存量浮动利率贷款影响（浮动利率被银行坑了）

存量浮动利率贷款明年3月份起接轨LPR“换锚”后房贷利率水平保持不变，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。

存量浮动利率贷款影响

今年8月份，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，至今已经历5次报价。12月20日最新一次报价显示，1年期LPR为4.15%，较改革前下行16个BP，5年期LPR为4.8%，较改革后首次报价下行5个BP。

“目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款（指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款）仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。”央行有关负责人日前表示。

因此，为进一步深化LPR改革，央行12月28日发布公告推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。并且，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，这意味着本轮市场化降息覆盖范围已重新发放贷款向存量贷款扩展，未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降——根据公告内容，未来LPR报价每次下调后，存量贷款利率也将随之下行，降息力度加大体现货币政策逆周期调节力度进一步增强。

事实上，在今年第三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。因此，在王青看来，此次央行公告并不出乎意料，而公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。

在此次的转换方案中，最受关注的无疑是存量房贷利率的转换。存量商业性个人住房贷款也有转换为固定利率或者LPR两种选择。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。

对于存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR，央行有关负责人表示，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月份LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

中国民生银行(港股01988)首席研究院温彬认为，从目前来看，“换锚”后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。

华西证券研报认为，“绑定”LPR后由以往按比例浮动转为按固定点数浮动，当LPR下降时可防止房贷利率下降过快，反之当LPR上升时亦可防止房贷利率上升过快，一定程度上起到阻尼器的作用，维护了存量房贷市场的稳定。同时，此次存量房贷利率定价基准切换，考虑固定加点的阻尼器和一年期的缓冲期，显示出房地产相关政策仍以“稳”为主，对增量市场影响有限。

本文源自证券日报

浮动利率被银行坑了

房价观察：关注“房小询”，买房、卖房重要参考，通过数据看价值。

先抛出小编的观点：

房价上涨，则LPR上涨。房价下跌，LPR会下跌。
如果你判断以后房价会跌，那么你就选择LPR，反之就选择固定。

具体看人民银行发文怎么转换：

存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。但一些人对转换后贷款利率如何计算，还不是很清楚。为便于理解，现以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。（对公贷款等其他贷款与房贷有所不同，具体可咨询承贷银行）

一、加减点数怎么算？

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？

举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

二、转换后每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响？

首先，要理解三个概念：

转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见第一部分；二是重定价日和重定价周期。

重定价日：是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：

（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。（具体见表2）