贷款利率该转换吗（贷款转换LPR是好还是坏）

房贷利率今天起转换，怎么转换对自己有利，要注意什么？，下面是上林院给大家的分享，一起来看看。

贷款利率该转换吗

2019年12月，中国人民银行发布了【2019】第30号公告，在2020年3月1日到8月31日期间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。所以从今天其，广大房贷用户都将面临房贷利率定价转换的问题。

由于大部分普通百姓根本就弄不清楚什么是LPR,所以很多人亿很迷茫，要怎么转换。生怕自己弄错了，会多支出很多房贷利息。那么到底应该怎么转换呢？

一、什么样的房贷合同需要转换？

满足下面条件的房贷合同需要转换：

1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放。

2、利率按基准利率上下浮动确定。比如基准利率上浮10%，或基准利率打7折。

3、浮动利率。比如利率在每年1月1日进行调整。

这里要注意，公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和今年年底前到期的个人住房贷款，不需要转化。

二、如何转换？

根据人民银行公告，可以将房贷转换为LPR定价，或转为固定利率。如果转为LPR，市场化程度更高，未来LPR下降，利率水平也会随之下降。

转换时，按照“等价转换”的原则，用购房者现有的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮动”（做乘法）转换为LPR加点（做加法）。

加点的数值=您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。加点的数值确定后，以后都固定不变。

比如，李四的房贷合同是20年期的，利率水平为基准利率下浮10%，即4.9%*（1-10%）=4.41%，

李四现在选择转换为LPR，在转换时按等价转换倒算出的加点数值为:

4.41%(小李现在的利率水平)-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%。

加点数值就是-39BPs,转换后都不会再该改变。

现在的LPR分为1年期和5年期以上两种，如果你原来的贷款合同超过5年，比如为10年、20年等，要参考5年期LPR；如果原来贷款合同是5年及以下的，要参考1年期LPR。

利率的调整，在转换后的每个利率调整日，

利率水平=利率调整日前一日的LPR+转换时确定的加点数值。

比如前面李四的房贷利率，约定每年1月1日调整。

如果在今年转换了，那么在明年1月1日，利率水平会随着LPR的变化而调整，如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6%，那么利率水平相应会调整为：

4.6%（2020年12月发布的LPR）+(-0.39%)(转换时确定的加点数值)=4.21%。

以后每年也都会这样调整。

虽然LPR每个月都会发布，但是利率调整要等到利率调整日才会调整，利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。贷款利率并不会每个月随LPR的变化而调整。

三、需要注意的地方

1、利率调整日，可以选择每年1月1日活贷款发放日在每年的对应日期调整。

2、如果有多个借款人，比如夫妻双方共同购房，需要双方都办理转换且选项一致，才能办理完成。

3、在2020年3月1日到8月31日之间申请办理都可以，利率也不会有什么不同，都是参考201年12月公布的LPR进行换算。在3-8月间的任意一天转换，核算出的加点数值都一样。

4、参考的LPR是根据原来房贷合同的期限的，比如原来贷款合同是20年的，现在只剩下2年，在转换时也要参考5年期以上的LPR。人民银行规定，LPR的期限合同依据的是原合同的借款期限确定。

5、加点数值不会因为银行不同而变化，各商业银行都是按照人民银行确定的统一规则进行转换，不会出现核算出的加点数值不同的情况。

四、LPR是什么？

LPR,是英文Loan Prime Rate的缩写，即贷款基础利率，又称贷款市场报价利率，是商业银行对客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

2013年10月25日，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行,首日一年期贷款基础利率5.71%。现在的LPR已经降到1年期4.05%，5年期4.75%。

最开始的报价行是8家，现在的报价行已经扩充到了18家银行。由这18家银行分别报价，最后形成市场基础贷款利率。这也是我国实行利率市场化改革的必由之路。

LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）。目前，我国1年期MLF利率为3.3%，低于贷款基准利率（4.35%）和LPR利率（4.31%）约1个百分点。

MLF是一个公开数据，至于后面究竟加多少点，取决于银行的资金成本（负债端成本）、信贷偏好、风险成本（风险溢价）、资本成本（合理利润）等。

五、你的房贷合同需要转换吗？

国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议不要错过3月1日到8月31日的政策窗口期，趁着银行提供的办理便利，及时转换。

如果你预期未来LPR为降低，那么就应该把房贷合同利率转换成LPR。如果你预期未来LPR会提高，那么就应该贷款利率转换成固定利率。

如果你的房贷只剩下几年时间就可以还完，那么其实差别也不大。或者在这几年里，你能够根据目前的经济情况，预测出未来市场利率的涨跌，那也可以据此作出选择。

但是一般来看，根据社会发展的一般规律和趋势，LPR长期看是会不断降低的。目前欧盟国家已经是负利率，日本也已经多年实现了零利率政策，我国的利率长期必然是下降的。

参考发达国家20年房贷利率，比如日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%)，基本都在2%以内。目前中国的利率在世界上处于较高水平，随着经济增长速度的不断放缓，LPR的长期趋势大概率是下降。所以对于绝大部分人，都应该转换为LPR贷款利率。

