什么是法拍房贷款（法拍的房子可以贷款吗）

法拍房，了解一下？，下面是蚌埠检察给大家的分享，一起来看看。

什么是法拍房贷款

漂泊久了，

总希望万家灯火中，

有束光为自己而亮。

房子，

承载着人们对美好生活的向往。

拥有一套属于自己的房子，

是很多正在打拼人的梦想。

近年来，

法拍房吸引到越来越多的关注，

成了购房者的新选择。

但“捡漏”的法拍房真的靠谱吗？

跟普通二手房有啥区别？

购买法拍房可能存在哪些风险？

什么是法拍房？

法拍房是法院拍卖房产的简称，是指当债务人无力偿还到期债务，债权人通过法律途径取得生效法律文书，债务人没有按时履行法律文书确定的义务，债权人申请法院通过强制执行程序拍卖债务人名下的房产以偿还债务，通过法院拍卖的房子就是法拍房。

法拍房的来源有哪些？

一般情况下，法拍房的来源主要有以下四种：

1、商业贷款。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求购房人就被抵押贷款拍卖变现来偿还。

2、民间借贷。比如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据法律规定，李四不能直接取得抵押房产，只能向法院起诉张三还款，之后可以申请法院在执行阶段拍卖张三的房产。即便房产没有办理抵押，只要是张三名下房产，法院也可以拍卖。

3、司法没收产生。比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也是可以进行拍卖的，拍卖所得收归国有，但现实生活中几乎很少发生。

法拍房与市面上普通二手房

有啥区别？

1、购房资格。对于普通二手房来说，目前，全国一、二线房产市场全部限购，有在当地缴纳社保、个税2-5年不等的要求。而在司法拍卖的过程中，为了快速处置查封的财产并变现，大部分城市对法拍房不实施限购政策，任何人都可以购买，不过很多一、二线城市出于调控房价的需要，竞买法拍房需要具备买房资格，比如北京、上海、广州、深圳等地。

2、购房费用。对于普通二手房来说，买卖双方是按照约定来确定交易房产的价格（基本与市场价持平或高一些）。而对于法拍房来说，前期拍卖房产会设置一个较低的起拍价，该价格往往低于市场价，但最终成交价是由竞拍人出价而定，出价高者获得房产。所以如果参与竞拍的人较少，可能会出现成交价远低于市场价的情况。

3、购房流程。购买普通二手房，通常是买卖双方约好看房时间，如有意向就走支付流程，支付后买卖双方到相关机构办理过户等手续，最后卖方腾房交付即可。而法拍房通常是由法院指定机构在某些固定时间统一看房，如果对该房有意向，需在相应的拍卖平台缴纳保证金，获得参拍资格后，在固定的时间登录平台进行参拍。拍中并支付完成后，法院会出具相关的裁定书、成交确认书和协助执行通知书，买受人拿到这些证明后可到相关机构办理过户手续，过户完成后由法院腾房交付。

4、购房渠道。购买普通二手房大多通过二手中介或线上平台等寻找房源，但过程中免不了一些虚假信息的干扰。而法拍房只能通过法定的拍卖平台购买，比如阿里拍卖、京东拍卖、中国拍卖行业协会等。所有拍卖的房源信息都是公开透明的，能有效减少虚假信息对消费者的干扰。

5、付款要求。购买普通二手房，如何付款、付款期限都可以由买卖双方商量。法拍房是直接将成交金额转入法院公开账户，但是在支付时间上有明确的限制，通常是10天左右。一旦超过时间限制，法院就可能收回房产的购买权，并且没收保证金。

6、入住时间。相对于普通二手房交付完后入住时间可控来说，法拍房可能存在被执行人抵触或想方设法不让买受人入住的情况。这时法院会协助腾房，但无法保证入住时间。

购买法拍房可能存在哪些风险？

1、房屋租赁风险。由于我国法律规定，房产买卖不能影响该房产既有租赁合同的履约。一些具备专业知识的被拍卖人，可能串通他人在房产被法拍之前，签订虚假的长期房产租约。这就会造成房产被拍卖后，房屋承租人长期赖着房子不搬出来，导致买方无法入住，或者房产无法再次正常交易。

