想“淘”法拍房？本期不动产特辑，这些干货知识不要错过！，下面是萧山日报给大家的分享，一起来看看。
贷款购房的不动产
- 2023年｜4月27日｜第三十三课 -
法拍房登记特辑
萧小登的不动产小知识
随着法拍房逐步走入大众视野，从司法拍卖平台上“淘房”，也成为了不少市民朋友买房时的一大选择。本期，“萧小登”就和大家说说法拍房登记的那些事儿~
01
法拍房登记常见问题
购买杭州的法拍房受限购政策约束吗？
Q1
根据2021年3月3日，杭州市住房保障和房产管理局发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》可知，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，包括自然人、法人及其他组织，须符合本市住房限购政策。
购买法拍房，过户需要哪些资料？
Q2
一般所需材料包括：身份证明原件；户口簿；结婚证；购房资格审查单；原不动产权证书或者权属查档证明；法院民事裁定书和协助执行通知书等内容。
值得注意的是，由于在司法拍卖中，或会存在经济适用房、安置房等未取得完全产权的住宅，以及涉及抵押、期房未办理过户登记等情形，还需携带对应的办理资料。
法拍房为预售商品房，如何办理？
Q3
若为预售商品房且尚未过户到被执行人名下的，需要进行“二次过户”，即在过户时需要先登记至被执行人名下，再根据司法拍卖相关材料过户至买受人名下。
在办理期间，需提供该套不动产被执行人当时的购房发票、预售合同、开发商首次登记凭证、法院协助执行通知书等材料。
法拍房存在抵押该如何过户？买家还需要缴纳哪些税费？
Q4
需先办理抵押权注销登记，若买受人需要贷款可提前咨询银行，落实相关手续。一般而言，法拍房办理过户时，买受人还需缴纳印花税、契税等（具体以拍卖公告为准）。
尚有租约的法拍房，租约是否依旧生效？
Q5
若不存在查封后租赁，或先抵押后租赁且抵押权已经登记这类特殊情况，根据买卖不破租赁的原则，尚有租约的法拍房若想终止租赁，需与租客协商方能解除租赁合同。
购入的法拍房，过户后土地使用年限怎么算？
Q6
一般而言，法拍房不动产权证上的土地使用年限延续原土地使用年限。
此外，若是法拍房为经济适用房、安置房等为划拨性质的，在过户时划拨土地补办出让手续的，登记年限按规定计算。
02
我区不动产登记窗口&电话
法拍房涉及环节众多，在实际办理中还需视具体情况而定，以上问答仅供参考。当然，如有其他业务及疑问，还可至办理窗口或致电咨询。
1
萧山区政务服务中心
萧山区政务服务中心（市心中路1069号）二楼不动产登记窗口；
电话：0571-83587670、82715713。
2
临浦政务服务中心
临浦政务服务中心（临浦镇元宝山路1号）一楼不动产登记窗口；
电话：0571-82287023。
3
瓜沥政务服务中心
瓜沥政务服务中心（瓜沥镇政通路100号）二楼不动产登记窗口；
电话：0571-57152650。
税务咨询电话：0571-83587663。
文/通讯员 曹开宇视频/来怡清编辑/陈胜楠 丁嘉兵责编/李慧强 陆丽萍审核/刘斌云有贷款的房子怎么办不动产证
随着国家自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，市民询问有关带押过户的业务问题，专业人士答复——
房屋被抵押 过户这样办
记者 李爽
核心导读
“在东区看中了一套二手房，该房产房贷尚未还完，听说二手房可以带押过户，想了解带押过户如何办理？需要递交哪些资料？”“办理带押过户需要注意哪些问题？”
3月30日，国家自然资源部、中国银保监会正式印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。近日，晚报热线2233366陆续接到市民电话，咨询有关房产带押过户事宜。
为此，5月29日，记者采访了市政务服务中心不动产窗口（以下简称“不动产窗口”）和中国建设银行股份有限公司运城分行个贷中心（以下简称“个贷中心”）的工作人员。
•不动产窗口：
需征得贷款银行同意
资料齐全3个工作日出证
市政务大厅不动产窗口工作人员说，存量房（二手房）有抵押，带押过户首先需要征得抵押权人（贷款银行）同意，由银行与售房人、买房人走完征信查询等流程，出具抵押合同、借款合同、带押过户申请书、询问笔录、不动产登记证明（他项权证）等资料，银行、售房人、买房人三方到场签字，手续、资料齐全即可办理，办理后3个工作日即可出证。
所以有意向通过带押过户买售房产的人，首先应了解贷款银行是否开通此项业务。就目前来看，在不动产窗口办理过带押过户业务的有工行和建行两家银行。
•银行办理流程：
分为四个步骤
个贷中心的工作人员说，带押过户是指在申请办理已抵押不动产登记时，无需提前归还原贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。办理带押过户手续分为4个步骤。
发起申请：
买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还贷和“带押过户”申请。
银行审批：
买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”三方协议书》，明确三方同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后有限代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后由买卖双方申请二手房资金监管账户，用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。
联合办理：
买方购房首付款及贷款应全额转入资金监管账户，若不足以结清卖方原贷款的，卖方需同步补足款项至监管账户。随后，银行出具《抵押权人同意不动产转移登记的函》，买卖双方备齐过户有关资料，向银行营业场所的不动产业务代办点提交二手房“带押过户”申请及资料。
资金结算：
银行依据买方抵押权登记结果向资金监管账户发放买方购房贷款，资金监管方按约定代为划转结清卖方原贷款，剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构办理房屋抵押权注销登记。
•优势：
降低交易成本
个贷中心的工作人员说，推行带押过户业务，有以下3个好处。
● 有利于降低房屋交易成本，激发市场交易活力；
● 有助于政府优化营商环境，深化不动产登记与金融业务的协同；
● 破解了传统二手房“先还后卖”模式所带来的交易成本高、群众来回跑、流程环节多、转贷成本高等问题，将原本抵押注销、房产转移、抵押3个环节整合为一项抵押权变更与不动产转移登记的并联业务，大幅降低交易成本。
•办结时间：
7个工作日办妥银行业务
在建设银行办理征信等所有手续时，只要递交的资料齐全、符合规定，一般7个工作日即可完成银行业务。
•律师提醒：
相关方需注意4个问题
山西君宜（运城）律师事务所律师吕媛、梁赵鑫提醒市民及贷款银行，办理带押过户需注意4方面问题。
首先，交易房产的产权明晰、无查封，可进入房地产市场流通，且除原贷款抵押外未设立其他抵押、未设立居住权。
其次，售房人（原贷款借款人）售房款需优先用于偿还原贷款。对于卖房者来说，“带押过户”不用还清房贷就出售二手房，但并不意味着免除了卖房者偿还房贷的责任——如果出售二手房所得款项不足以偿还房贷，卖房者还需通过其他方式筹措款项。
再次，对于买房者来说，“带押过户”降低了交易过程中的资金垫付风险，但仍需关注二手房本身是否存在限制交易等条款。
最后，“带押过户”往往要涉及资金担保机构，需要签订新合同。各方都要仔细检查具体合同条款，防止在新合同订立过程中出现新风险。
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