深度解析房贷和房抵贷的区别！转贷可省几十万不香吗？，下面是智荟企服给大家的分享，一起来看看。
房贷在抵押贷款
2021年8月20日，全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告：
2021年8月20日LPR：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
2021年8月LPR和上月相比无变化，2020年4月之后也再无变化。
2021年6月初，武汉首套房利率普遍由从5.68%上浮到5.73%-5.78%（5年期+108至113个基点)，二套房5.98%(5年期LPR+128至133基点)，9月可能继续上浮。
经过小调查，武汉目前首套房执行的利率一般为5.73%（部分为5.78%），二套房一般为5.98%，商办一般为6.37%。由于银行额度的收紧，9月开始可能还会上浮5个基点（0.05%）
2021年最新的房贷利率怎么计算？
通常来说，各家银行的房贷利率都是在央行发布的最新基准利率上进行浮动，然后18家银行聚集在一起商量浮动的频率，最后由中国人民银行确定下一个基数，然后各家银行再根据当地的政策在该基数上进行浮动。
2021年央行发布的五年期最新贷款基准利率为4.65%，而各家银行在经过综合评估之后，定下的房贷利率不低于5.1%。根据乐居提供的数据来看，在2021年的8月份，全国有17个城市的房贷利率上调了10个BP。而到了9月份，在珠海、杭州、惠州等17个城市，有15家银行的首套房贷款利率在6%左右，二套房的贷款利率在6.1%左右。而经历了房贷利率四连涨的广东地区，从最开始的首套房5.1%、二套房5.25%涨到了现在的5.85%金额6.15%。
从近期市场表现来看，受到利率走高的影响，楼市整体成交也有所降温，购房者观望情绪渐浓，楼市成交明显乏力。而在新房方面，在有限的额度下，银行会更倾向于确保合作楼盘的按揭贷款，对客户资质要求较以往明显提高。
以2021年9月武汉各大银行首贷利率目前在5.68%。
案例：房屋贷款100万，等额本息，30年，首贷房屋贷款利率为5.68%
疫情过后，国家为支持中小企业发展，推出多项针对房抵经营贷的利率优惠政策
交通银行最新推出房抵经营贷，申请贷款用于公司经营。贷款利率低至3.85%，可贷款房屋评估金额的7成以上，批额度30年，先息后本，循环贷，随借随还。
在所有贷款业务当中，房屋抵押贷款能贷到的资金最多，利率也最低，对借款人征信、工作、收入等个人资质审查的要求，相对于其他贷款业务相对较松，能更好满足借款人的资金需求额度，也能更好缓解借款人的还款能力，尽最大可能降低借款人的贷款成本。
房抵经营贷与房贷的区别和优势
1，房抵贷的利息比房贷利息低得多。
同样100万贷款，房产抵押，30年，等额本息：
相同条件下，房抵贷相比首贷节省近40万，相比二贷节省47万。
2，房抵贷可以进一步节约利息。房抵贷，批额度可循环利用30年，随借随还。手上有富余现金，可随时还款，进一步节约利息的支出。相比房贷，不存在提前还款，没有任何违约金。随时不用贷款，随时全部还进去。随时需要急用，随时手机上操作，马上放款至借款人私人银行账号。
3，房抵贷可支持先息后本，每个月只需要还利息，每年度还款进去，第二天即可提取贷款额度。房抵贷的资金使用效率最高。
区别：
1，房抵贷，需要借款人需要提供营业执照，营业执照法人代表或营业执照企业20%以上的股份。
2，房抵贷，每年需要到期还本金。当天还清，第二天即可提取贷款。需要用多少，提取多少。非常方便，且节省利息。
房贷没还完可以抵押贷款吗?
在电视剧《人民的民义》里面有这么一个情节：大风制衣厂有一笔5000万的贷款马上就有到期，必须归还5000万本金后才能重新贷出来。
但是大风厂沒钱，于是厂长脑洞大开，找山水集团先垫资5000万，按天计利息，等贷款重新批下来后再连本带息还给山水集团。
过桥也可以理解为一种过渡资金，期限一般在一个月内，企业和个人在融资交易中通过过桥资金的介入，达到银行放款的条件
垫资所需资料：
借款人身份证明：借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证 夫妻双方征信借款方担保资料：房产证（原件、复印件）、银行贷款资料（原件、复印件）；借款人是企业法人的需提供：企业营业执照、银行卡、收入证明文件等（原件、复印件）借款期限：一般7-30天，最长期限为3个月最近接触的垫资业务比较多，这里就跟大家科普下，几种垫资类型
1.抵押赎楼垫资过桥一般发生在抵押场景中，按揭还没还完的情况下去另一家银行做抵押，新的银行批款同贷书出来后，要把原来的按揭款还清，很多有几百万的房子朋友，手头上却没有几十万的现金，一个需求产生，市场就会应运产生解决问题的方法。
打个比方：小林由于生意经营扩大，需要把房子拿去做抵押，融资更多的资金进行经营，但是房子市值500多w，还欠按揭款80w左右，小王生意经营资金本来就很紧张并没有这个资金，那么这里就引入第三方垫资公司，为小王垫付这80多w的按揭款。
