贷款利率选浮动还是（房贷选择浮动利率好）

麻辣财经：房贷利率有大变化！浮动还是固定该咋选，下面是人民网给大家的分享，一起来看看。

贷款利率选浮动还是

来源：人民日报中央厨房-麻辣财经工作室

房贷利率有大变化!刚刚过去的周末，朋友圈被央行的一则公告刷屏，房贷一族纷纷翻出计算器，都算算自己房贷利息支出有何变化。

根据央行公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已经签订了合同，但未发放的参考贷款基准利率定价的贷款。这里面不包括公积金个人住房贷款。而且央行规定，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

明天就是元旦，以后各金融机构不再签浮动利率贷款合同，那之前签的就成了“存量”，现在是要对这些“存量”进行转换。

公告说得很清楚，可不少人还是感觉有一堆小问号。是选择转换为以LPR为定价基准还是固定利率？加点数值怎么算？转换期内应注意什么？银行会马上跟我联系吗？别着急，麻辣姐为您一一解释。

一问：房贷算法为何变？

先说为什么房贷利率算法要变。

2019年8月，央行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，随后个人住房贷款定价基准也从贷款基准利率转换为LPR。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

也就是说，过去个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或下浮多少，来确定个人住房贷款利率；调整后，个人住房贷款的定价基准是LPR，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率。

从上面可以看出，房贷算法之所以改变，是因为个人住房贷款的定价基准有变。原来依据贷款基准利率上下浮动，现在则是在LPR的基础上加点。两都最大的区别在于，贷款基准利率是央行发布的指导性利率，LPR是市场报价利率。这说明，房贷利率算法的新变化，是利率市场化改革带来的。

目前，接近90%的新发放贷款已参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行发布公告推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

民生银行首席研究员温彬认为，加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降，引导和支持金融机构优化信贷结构，增强对经济领域薄弱环节和重点领域的精准滴灌，提高金融资源配置效率，进一步增强服务实体经济发展的能力。

二问：房贷利率算法有何变化？

根据公告，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

举例来说，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

假定2020年12月5年期以上LPR利率下降至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%；假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。

如果选择存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后，利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

公告规定，转换时点利率水平保持不变，也就是说在2020年转换的时候，你的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。

温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定。而如果LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而若此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

三问：客户和银行如何操作进行“转换”？

很多人关心，这个“转换”看上去好复杂，需要客户做什么？银行能为客户做些什么？

央行表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

需要注意的是，借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年，且重定价日为每年1月1日。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文介绍，招商银行已提前做好了存量贷款定价基准转换的应对准备。信贷系统定价基准批量转换改造工作积极推进，存量贷款合同文本利率条款已作了系统梳理，在新版合同中增加对定价基准转换的提前约定，并且已提前准备客户通知方案以及对客标准解答。同时，在新发放贷款中尽量参考LPR定价，截至12月27日当月新发放贷款以LPR为定价基准的占比约94%，也有利于减轻后续存量贷款定价基准转换的压力。

“下一步，招商银行将加快推进各项工作，进一步细化和明确招商银行的落地实施方案，加快修订合同，评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响，尽快制定改造计划并加紧实施。针对不同客户、渠道的特点，提前布置，确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。” 彭家文说。

民生银行资产负债管理部负责人也表示，在推进新发放贷款参考LPR定价中，民生银行已积累了不少经验。目前，新发放贷款合同修订和信息系统改造工作已全面完成，实现了LPR浮动利率贷款的自动准确计价，为存量贷款定价基准转换工作打下了坚实基础，可以说已经做好充分准备。

接下来，将尽快制定工作方案，包括系统配套、人员培训等，稳妥有序推进存量转换工作，与客户按市场化原则协商确定具体转换条款，并在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款，充分保障金融消费者权益，切实推动降低企业融资成本。

四问：除了个人住房贷款，其他贷款也要“转换”吗？

公告明确，除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

如果在个人住房贷款之外，您还在金融机构办理了其他贷款，最好也赶紧向机构问清楚，看看怎么转换更合适。

“对银行来说，在按照央行要求做好存量浮动利率贷款定价基准转换的同时，应密切跟踪宏观经济金融形势，进一步完善风险定价体系建设，加强利率风险管理，优化资产负债结构和盈利结构，提高应对内外部环境变化的意识和能力。” 国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼说。

