买公寓做民宿利润冲抵贷款可行不？，下面是Salaya柚子甜给大家的分享，一起来看看。
公寓能做抵押贷款吗
买公寓做民宿利润冲抵贷款可行不？
前几天，Salaya柚子甜的一个朋友找Salaya柚子甜询问一个事儿：现在房价开始往回落了，买公寓做民宿，利润冲抵房贷可行不？
事情是这样的：这个朋友就叫他A吧。A家境不错，因为A老子混得开，A虽然算不上富二代，但也是吃喝不愁，印象中A就没有出去上过班。后来A结婚了，和媳妇一起捣鼓TB店，具体做啥就不说了，反正还挺赚。再后来、A陆续有了两个小孩，A的老子也退了，A就是不想上班，总想着做生意当老板，但碍于木有启动资金，且A严重缺乏社会阅历，因此A一直都没有将做生意这事儿付诸实施。
那天A来找Salaya柚子甜，开门见山就说自己准备入手两套公寓，现在还是期房，好在价格便宜，A之所以想要买公寓，用A的话就是：1、现在价格便宜。2、A觉得那个地方在Gov的五年规划开发范围内，将来有可能升值。
这里插播一下A的经济情况。
A并没有经济实力全款拿下这两间公寓，而是通过自己手上的一点自有资金，加上媳妇名下的一个商住两用的小房子抵押的贷款，一起凑够了这两个公寓的首付。
有时候Salaya柚子甜很佩服A的胆识，敢这么玩儿，赌房子会涨，而且还这么操作、利率相较于直接贷款要低，变相加了个金融杠杆。
由于A收入有限，且还有俩娃要养，A的老爹也已经退休，就算有钱，也不会拿出来给A做启动资金。于是A想到了一个good idea！首付贷款买下这两个公寓后，待到交房了，A想要把这两间公寓做成民宿酒店出租，盈利用来支付贷款的月供，搞得好，说不定每个月有点小赚头。
待A眉飞色舞的说完自己的全盘打算说完，满眼憧憬的望着Salaya柚子甜，征询Salaya柚子甜的意见。
听完A的陈述，因为关系很好，Salaya柚子甜对A的想法做了以下解读：
１、期房有风险，而且是现在这个时候，希望A做好市调和背调，别买了个拉跨烂尾期房。
２、关于gov开发规划的事儿，Salaya柚子甜也略有耳闻，但具体是什么Salaya柚子甜没有研究过。事儿确实有这个事儿，但什么时候开发，怎么开发，开发到哪一步，还希望A自己弄清楚，谋定而动。
３、关于买公寓改民宿酒店出租的事儿，这是Salaya柚子甜的专业，那就要详细说一说。
第一、根据Salaya柚子甜的了解，A所说的那个区，有很多类似的写字楼、公寓项目，很复责的说，这些物业很大一部分都是在空置状态。有很多当初买了写字楼、公寓的投资人，将房租一减再减，出租这方面还是很难。于是乎，有一些业主转变了思想，将手里的空置物业租给了第三方代运营公司，将其改造成民宿酒店。业主就收个很低的租金，其余的都交给代运营公司打理，业主都亏怕了，哪怕租金不及月供，但有总比没有好。（有一些不怀好意的第三方代运营公司，以代运营高回报为噱头，蒙骗业主投资装修，这个专题Salaya柚子甜之前有写过，有兴趣的可以自行翻找一下）
第二、Salaya柚子甜和A所处的城市是一个旅游城市，酒店这方面早早的就是供大于求的，相信国内绝大多数城市都是这样。过剩的供给，遇到有限的需求，结果就是降低售价摊薄利润。
第三、就算是真的做写字楼、公寓改民宿代运营的公司，也是有很多套路的，一般的平头百姓压根弄不明白这中间的门道，很容易就被套路了。不过这点不用担心，如果A真的打算这么做，Salaya柚子甜可以帮A，至少不会让A上当。
第四、如果A自己投资、装修做酒店，不是不行，而是不划算。边际效益理论就不详细讲了，Salaya柚子甜也不是专业的。仅仅从酒店投资管理运营角度出发。如果A仅有两间公寓房，且要自己投资装修运营的话。装修成本，运用成本，管理成本，那是即耗时又费力且操心，结果呢、大概率不会太好，毕竟现在住宿业内卷的这么厉害，A也不是专业出身，在筹备阶段，自己弄很容易控制不住投资，花大价钱交学费。即使在后期运营阶段，两间的体量，一点不比十几二十间体量操心少，性价比上不太值。往最好处考虑，A天生就是干酒管的料，能把自持的两间民宿做的有特色、有客源、有收入、有盈余，但体量就在哪儿放着，Salaya柚子甜现场给A测算了一下，这个盈余不会很高，基本上也就是和在本地打工一个月赚的差不多，也许会略高一点，但所要操心费力的事儿可就多了去了。