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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。公众号：“产业经济观察”。

贷款转换LPR是好还是坏

作者丨家俊辉,胡天姣

编辑丨曾芳

图源丨视觉中国

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作为供房一族，如果有一个可以帮你节省大笔房贷利息支出的方案摆在面前，你是否会心动？理论上，大家都想试一试，尤其是那些房贷利率“高位站岗”的还贷族。

有需求就有市场，有市场就有发现市场的眼睛，也就有了所谓的方案——转贷降息，即贷款人借助第三方助贷机构的一系列操作，将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押经营贷款，以达到减少利息支出，降低负债成本的效果。

看似一个很“绝妙”的方案，但对普通购房者而言，其背后隐藏着巨大的风险，且听21投教君一一讲解。

市场从何而来？

首先，要从房贷利率说起。去年上半年，在“房住不炒”的总体要求下，为了有效抑制投机炒房、稳定楼市预期，房地产金融监管政策持续加码，全国各地房贷利率节节攀升。

以一线城市广州为例，去年前8月，广州房贷利率五次提价，最高时该地区主流商业银行的首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。更有大量二三线城市首套房贷利率直接破“6”，比如苏州首套最高达到6.2%，杭州首套最高达到6.3%，郑州首套最高则达到6.37%。

但去年下半年开始，为了维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其是今年以来，受国际形势动荡、国内疫情多点散发等因素的超预期影响，经济下行压力加大，在稳增长的要求下，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，这直接推动全国各地房贷利率大幅度调降。

根据贝壳研究院观测，今年9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。而业内人士普遍指出，未来房贷利率有望进一步下调。

房贷利率持续下调，对新增房贷无疑是极大的利好，但存量房贷却享受不到此种优惠，这让早已背负上高额房贷利息，特别是去年上半年刚“上车”的供房族产生了巨大的心理落差，也让善于“包装”的贷款中介发现了“商机”，有针对性地推出了“转贷降息”的“解决方案”。

再来说说房抵经营贷。作为一款带有普惠性质的信贷产品，房抵经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的7成甚至更高。

近年来，国家为了支持小微企业等群体的发展，持续推动银行金融机构加大对该群体的金融供给，并要求贷款利率要逐年下降。比如今年4月份，银保监会发布的《关于2022年进一步强化金融支持小微企业发展工作的通知》指出，银行业要继续实现普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”，力争普惠型小微企业贷款余额中信用贷款占比持续提高。努力提升小微企业贷款户中首贷户的比重，大型银行、股份制银行实现全年新增小微企业法人“首贷户”数量高于上年。力争全年银行业总体新发放普惠型小微企业贷款利率较2021年有所下降。

在这样的要求下，一方面小微企业融资门槛和成本有了明显下降。根据央行披露，截至今年8月末，我国企业贷款平均利率为4.05%，是有统计以来最低值。而据21世纪经济报道记者了解，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，优质客户甚至可以做到3.5%左右。

另一方面金融机构加强了考核管理，业务人员承担了较大的业绩压力，而这也给了贷款中介可趁之机。

有多次为客户成功办理房贷置换经营贷经验的中介人士向记者直言，“在我们的操作下，客户少付了一大笔利息，银行员工完成了考核任务，而我们也赚到了手续费，这样的结果大家都满意”。

风险从何处来？

在上述中介人士的口中，房贷置换经营贷是一个三方都满意的方案，但他却对这一系列操作背后的风险只字未提。更没提的是，这些风险最终几乎由贷款人独自承担。

一般而言，小微企业在申请房贷经营贷时，银行会要求企业营业执照满半年或一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

显然，对于只想省下一笔利息支出的供房族而言，基本都难以满足在银行办理房抵经营贷的标准，但这些在贷款中介眼中都“不是事儿”。

“没有营业执照，我们负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，肯定能通过银行审核，你只需要付一定的手续费”，上述中介人士向记者表示，他们还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金，客户可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上

据上述中介人士介绍，房贷置换经营贷的整个流程基本都能在一个月内完成，“完成后贷款人就可以按照计划还款了”。然而，这时候贷款人的“噩梦”才刚刚开始。

首先，相比于房贷长达30年的贷款周期，房抵经营贷的贷款期限往往只有3-5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增，如果没有足够的现金流支撑还款计划，就要面临较大的违约风险。一旦违约，还款人会上征信黑名单不说，其房产也会被银行拿去拍卖。

当然，在大部分中介的“包装”下，房贷经营贷的贷款期限被“拉长”到20年，甚至30年。但实际上，这中间存在一个续贷行为，比如每5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核，而更大的风险恰恰藏于其中。贷款人需要明白，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。

透过表象，房贷置换经营贷本质上就是一种违规操作导致经营贷流向楼市的行为。在“房住不炒”的大背景下，这是对监管“红线”的严重挑衅。此前多个监管部门联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》已明确指出，一旦发现贷款人贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

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