LRP继续按兵不动，存量房贷利率降低还有可能吗？，下面是太阳下的芳草给大家的分享，一起来看看。
再贷款再贴现利率降低
中国人民银行公布，2023年2月20日LPR为1年期3.65%，5年期以上4.3%，两类均与此前保持一致。以上LPR在下一次发布前有效。自2022年8月以来，LPR目前已经连续6个月保持不变。
需要注意的是，房贷利率为5年期LPR加基点 。LPR下调后，尽管房贷利率会随着LPR下调而降低，但加基点部分并不会变化。实际上，针对存量房贷利率调降的呼吁一直集中在银行的加点部分。经历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。
目前，多地首套房贷利率已迎来“3”时代，郑州已经低至3.8%。房贷利率的下调，让存量房贷客户面临“高位站岗”处境，存量房贷利率下调的呼声渐响。
调降存量房贷利率的话题再升温。去年下半年以来，国内提前偿还房贷的人越来越多，为了应对提前还贷的压力，很多银行不得不出手控制，要求提前还贷者必须提前三个月预约。于是，当前的房贷市场就出现了这样的奇观——欠钱的人着急主动还钱，债主千方百计不让人还钱。之所以会有越来越多的人想要主动提前偿还房贷，一方面是因为当前理财市场的投资收益太低，手上有闲置资金的民众想通过提前房贷来减轻财务压力。除此之外，提前还贷潮还有一个重要原因在于，最近房贷利率下降过快，前期贷款买房的人突然发现，自己的房贷利率比当下的最新利率高了太多，这种利率反差让很多人在心理上觉得太亏，所以也促使很多人赶紧提前还贷，造成了目前的“提前还贷潮”。
2022年以来，楼市政策快速转向，房贷利率断崖式下滑，一两年前的购房者发现，自己的房贷利率站在了高岗之上（5.88%，6.125%或6.3%），和现在3.8%的利率相比，贵了几乎快一倍。于是，很多购房者开始想办法降低房贷。
在没有更好投资途径的背景下，越来越多的购房者选择提前还贷。但是，对于银行而言，这部分高利率的存量房贷是最优质的资产，自然也是不愿意放手，所以也就千方百计设置障碍，要求客户提前预约排队，甚至对提前还贷的行为收取补偿金等等。银行的阻碍也导致提前还贷也并不容易。
而且，有资金实力提前还贷的购房者毕竟只是少数，大多数人在交完首付之后，短期之内也很难重新积攒起提前还贷的资金。对于大多数没有提前还贷实力的购房者，还需要另想办法降低房贷成本，在这样的背景下，很多人开始用经营贷置换房贷。
所谓经营贷，主要是银行向小微企业和个体工商户发生的经营性贷款，期限一般在3年以内。疫情之后，出于扶持小微企业发展的需要，政府对经营贷实行财政贴息，加上LPR贷款利率连续下调，目前经营贷的利率低至3%左右，比目前的首套房利率还低。而且银行还大幅放宽了经营贷的贷款期限，最长可以20年，这就使得经营贷和房贷非常接近，在技术上具备了置换成房贷的可能。
经营贷进入楼市常见的套路是，购房者以小微企业或者个体工商户的名义，用房产作为抵押从银行申请获得经营贷，经过中介的包装之后，经营贷资金最终用来偿还之前的购房款，由此，购房者的高利率房贷就被低利率的经营贷所取代。除了经营贷之外，消费贷也是购房者替代房贷的另外一条路径。
随着最近经营贷置换房贷的热度再度上升，管理层再度发出警告，央行和银保监会要求商业银行做好贷前贷后管理，加强风险警示，并表示将加大检查处罚力度，查处违规中介并披露典型案例。对于购房者而言，以经营贷和或者消费贷来置换房贷，其实还是颇具风险，一旦被查处，就有可能需要提前偿还本息。
除了用经营贷和消费贷置换之外，近期还有部分客户用转按揭的办法来降低存量房贷。这种办法的大致操作手法是，夫妻双方事先办好假离婚，然后将原来在丈夫或者妻子名下的房产转让给另外一方，最后再重新申请房贷，由此将高利率房贷转换成低利率房贷。
当然， 通过假离婚来降低房贷，其中也隐藏了很多潜在的风险和成本，对于当事人也是巨大的折腾。当房贷逼得购房者不得不假离婚，这也说明房贷机制需要做出内在调整。
从银行的角度来看，应该主动和购房者协商出更好的解决办法，给予存量房贷一定的优惠，而不是一味通过设置障碍来阻碍民众提前还贷。就像现在电商平台上的很多商品，都有一定的价格保护期，如果在此期间出现了降价行为，消费者可以申请价格补偿。对于利率高位站岗的购房者，银行也应该做出一定的妥协，通过适度降息来补偿购房者，大量的购房者如果提前还贷，最终对银行也会带来很大的冲击。
存量房贷利率下调其实已有先例：2008年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而当前背景与2008年存在三大不同：①存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大；②严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低；③当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。