2、其他债权风险。其他债权风险是指房产在拍卖之前就已经抵押给了其他债权人。若事实属实，则债权人的权利受法律保护，在原房东没有其他可执行财产的情况下，这套房难免存在纠纷。万一拍下的房子存在这种情况，债权人在找不到原债务人的情况下，可能会出现上门骚扰等影响买方生活的举动。

3、交易成本过高风险。法拍房的税费一般来说是买方和被执行人各自承担，买方不需要承担被执行人的税费。但是，实践中法院常常在拍卖公告表明所有的税费由买受人一人承担。事实上，法拍房的税费除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，一旦原产权人或者使用人拖欠的物业费、水电费、燃气费等欠费，均由买受人负责承担，而且如果这些欠费是恶意拖欠多年，加上违约金，也将产生一笔不小的数目。

法拍房竞拍成功后能反悔吗？

司法拍卖不同于一般网络购物，不支持“七天无理由退货”，不可以随意反悔。根据我国《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

感谢《法治日报》律师专家库成员、北京市律师协会合同法专业委员会主任李学辉对本文提供的专业支持！

作者｜李一鸣

来源｜法治日报

法拍的房子可以贷款吗

法拍房顾名思义就是法院拍卖的房产，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。一般情况法拍房有以下几个来源：商业贷款纠纷产生、民间借贷纠纷产生、司法没收纠纷产生。一般来说，法拍房的起拍价会远低于市场价，一般一拍为评估价或市场价8折，二拍一般为一拍价格的8折，即评估价或市场价的6.4折，看起来还是相当诱人的，对于购房者来说能买到便宜的房子算是大好事。那么法拍房能买吗，购买法拍房可能会有哪些风险？

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的，并且买了法拍房之后，有些购房者还无法联系到户主，或者是户主根本就不愿意配合迁出户口。虽然法院可以强制执行拍卖，但是却不负责解决户口问题，因此在竞买法拍房的时候我们要先去派出所查询户口迁出情况，以及当地的落户政策。对于无法落户的问题目前一个较为可行的办法是如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题，具体还要再次和当地户籍部门确认落户办法。

法拍房大都是二手房，要么空置要么有人居住，有人居住又分两种情况：一种情况是原业主居住；另一种情况是房子带有租约。第一种情况我们需要了解原业主房屋被拍卖的原因，拍卖完成后法院是否能协助进行腾退，另外，如果实际居住者为老人，则要尤为谨慎。第二种情况则是由于买卖不破租赁的原则，有些被执行人会恶意签订低价且长期的租约，以此来对抗司法拍卖执行。在参与法拍房竞买前，我们要了解清楚房子是否存在租约，租约是否合理、合法，如果存在租约一般不建议购买。另外，随着《民法典》的正式实施，我们还应对房屋是否设立有居住权进行了解，避免花了钱却不能入住的情况发生。

很多人以为法拍房的起拍价格比较低，自己就一定能以比较低的成本买到房子，但没准还需要付出更多的购房成本！首先是税费方面，如果购买的是个人房产，一般交易税费也就和正常二手房交易差不多，并且目前多数是由买方先行垫付，之后再从拍卖所得扣除退还。但如果购买的是企业房产，那需要交的税费就多了，其中土地增值税会占据很大一部分，即使之后能退还，也需要一大笔资金进行周转。其次是房屋所欠的水、电、燃气、暖气、物业费等费用，有的法拍房在拍卖前已经很长一段时间无人居住，各类费用攒了一大笔，如果买到此类房产，购房者就需要额外支付一笔开支来清偿这些欠款，建议可以到物业及相关部门查询房屋欠费情况。

通常购买法拍房，竞买人也能够进行实地看房，但是毕竟不能像看二手房那样看得那么仔细，所以一些细节可能很难注意到，甚至有的法拍房由于某些原因还无法进入查看，但是法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

说了这么多，那么法拍房到底能不能购买？如果确实想要购买法拍房，那么购房前一定要了解清楚可能存在的风险，以及自己是否能够处理和承担这些风险。法拍房价格虽可能低于市场价，但完成整个流程办理和正式入住也更为麻烦，购买还需三思而行，量力而为。#法拍房#