个人买房都是啥贷款（买房贷款多少）

贷款购房有3种形式，2种还款方式，选错了会多还几十万，下面是梧桐花开在八月给大家的分享，一起来看看。

个人买房都是啥贷款

购买一套属于自己的房子，少则几十万，多则上百万上千万，能一次性拿这么一大笔钱买房的，毕竟是少数人，大部分人都会选择贷款购房，那么在办理贷款购房前，一定要明白自己所选的贷款形式及还款方式，选错了会多还几十万。

办贷款购房时有商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种形式可选择，各有利弊，要根据自己的实际情况进行选择。

商业贷款、公积金贷款、组合贷款不同之处对比表

主要有以下十方面不同：

1.贷款利率：商业贷款1年以下4.35%、1年至5年以下4.75%、5年以上4.9%。公积金贷款1年以下2.6%、1年至5年以下2.75%、5年以上3.25%。组合贷款中的商业贷款和公积金贷款分别按各自的利率进行计算。

2.贷款总利息：商业贷款高于组合贷款，组合贷款高于公积金贷款，公积金贷款的总利息最少。

3.贷款使用人群：只要个人信用良好，没有不良征信记录符合所有条件的社会公众都可以办理商业贷款。公积金贷款只对缴纳公积金的人员开放，并且自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户是连续正常且足额缴纳的状态。组合贷款必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

4.贷款额度：商业贷款额度高，不过现首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。公积金贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，各地的政策还规定了公积金的最高可贷款额度，比如北京个人最高可贷120万元，上海市首套房个人最高贷款限额为50万元，广州个人额度最高为60万元，长沙市公积金最高贷款额度提高至70万元。组合贷款额度高，很多人在公积金贷款额度不够的情况下，都会选择组合贷款。

5.贷款期限：商业贷款借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年。公积金贷款借款人的贷款期限可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。组合贷款所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人商业贷款执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款执行。

6.贷款流程：商业贷款流程相对简单，在银行申请商业贷款后，贷款很快就能发放下来。公积金贷款流程复杂，必须先到住房资金管理中心进行申请，中心进行审核后开始办理贷款，从申请到贷款发放，时间比较久。组合贷款中商业贷款部分向贷款银行申请，公积金贷款部分向公积金中心申请，贷款发放的速度比公积金贷款和商业贷款都要慢。

7.贷款资金来源：商业贷款的贷款资金来源于商业银行等放贷机构筹集的公众资金。公积金贷款的贷款资金来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金。组合贷款的资金则是来自于公积金中心和商业银行。

8.审批放款时间：商业贷款递交资料完整，没有问题的话，就会15天至30天左右放款， 不同银行的进度可能会有不同。公积金贷款审核通过的话一般1-2个月放款到位。组合贷款一般为3个月。

9.贷款限制：商业贷款未结清，除开限购限贷因素外，还可以再采用商业贷款买房。公积金贷款首套房是使用公积金购买的，如果还未还完贷款，则在购买第二套房时就不能使用公积金，另外在很多城市买房，公积金异地贷款是受到限制的。组合贷款中个人有公积金贷款未结清的，不能再采用公积金贷款和商业贷款相结合的组合贷款。

10.贷款可用于：只要是购买房屋，不管是普通住宅还是商住楼、别墅、写字楼，都可以采用商业贷款。公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，是不可以使用公积金贷款的。组合贷款必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

