买二手房动辄数万元的贷款服务费进了谁腰包？郑州中介、银行回应，下面是河南商报给大家的分享，一起来看看。
房屋抵押贷款中介费
河南商报记者 刘鹤洋 弯文奎 高延／文 杨琨／图
近日，郑州一些二手房购买者向河南商报记者反映，自己购买的二手房，除了中介费外，还被收取包括金融服务费在内的其他服务费，各项费用加起来有时达到数万元。
这些费用究竟是谁在收，该不该收？为此，河南商报记者展开调查。
买二手房被收多项服务费，市民觉得有点“冤”
郑州市民楼先生称，因为准备结婚，便打算在郑州买房，由于时间紧，他便从中介处寻求房源。通过一家名为捷华中介的介绍，在中原区晶华城小区，楼先生订购了一套面积为97平方米的二手房作为婚房。
据了解，房子总价为139万元，除去首付款，需贷款81.1万元。
楼先生发现，除了一万多元的中介费外，还有一笔两万多元的费用，“一般中介都是两个点的中介费，这家是1个点，所以选的他，没想到除了中介费外，收的更多，算下来近总房款的3个点。”
其提供的收费明细显示，评估费7540元、贷款服务费8400元、调查费1500元、代办贷款费200元、审批费2000元、抵押、手续费、印花、服务费等9项费用，加起来共23182元。
在楼先生看来，中介收取的两万多元服务费不合理，也曾协商退款，中介表示可以退一万元，但需再补交1个点的中介费1.39万元。
不同中介收费项目不一，部分收费无发票
同样，郑州市民张先生向河南商报记者透露称，他也遇到了类似的情况。
为了孩子上小学方便，他想在二七区汝河路附近购置一套学区房，将来孩子也可划片上学。
通过中介“房天下”工作人员的介绍，他购买了一套康桥金域上郡小区的二手房，成交价为182万元。
但是在交易时，除了契税和个税两项税费外，以及1%的中介费1.83万元外，张先生还要另外缴纳代办费2000元，担保费（监管）3750元，金融代办费1000元以及评估费9100元等7项费用，共计16610元。
“这些费用，除了交给房管局的税费有正规票据，其他都没有发票，感觉不合理。”张先生说，中介费收的也不低，服务费如果能包含在中介费里面，会合理一些。
探访：评估费、代办费、中介费等五花八门，中介费还可打八折
6月3日上午，河南商报记者以购房者的身份随机走访两家购房中介。
在一家“房快递”的中介里，一名工作人员表示他们有很多房源，主要上述根据首付额和位置来挑选房源。
以一套二手房为例，上述工作人员给记者算了一笔账。
对方称，拿中原路桐柏路附件一套二手房来计算，64平方的电梯房，总价在108万元左右，较为经济实惠。
该工作人员表示，如果首付40万元，需要贷款68万元，每个月贷款3900元左右，除此之外，想要拿到房产证，还需缴纳一些其他的费用。
随后，工作人员给记者列了一份收费表，内容显示，中介费2个点21600元，银行代办费2000元，过户代办费2000元，个税1个点10800元，契税1个点10800元，工本费80元，评估费千分之三3240元，所有费用加到一起是50520元。
该工作人员表示，过户时，银行做评估，需要收取评估费，他们仅收取两个点的中介费，此外，银行分别收取2000元的代办费过户代办。“中介费可以打折，打八折。”
相比二手房而言，对方则称购买新房更划算，仅有契税一项费用。
对方称，二手房所缴纳的税较多，主要看房子的年限。“满五年有个税，满两年缴差额税，不满两年要缴纳全额税。”
北京曾下文规范中介收费行为，代办贷款为300元
评估费、金融代办费、中介费等该如何收取？其他地方有没有相关规定？
河南商报记者发现，2011年8月份，北京市发展改革委会同北京市住建委曾联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》
据新华社报道称，自2011年8月３１日起，北京市房地产经纪机构向住宅买卖双方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调0.5％，同时规范经纪机构收费行为。
据了解，北京市现行住宅经纪服务收费标准依据国家有关规定于1997年制定，一般代理服务最高收费标准为房屋成交价格的2.5％，独家代理服务为房屋成交价格的2.8％。根据北京市新的收费政策，住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，住宅买卖经纪服务收费标准均下调0.5％，分别为成交总额的2％、1.5％、1％和0.5％。初步测算，政策实施后，住宅买卖经纪服务费用水平将下降20％以上，其中独家代理服务费用水平降幅在30％左右。
过去住宅买卖衍生的其他服务没有明确的收费标准。新的政策明确了三项业务量较大、实际收费较高的其他服务收费标准：代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住有关手续最高服务收费标准分别为500元／宗、300元／宗、200元／宗。政策实施后上述三项服务费用总额将下降80％左右。
调查：服务费普遍存在，均在千元以上
多种服务费究竟是否普遍存在？河南商报记者走访了多家中介。
其中，真二网对外宣称是打破传统二手房交易模式，以节省购房费用提高交易效率为主要目的的传统新型互联网二手房新中介。
其收费不同于其他中介收费，2%的中介费由4500元的服务费代替，剩下的费用为保障服务费，评估费等，以一套成交价为250万元的房子为例，所有服务费加起来是2.9万元。
而在以贝壳平台为主的链家、德佑等收费较为统一，均以贝壳平台收费为标注，中介费为成交价的2.0%收取，第三方代办费为贷款服务费2000元／单，过户服务费2000元／单，评估费收取成交价的千分之三。
“贝壳应该是收费最低的了，其他中介收的（服务费等）都比它高。”链接的工作人员介绍，除了中介费外，其余费用是交给银行、评估公司和代服务公司，办理每一项业务都有代办专员。
对方称，如果是购房者选择自己贷款，则不会收取这部分服务费。
一家名为中环地产的中介称，评估费为千分之五，中介费是2％，银行贷款服务费2500元，过户服务费3500元，“过户服务费不是给房管局，我们就交给总部了，有具体权证帮忙跑，金融服务费交给金融岗，会有金融专员负责。”工作人员透露称。
通过对比发现，买二手房的贷款服务费普遍存在，不同的平台和中介收费标准也不一样。
金融服务费入谁手？中介：是银行收的，银行：不收费
河南商报记者对郑州多家中介的走访中，工作人员表示除了中介费外，其余贷款服务费等费用都是交给银行或者评估公司的。
针对这一说法，6月5日，河南商报记者分别咨询了中国银行与交通银行河南省分行的工作人员。
中行工作人员杨女士称，对于房贷，无论是新房还是二手房，银行都是不收取费用的。
随后这一说法得到了交通银行河南省分行工作人员的证实。
据负责房屋贷款的信贷部工作人员介绍，在购房者征信没有问题的前提下，银行不收取贷款费用。
但是需要购房者提供相应手续，可能会繁琐一些。
房管局称只收工本费，价格举报中心：市场调节价以合同约束
6月5日，河南商报记者以购房者身份分别咨询了郑州市房管局和郑州市市场监管局。
郑州市房管局工作人员表示，购买二手房，最主要的是缴税，根据房子情况，税务局收取契税和个税，而房管局主要收取工本费，几乎忽略不计。
对于中介收取的代办费和过户费等费用，工作人员称，那可能是代办的费用，“帮你跑腿了，需要收相应费用，不是我们收的。”
随后，河南商报记者通过12358联系到郑州市市场监督管理局下价格举报中心。
工作人员称，目前企业收费这一块已经放开了，由企业自主制定，主要是市场调节为主。
上述工作人员称，市场调节价就需要企业和消费者协商，签订相关合同，以合同来互相约束。
如果有异议该咋办？对方告诉河南商报记者，如果是明码标价收费，他们也没其他政策。
(编辑 吉倩倩 吕瑞天)
房子贷款中介怎么收费
