以有两种方式商转公。

一种是以所购住房作抵押先还后贷。借款申请人自筹资金将原商业贷款结清并解除贷款抵押，用原商业贷款抵押的房屋作为商转公贷款的抵押担保；

另一种是以所购住房作顺位抵押。借款申请人未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，原商业银行同意增加办理商转公贷款业务的公积金贷款受委托银行为该房屋第二顺位抵押权人，办理顺位抵押登记，同意协助办理用公积金贷款结清原商业贷款。

当然，申请过程中还有其他限制，比如：

第一，要求商转公的额度不超过原商业贷款的本金。

也即，如果原商业贷款只剩下50万，那商转公额度最多也就50万。

第二，商转公贷款最长期限不得超过原商业贷款剩余期限。

也即，如果原商业银行还款期限还剩20年，那商转公申请的最长期限不能超过20年。

总之一句话，只要你是规规矩矩的贷款人，符合条件，理论上基本就能申请商业贷款转公积金贷款。

对于长春来说，可谓勇气可嘉。

之所以有这种勇气。一方面，是长春楼市太冷，必须出奇招。

因为疫情，原本就冷场的长春楼市，今年更冷。前7个月新房成交量同比下跌了51%。房价则跌回到了四五年前。

数据来源：国家统计局

另一方面，长春市的公积金余额充足。

根据长春市公积金管理中心披露的数据来看，其2021年公积金缴存总额1941.05亿元，当年提取1197.16亿元。

提取额度占缴存额度61.67%，还有超38%的额度没用。

本号认为，长春方案应该让更多城市跟进。

考虑到每个城市的公积金存量不一，额度有限，仅靠公积金，支撑不了所有人降压减负。在推动存量贷款商专公的同时，还应该呼吁降低存量商业贷款的利率。只有存量商业贷款利率下降，才能惠及更多的人。

存量商业房贷迟迟不降，不过是商业银行自己在打自己的小算盘。存量房贷降息，意味着商业银行的利润将缩水。

然而，迟迟不降，却引发了另一种现象。

新购房贷款利率最低可以做到4.1%，存量贷款始终不降，很多人觉得不划算，出现了成规模性的提前还贷潮，转而寻求抵押贷。

各城市各银行的抵押贷利率不一，但基本都是在3.5%左右。存量贷款利率很多都是5.5%左右。换作是你，是选择继续扛着5.5%的利率，还是选择提前还贷，转而寻求利率更低的抵押贷？

当然，提前还贷潮还有一个更重要的因素，中产阶层对自身收入和工作不确定性担忧，趁现在手头还有些钱，提前还掉，以免未来还不起，房子变成法拍房。

无论出于何种目的，提前还贷潮带来的影响，便是进一步缩减商业银行的利润。

商业银行收入的主要来源，是贷款利息。当越来越多的人不愿贷款买房，而且还有不少人提前还款，他到哪去赚利息？

所以说，存量房贷利率不降，不但阻止不了银行利润缩水，反而会加大缩水空间。

降低存量贷款利率，不仅可以减轻已经购房者的压力，还能促进消费，促进经济增长。

​逻辑上很好理解，假如你一个月收入2万，每个月还款1.2万，只剩下8000元消费。如果存量房贷利率下降，每个月还款降到1万，那么你每个月理论上就有1万元可以消费。

每个月多出的2000元，可以去购买其他自己想要的东西，推动了消费，推动了经济增长。

反之，如果不降，房贷占据大部分收入，消费力就无法提升。

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