下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40bps。如果25％-50％的存量按揭贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。
最后，存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。
引用经济学家任泽平的话：“如果能降低存量房贷的利率，将有助于减轻居民还款压力，提振消费信心，促进经济复苏，是一件利国利民的好事”。
所以，真心希望和建议国家加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，这是经济恢复的必要选择，减轻购房负担，释放内需和消费潜力。
以下给出降低存量房贷利率的方案：从操作上看，可在人民银行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率。具体而言，由各省（自治区、直辖市）市场利率定价自律机制，对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策方案。建议对2023年1月1日利率仍然高于5.0%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6.0%的，打85折或减100个基点；利率高于5.5%低于6.0%的，打9折或减60个基点；利率高于5.0%低于5.5%的，打95折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，仅以利率高低为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。
再贷款率和再贴现率
全面降准之后，支农、支小再发力。12月7日，中国人民银行发布的最新再贷款、再贴现利率表显示，支农、支小再贷款3个月、6个月、1年期利率分别为1.7%、1.9%、2%，这意味着支农、支小再贷款利率下调了0.25个百分点。
这是时隔一年多央行再度下调支农、支小再贷款利率。2020年7月，央行曾下调支农、支小再贷款利率0.25个百分点。再贷款是典型的直达实体经济的货币政策工具之一，对资金运用有明确要求，以确保资金直达实体经济短板领域和薄弱环节。
光大证券首席固收分析师张旭认为，当前企业盈利不平衡状况较为突出：一方面，大宗商品价格上涨扭曲了产业链上下游之间的平衡，增加了下游行业的成本压力。另一方面，受疫情、原材料价格上涨等因素冲击，小微企业利润增速低于大中型企业。因此，亟需货币政策的精准发力，进一步加强金融对实体经济特别是小微企业的支持。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，在当前宏观经济面临新的下行压力背景下，小微企业还存在PPI与CPI“剪刀差”高企带来的成本上升问题，需要加大定向帮扶力度。降低支小再贷款利率后，银行向小微企业发行的普惠金融贷款利率也将随之下调，最终有助于稳就业、稳定宏观经济运行。这一举措体现了近期“围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具”“加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，促进综合融资成本稳中有降”的政策取向。
中国民生银行首席研究员温彬表示，当前“三农”、小微企业仍是经济发展中的薄弱领域，需要进一步加大金融支持力度。从量方面看，截至今年9月末，支农和支小再贷款余额约为1.47万亿元，今年四季度还将新增3000亿元支小再贷款，提高中小银行信贷投放能力；从价方面看，下调支农、支小再贷款利率，有助于降低中小银行的资金成本，进而引导中小银行降低“三农”和小微企业贷款利率，更好发挥货币政策“精准滴灌”和“直达实体”的作用。
下调支农、支小再贷款利率是否可以看成政策利率“降息”？张旭表示，我国中央银行政策利率体系由公开市场操作利率（短期政策利率）和中期借贷便利利率（中期政策利率）组成，再贷款、再贴现利率并非政策利率。在当前的货币政策传导机制中，央行主要通过中期借贷便利（MLF）、公开市场逆回购等政策利率释放利率调控信号，并引导DR007等市场基准利率以政策利率为中枢运行，最终影响贷款等金融产品的利率。其中MLF利率既是央行操作工具的利率，也是货币政策的操作目标，还是贷款市场报价利率（LPR）的组成部分。因此，在观察政策取向时首先应关注该利率是否出现了变化，而不是再贷款利率。
王青认为，此次下调支农、支小再贷款利率属于结构性货币政策定向发力，市场影响较为有限，不会带动市场利率大幅下行，短期内也不意味着以央行7天期逆回购利率和MLF利率为代表的政策利率会随之下调。不过，在央行连续降准的累积效应下，12月LPR报价有可能小幅下调5个基点。这将直接带动各类企业贷款利率下行，扭转三季度一般贷款利率边际上升的局面。（经济日报记者 姚 进）
来源：经济日报
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