你不知道的房贷真相 欠得越多越久赚得越多，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
混合贷还是公积金贷款
购房时全款买还是贷款买？贷款多少合适？第一个问题比较好回答，当然是贷款买！能用银行的钱来买当然很好，自己的钱可以留着做其他投资。当然，如果你是土豪，这么点钱根本是九牛一毛，那就另当别论了。
小编建议：贷款买房，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房、租房都可以用。如果你买的房子总价比较高，还可以用混合贷款的模式，即公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化？
公积金贷款现在的利率是3.5％，商业贷款也在5.4％，商业贷款的利率根据城市不同各地还会有小幅度的折扣。个人建议，买房就按照最低要求付的首付款来贷。
如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
举个例子：地点当然是在无锡，首付30％，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.5％，商业贷款：5.4％，公积金贷款30万，商业贷款70万，总共贷款100万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息约是90万，等额本金利息约72.65万。天哪，坑爹啊！银行收了我们这么多利息！
但是我们换位思考，投资的利息只要大于5.4％，假如现在主流P2P平台10％，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10％，那我们的资金又多创造了4.6％的收益，比我们现在的一年期定期存款高，你说合算不合算？
建议按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于5.4％的投资，不用着急还银行贷款。至于提前还款，就看你想不想继续用银行的钱投资？自由选择权在你手上。
关于等额本息or等额本金：
首先我们站在银行按揭还款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式和等额本息还款方式比，同样的年限，利息支出会高很多，所以，很多人如果选择了等额本息还款方式就感觉自己吃了很大的亏。但是真的是这样吗？
其实，无论是等额本息或者是等额本金的还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的，之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同所造成的。借的本金多，要还的利息就多，借的本金少，要还的利息就少。
举个例子来说：
如果借款100万，20年还清，年利率5.4％，则月利率为0.45％。
1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月还款利息为：100万*0.45％=4500元，则第一个月的实际还款额为4167+4500=8667元。
（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.45％=4481.25元，则第二个月的实际还款额为4167+4481.25=8648.25元
以此类推，等额本金下20年共还款约154.225万元，共支付利息54.225万元。
2、假设等额本息，借款100万元，20年还清，年利率5.4％，月利率0.45％，则每月还款额（含本、息）为6822.52元。
（1）第一个月计算出的利息同样为4500元，第一个月只归还了本金6822.52-4500=2322.52元；
（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2322.52=997677.48元，则第二个月应还的利息是4489.55元，即第二个月归还的本金为2332.97元。
以此类推等额本息，20年共还款约163.74万元，共支付利息约63.74万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。
等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小，然后等什么时候有充足资金了，适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
总结来说：
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱用来投资，投资收益只要比银行的利息高，其实就是赚的。
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越来越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。
先办商贷还是先办公积金贷款
大江网/大江新闻客户端讯 (郑周贇)报道：2020年11月3日，南昌住房公积金管理中心重启“商转公”贷款政策，引发广大市民关注，但“办理‘商转公’须先筹钱结清商贷”的规定，让不少市民望而却步。6月10日，记者从南昌住房公积金管理中心获悉，从6月15日开始，“商转公”组合贷款业务正式开通，避免贷款职工再承受自筹资金压力。
须先行垫资结清商业性住房贷款
职工反映“商转公”存难点、堵点问题
市民李先生告诉记者，“去年11月3日南昌恢复办理‘商转公’贷款业务后，我了解到，申请‘商转公’贷款业务须先将商贷还清，但我们的房子还有七八十万商贷要还，这对于普通家庭来说并不是一笔小数目，自筹资金压力很大。”
张女士说，她也了解到，办理“商转公”贷款业务，房屋须已取得不动产权证书(房屋所有权证)，但她目前还未取得不动产权证书，便无法办理抵押登记，导致无法申请“商转公”贷款。
……
6月10日，记者从南昌住房公积金管理中心获悉，自去年11月份重启“商转公”住房公积金贷款政策以来，许多缴存职工向管理中心咨询业务办理，反映该项业务在办理中的难点、堵点问题。管理中心对反映的问题进行分析，发现符合申请办理“商转公”业务的职工中，仅有72%的职工办结了业务。主要有两方面原因：
在办理方式上，职工存在自筹资金压力。一是由于不动产抵押权转换业务办理要求，对办理“商转公”的职工，须先行垫资结清商业性住房贷款；二是在有意愿的购房职工中，还有38%的职工需要办理组合贷款，而商业银行对职工办理“商转公”组合贷款存在政策障碍。
在办理条件上，大部分职工存在不符的情况。因未取得不动产登记证明，无法办理抵押登记，导致无法申请“商转公”贷款。
15日起“商转公”组合贷正式开通
未取得不动产权证也可办理抵押登记
为让更多缴存职工享受公积金低息贷款利率的政策红利，提升职工对住房公积金服务的获得感，管理中心主动上门与不动产部门及合作银行协调，逐项破解难点问题。
记者了解到，管理中心协调合作银行，积极向其上级部门争取政策，申请开通“商转公”组合贷款业务。
“将纯商业性贷款模式转换为公积金及商业贷款的组合贷款模式后，可将公积金贷款资金划至职工商业贷款银行，用于为职工结清或部分结清商业贷款，再将职工的商业贷款转化为公积金贷款或组合贷款，避免贷款职工再承受自筹资金压力。”6月10日，南昌住房公积金管理中心相关负责人介绍。
其次，管理中心还协调不动产部门积极解决抵押权登记难题，在贷款职工未取得《不动产权证书》的情况下，可办理抵押登记业务；办理“商转公”组合贷款时，可将商业贷款的抵押登记权人转换为管理中心及商业银行，并可存在抵押金额、抵押期限的差异。
记者获悉，目前该项业务已完成系统测试，将于6月15日正式推出。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"混合贷还是公积金贷款（先办商贷还是先办公积金贷款）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/108574.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