后来、A还是决定投资那两个他看中的公寓，不过想要找第三方托管，Salaya柚子甜下笔这会儿应该正在和Sales谈价格合同吧，但愿A能如尝所愿。
写在后面的。
这些年，房地产逐步进入了颓势，前几年房地产高歌猛进的时候，有很多这种体量不大的写字楼、公寓项目，不少人都已入坑。这几年经济形势一年比一年严峻，很多早年入坑的投资人纷纷想方设法的解套。问题是市场的客观容量就那么多，一下子冒出来这么多公寓、写字楼改民宿酒店的，市场也消化不动啊。再加上这种写字楼、公寓项目的先天属性，压根在硬件和环境上很难和传统酒店行业相匹敌，那么这些项目只能主打：便宜、便捷了，那便宜和便捷意味着不会有太多的收益，能保本微赚在当下的环境下已经是不错了。
这里还有一个潜在的ｂｕｇ问题。几年前租房公司一夜之间爆火的时候（就是那个租房贷出现的时候），很多房地产业界大牛就站出来说过，租房再转租这生意利润太低，压根没法赚钱，然后不久，租房公司因为资金链断裂，频频跑路，再加上租房贷的事儿东窗事发，搞到最后是一地鸡毛。
Salaya柚子甜在此旧事重提并不是要唱衰公寓改民宿这个事儿，而是要提醒有类似打算各位看官，酒管投资是大事儿，不是说你有个空置的物业单位就可以做，且可以做的好盈利的，这里面要考量的事儿太多了。另外Salaya柚子甜在此奉劝各位看官，除非物业条件非常好的，比如地理位置优越且价格合适又配套服务好的，不要像文中A那样付一个首付，利用金融杠杆去撬动多个物业项目做民宿。Salaya柚子甜一再苦口婆心的说，酒管行业投资很大，回报周期很长，需要的管理、运营很专业，金融杠杆太大，很容易把自己逼到墙角。
投资酒店行业，务必三思而后行。
名下有贷款想买个公寓能贷吗
广州公寓投资建议（别乱买）
最近比较多头条的朋友问关于公寓的事情，我稍稍做了一下调查，发现公寓最近坑还不少，所以做一期公寓的分析及避雷指南，跟大家分享一下。
1.购买公寓第一天坑：无产权！！
买公寓，首先要确定有没产权，一般无产权都是土地属性有问题的，例如村地，市政用地等等，这些土地用途不清晰，地的归属权不清晰的产业，很容易不知道什么时候就被政府强制拆除或者拥有者没收，在购买时记得要问清楚是否有产权，能不能拿到不动产权证。其他什么多少年使用权那些，风险很大，法律上没有明确保护使用权的条例
2.区域公寓饱和度以及区域人口密度是否合理。
现在很多商业用地，开发商都会减少商铺商场的建造，（因为商业现在不赚钱招租难）而改为建公寓，周边人口密度太低，产业太少，买了之后能不能租出去就是现在很多买了公寓的的业主烦恼的事情。投资需要谨慎，要客观评估才适合入手。
3.公寓，第一价值在于租赁。而不是仅仅等升值。
这个是很多投资者会忽略的问题，这个公寓会不会升值，这个角度去衡量，会太片面，二手公寓置换率一般不高，置换率高的那些，基本是资回报率超高的那种，而在买期房时去判断超高回报率这个事情，难度跟买彩票中头奖差不多。因为买二手公寓要15.6%的增值税，没有一定的利润空间，这个税费还是会很难被一般投资者接受的。
4.我个人推荐两三个项目给大家做个参考。投资建议选择：1.保利金沙大都会。原因1.周边有产权的公寓暂时只有金沙大都会。原因2.回报率高，现在1期在租的公寓，1室1厅的租3000租金基本没有，代表3000以下的公寓被租完了。现在二期一套30平的双钥匙公寓保利内部价最低卖76w左右。算一层租2500，一整套租5000，一年租金6w，11年回本。原因三，交通方便及需求量高。这个盘地铁6号线沙贝站上盖，在金沙洲附近都是做服装做布匹的厂家批发为主，现在很多直播带货工作室在那里租一些环境好交通便利的公寓来做工作室，这样的需求和现在那附近的现在配套来说，这个项目的公寓还是值得投资的。第二种推荐公寓推荐项目：自住。不够钱买住宅的朋友，可以考虑买公寓，这样不占名额，不占贷款名额的公寓，还是很适合小两口或者一个人居住的。自住型公寓我推荐：金铂壹号。这个只有4.5层高的公寓，绝对比市面上少见的公寓户型。采光好，层高够，住起来就很舒服了。有空我带你去看看你
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