房贷选择浮动利率好

日前，美国住房抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)表示，美国30年期房贷利率的单周涨幅达到5.78%，创自1987年以来35年的新高。

自2021年同期以来，房屋抵押贷款利率大幅上升，当时30年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.93%，一年时间，贷款利率增长了一倍，多还的贷款都已经可以再买一套房子了！

无论在利率如何高涨，选对适合自己的贷款产品其实都是为自己省钱。

今天一起来深入了解，美国最常见的两种贷款的优缺点，选对适合自己的贷款。

贷款的两个“基本款”

在美国，看似多种多样的贷款种类，其实都是从两个“基本款”衍生出来的，搞懂这两个基本类型，再结合自身的贷款条件，就更清楚自己适合申请哪类贷款了。

1.浮动利率贷款（Adjustable- Rate Mortgage，缩写ARM），有3-1、5-1、7-1三种类型，指的是还款总时长30年的前3年、5年或7年里，贷款利率是固定的，而锁定期之后的利率，根据每年市场利率水平（Index）来决定。通常贷款公司会给出利率的限制区间，比如将利率限定在2.5~8%之间。

2.固定利率贷款（Fixed- Rate Mortgage，缩写FRM），即无论市场利率如何改变，在较长的年限内每月的贷款利率都稳定不变。这种稳定的代价就是比ARM锁定期的利率要高于当下的利率水平。

30年期固定利率与15年期固定利率波动图，图片源自MND

两种贷款的优劣浮动利率贷款ARM/优势:

浮动利率贷款适合打算短期持有房子的买家。

浮动利率贷款ARM的锁定期利率一般低于相同情况下FAM（美国金融抵押贷款有限责任公司）的利率，因此如果不打算长期持有，而是几年以后搬离或者换房，使用浮动利率贷款ARM方式贷款更省钱。

浮动利率贷款ARM可能拿到更高的贷款额度，可买的房子价格可以更高一点。

如果锁定期后的市场利率下调，将减少还款成本，享受低月供。

浮动利率贷款ARM/劣势:

浮动利率贷款ARM的计算方法相对复杂，存在被贷款公司蒙骗的风险。选择这一方式贷款，尤其对于华人群体来说，一定要选择值得信任的贷款经纪人，协助把控利率限制和调整的细节。

另有一种可能，锁定期过后若市场利率高涨，月供将突然变高，且持续在高值。

固定利率贷款FRM/优势:

利率及月供都会保持稳定，无论在未来利率怎样波动，都不影响贷款人的支出。稳定的还款可以让家庭财务规划更容易。

计算方法非常容易理解，不会有浮动利率贷款ARM进入后期浮动阶段会出现的复杂情况。

固定利率贷款FRM/劣势:

因为固定利率贷款FRM锁定的利率高于浮动利率贷款ARM锁定利率，因此对于贷款人来说，前期的月供成本较高。

如果市场利率下调，相比较而言，手中的贷款合同将变“贵”。如果想通过贷款重置来降低月供，则又这需要支付几千美元的费用，还要再去产权公司花几个小时理清自己的税表、银行单据等。

另外，各个借款公司给出的固定利率贷款FRM条款基本相似，贷款人可挑选余地很小；而ARM通常可以根据情况进行个性化定制，选择较多。具体选择，可以咨询专业的贷款经纪人进行评估。

图片源自Investopedia

如何选择贷款?

贷款之前，每个买家可以结合自身情况，搞清楚以下几个问题：

房子是否打算长期持有？如果未来浮动利率飙升，我是否可以承受？如需贷款重置，支付交易费用是否合算？目前整体利率环境如何？上升还是下调趋势？ARM多久调整一次？什么时候调整？

简单说，若是长期投资，建议选择固定利率FRM，短期投资建议选浮动利率ARM。

担心利率飙升会超过浮动利率的最高水平且维持高值，建议选择固定利率FRM。如利率大幅下调，需贷款重置，可获得当下较低的利率。但需要将贷款重置需要支付的费用作为成本考虑，节省的月供多于重置费用，建议重置，否则不建议。如整体利率处于历史高值，且呈下降趋势，建议选择浮动利率ARM；如整体利率市场处于历史低值，呈上升趋势，建议选择固定利率FRM。