了解了三种贷款形式，再来了解等额本息还款和等额本金还款二种还款方式。

等额本息还款是指每个月的还款金额相同，前期的本金占比少，利息占比多，之后本金占比逐年增加，利息逐渐减少，简单的说就是先息后本。

等额本金还款是指每月还款递减，每个月的还款本金相同，利息逐渐减少。

等额本息还款方式是为了摊平还款压力，能够让贷款的人每月还款不那么高，适合于上班族或者收入长期稳定的人群。

等额本金还款方式适合当前收入较高，未来可能收入会逐渐下降或者未来开支会逐渐提高的人群。

比如本人购一套房子总价格是150万元，付完首付款后，还需贷款100万，选择哪种还款方式好？

在头条里搜索“房贷计算器2023”，或者在支付小程序里“房贷利息计算器”，也在公积金官方网站的贷款计算器里，计算这三种形式两种还款方式还款金额分别是多少。

操作很简单，在计算器里直接填写贷款的金额、贷款年限和选择还款方式，就会自动弹出不同贷款形式的各月还款金额、还款总利息，这样参照对比，切合自身的实际情况而定的。

现用住房公积金管理中心官方网站“贷款计算器”，计算：贷款100万，看哪种还款方式合算些。

公积金贷款和商业贷款两种还款方式对比，下面等

从这张公积金贷款和商业贷款两种还款方式对比图，可见同样是等额本息还款方式，公积金总利息比商业贷款少还23万元左右。

同样是等额本金还款方式，公积金总利息比商业贷款少还18万元左右。

不管公积金两种还款方式每月都比商业贷款少还1000元左右。所以能选择公积金贷款就选择公积金贷款。

公积金贷款等额本金总利息又比公积金贷款等额本息少3万元左右。

假如公积金最高贷款额度是70万元，公积金贷款贷不了100万元，就选择组合贷款，公积金贷70万元、商业贷款贷30万元，算出来的总利息和总还款金额，也比商业贷款少。

支付宝房贷利息计算器计算组合贷款两种还款方式的总利息和总还款金额

总之，贷款购房的三种贷款形式两种还款方式也有优劣之分，能选择公积金贷款，就优先选择。

不能的话，再按以下顺序选择：公积金贷款等额本息还款方式、组合贷款等额本金还款方式、组合贷款等额本息还款方式，最后再考虑商业贷款的还款方式。一切都要结合自身的实际情况选好，能少还利息还是少还些。

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买房贷款多少

来源:经济参考报

首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。

业内人士认为，预计后续将有更多符合条件的城市下调首套房贷款利率，同时，首付比例、二套认定等需求端政策调整力度也有望加码。

多地下调首套房贷利率

今年1月初，人民银行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

“长春首套房贷利率从1月31日开始执行3.8%，首付比例20%，利息少了不少。”一位房产中介人士向《经济参考报》记者介绍。

春节前后，房贷利率调整城市数量明显增多，有更多城市首套房利率降至4%以下。沈阳自2月1日起，部分银行首套房贷利率将下调至3.9%。天津自2023年1月起，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”，即为3.9%。河南郑州、山西太原、河北唐山部分银行也在1月初开始执行首套住房贷款利率3.8%的下限。另外，福州、厦门首套房贷利率下限自1月31日起，也从此前的4.1%下调至3.8%。

贝壳研究院统计数据显示，截至1月16日，2023年1月首套房主流利率平均为4.10%，环比上行1个基点，二套房平均为4.91%，环比持平，同比分别回落146个基点和93个基点。具体来看，首套利率低于4.1%的城市共11个，比上月新增2个。贵阳、昆明等10个城市因去年9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满，利率小幅回升至4.1%。

部分城市首付比例降低

在贷款利率下行的同时，多地首付比例也在下调。1月31日召开的2022年度湖南省金融运行形势新闻发布会发布的信息显示，目前，湖南省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。

公积金贷款最低首付比例也在下行。安徽省淮北市近日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，自2023年2月1日起，首次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为30%；二次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为40%。山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》指出，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

信达证券地产行业首席分析师江宇辉表示，下调房贷利率和首付水平或为后续需求端发力主要政策。他说，从历次房地产周期来看，全国商品房销售金额持续下行时，贷款基准利率下调，同时房贷利率也随之下调，下调幅度与周期持续时长和幅度相关，目前的政策调整，对扭转房价下跌预期的作用可能更大。

“因城施策”仍有空间

中国人民银行货币政策司司长邹澜此前在国新办发布会上表示，根据央行掌握的数据，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，和2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。

“房贷利率下调成为一项重要的工作，客观上促进了房贷成本的降低，有力支持了住房消费的释放。同时，地方政府‘因城施策’调整房贷利率更大的自主权，原则上房价未扭转下跌趋势前地方政府可以持续下调或取消首套房贷款利率下限。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，今年1月，全国各地已经出现了房贷利率下调的密集操作，预计后续基于房价走势情况，会有更多地方调整房贷利率水平。

严跃进称，总体来看，符合新房贷利率下调的城市多集中在三四线城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市。根据对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有七成城市房价偏弱，具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。

中原地产首席分析师张大伟也表示，在存款利率处于较低水平的同时，首套住房贷款利率进入“3”阶段已是大势所趋。他预计，一方面，后续会有更多城市贷款利率有序下调，另一方面，部分城市房贷利率下限或不止步于3.8%的水平，还有继续下调空间。

张大伟说，虽然房贷利率下调会更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，但目前市场信心依旧没有完全恢复。“房地产市场复苏也与整体经济复苏情况密切相关。”他表示。

也有业内人士建议对存量房贷利率进行调整。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2017年至2021年上半年，我国新房交易量连续在历史最高位徘徊，贷款利率也普遍达5%以上，甚至部分高达6%。可以考虑进行存量房贷利率下调试点，降低存量购房人的月供压力的同时，还能进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。（记者 梁倩 张莫）

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