“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少 房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，大力劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低得多的经营贷，省下大笔利息。在中介的嘴里，他们可一手包办相关手续，客户轻轻松松就能省下百万利息。但事实果真如此吗？
北京青年报记者近日采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，并非中介宣传的那样轻松便捷，不仅存在多种隐形收费，还潜藏着个人难以承受的政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，甚至还要承担骗贷的刑责。
现象
房贷与经营贷的利差让中介看到商机
经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。
个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上，高出经营贷一大截。二者的利差，让很多中介看到了商机，于是便有了很多人都接到的推销电话。
在电话里，中介往往会向客户简要介绍一番操作流程，发现客户听得“一头雾水”后，他们会派发“定心丸”：“您放心，我们会提供‘一条龙’服务。您按我们说的去做，肯定没问题。”
套路
中介均称可提供“一条龙”服务
因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下肯定要有公司。让本来不合经营贷要求的房贷客户拥有一家公司，成为“一条龙”服务的第一步。
据了解，前些年银行管的不严时，会帮客户注册一家新公司申请经营贷，但后来银行要求严格了，要求企业必须注册半年到一年以上，现在一般是帮客户找一家公司入股，只要贷款者是主要股东就行。
北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在用经营贷置换房贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。如果个人没有公司的话，他们可以帮着找一家，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮着准备，客户只要按他们的要求配合就行。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再以“干净”的房本抵押向银行申请经营贷。如果客户自己不能凑钱还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。
“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。因为经营贷要求用于企业经营，贷款只能打进第三方账户。“这个收款账户，我们可以帮你找，购货合同、流水什么我们也都能准备。第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”“王经理”表示，以上所有这些，包括找“壳公司”，借过桥资金，准备所有贷款资料都属于“一条龙服务”的内容。
问题
中介各种收费都是转贷成本
这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及到第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利息一般是千分之一，也是单独收费的，但是因为“很快就能办下来，这个利息不多。”
北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是王经理所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之5，高的能到千分之2。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。
需要提醒大家的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者骑虎难下只能应允，最后发现，转贷的成本比自己预想的高了很多，还多费了很多心。
风险
银行发现经营贷违规会要求立即收回贷款
如果只是花3%左右的手续费，就能安安心心省下大笔利息，怎么算也都合适。但是，天上并不会掉馅饼。不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险原原本本告诉客户。
首当其冲的就是抽贷风险。某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强，很多银行都因此受到处罚。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信业会留下不良记录。
北青报记者发现，中介在推销时，一般都会对客户大打包票“我们从里没有遇到抽贷的情况。”但事实上，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，给自己背上沉重的包袱，甚至不得不低价卖房筹款。
深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付炒新房。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能找借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后狠心把二手房降价不少才得以堵上了窟窿。回想那段经历，舒先生感觉真是“半条命都没了”。
事实
经营贷需要定期续贷 银行并不保证利率不变
按照中介的说辞，现在经营贷也能做10年甚至20年，长期无忧。但事实上，经营贷本身的期限没有那么长，大部分银行会要求客户1年或3年，最多5年要续签一次。利率越低，续贷的间隔会越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。
对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥贷款应急。如果每隔几年都来这么一次，累积下来的资金成本也不少，更不用提人力精力的付出。
有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件可能都没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。
后果
贷款申请弄虚作假 可能要被追刑责
从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失甚至遭遇法律风险。
北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，有些不靠谱中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅会拿不到钱，还将陷入麻烦的债务纠纷。
许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，最可怕的后果是有牢狱之灾。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。
据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
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