小王需要先去新的银行，进行银行审批，取得批款同贷书，简称批复，板上钉钉了，确定抵押银行愿意借多少钱给你（100%确定），你才能去找垫资公司垫钱，第一，你垫钱后知道有抵押款可以还给垫资方，垫资方也知道你有回款来源，愿意借钱给你。所以合作就这么达成了。
赎楼垫资的注意点：毕竟人家借你大几十万或者多的几百万，一系列的垫资流程1天就能搞定，会要求垫资款打入银行涂销账户，避免资金外挪他用，打入涂销账户后，银行进行划扣结清，出结清证明后去房管局解押，解押后再去入押到新的银行，新的银行进行放款。
关于过桥垫资的关键点有哪些？主要有费用、时间、风险点1)关于费用：大家可能看过类似的过桥垫资信息：“过桥垫资，标件包月1.8%起，非标件包月2%起，按天低至万5/天起”实际上真正的垫资费用，在深圳最低也要万5/天或包月1.6%，这取决于客户自身条件，以及对接的过桥垫资渠道是否一手资金方。以标准件为例(客户征信负债等个人情况非常“干净”)，按照没结清的原贷款余额计算，比如要结清的A银行抵押贷款余额100万，就按照100万计算。
2)关于时间：过桥垫资一般都是短期的，短则20来天，长则1个多月。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。
3)关于风险：因为过桥垫资业务不需要客户抵押房产，客户不用担心房产被资金方“套路”。反而资金方自身的风险要比客户的风险大很多，风控只能依靠调查核实借款的真实性和客户负债情况。而资金方的风控点主要有2个：
1. 还款来源：过桥垫资不需要客户抵押房产，因此资金方需要客户有准确的还款来源，而客户基本都是通过下家B银行的抵押贷款归还，因而在垫资审核前需要有B银行的贷款批复明细。
2. 负面信息：客户负债太高或者有不上征信的民间借贷，或者客户个人或公司存在法律纠纷和经营异常等等负面信息，都有可能导致在垫资过程中房产被查封，因此，风控需要认真核实客户的征信情况以及对客户进行面谈和背调。
过桥垫资的办理流程：
二、交易垫资买楼
1.全款垫资买房
2.结清按揭款卖房
1.全款垫资买房举例：小王要买第二套房子，但是又不想卖掉第一套，而且，如果拿第一套房子去做抵押，按揭是没办法过的，除非假装感情破裂，可人家又不想觉得没必要走到这一步，拿第一套房子抵押款买，房子越买越小，那怎么办？一套没供完，二套按揭要7成呢。垫资买房在楼市很热的时候，手法是相当娴熟的，自己只要出3成资金，垫资公司垫7成，房子过户后进行抵押，而且抵押可以选择还款方式，选择先息后本，还款压力小，一下子解决了首付和月供的问题。
简单的流程，细节省略
市面上的垫资买房一般只会垫6-7成，买家至少要准备3-4成的资金款。
这一类的操作只有二手房可以操作，因为要出证才能抵押，
确保垫资公司的回款来源是二手房出证后进行抵押的款项。
所以一手房没有出房本是没办法操作的，一手房没办法进行抵押，无法确保回款，垫资一般都是大额高息，没有人拿着这种钱很久，所以期限都比较短，需要垫资前都要进行评估，确认可抵押再操作。
2.垫资结清按揭款
小王要买张先生的房子，但是张先生房子市值300w，还欠银行按揭款30w，小王要求张先生把这个30w的按揭款自己还清了，把债务拎清楚，房子再进行交易。
但是张先生空有300w的房子却没有30w的资金，怎么解决这个困局？
这个时候垫资公司就登场了
首先把张先生的房子进行银行按揭贷款审核，新的银行出了同贷书后，
垫资公司帮张先生把按揭款还清，把钱打到特定的垫资账户，银行在特定的时间内进行划扣，划扣后出了结清证明后，张先生去房管局进行解压，并过户给小王，张先生拿到银行款项后再还垫资公司资金。
这算是二手房交易中很常见的垫资场景，这样的垫资结清按揭款的，建议买家不要帮卖家私底下结清，要直接打到特定账户后才可以让银行划扣，不然买家把现金或者转账给卖家，万一卖家并没有拿去结清按揭款，后面可能就开始扯皮并且耽误过户时间了。
三，私人垫资清债
这一类出现在债务优化的场景中，简称为空放，空放成本是比较高的而且风险比较大，
给一笔钱清掉负债后，再重新规划
案例：
小王是一个网贷非常多的人，征信非常差，消费金融一堆，征信上30多个网贷账户，财务情况一团糟
但是他又有优点，
稳定的工作，还有房子，还款能力也不错，一个月赚个2w块，就是投了个项目刚好遇上疫情，资金周转不过来，加上没有融资认知，导致乱点网贷，后面还款压力一大，就以贷养贷，积重难返，深陷网贷的泥沼。
应这样的清债需求，有金融机构，给类似情况的客户进行清债服务，然后把征信养好再重新操作信贷或者抵押。
这样的操作在相当长一段时间里是网贷者的福音，但后面，因为坏账情况太多了，现在对能进行此类操作的客户，有比较多的要求，第一：要有房子，第二，要有稳定的收入来源。
四，借贷垫资再续贷
主要场景：因为有很多抵押的或者信贷，先息后本年限很长但是要求多少年回一次本，回本后循环再续贷使用。
对个人端和对公业务的贷款产品，经常要求中途回款再续，
这一类的垫资都会首先对还款的贷款产品进行评估，确保垫资回款把握后，才会垫，还进去了拿不出来，人家不白白借你这个钱吗？
比较多用到的是生意贷还有抵押贷的大额回本，从事这一类的基本是原来操作此类贷款的对接员，而且银行内部也有类似的业务。
垫资贷款适合企业，同样也适合个人。
比如，一家公司正在进行一轮股权融资，预计6 个月后结束发行，公司通过过桥垫资贷款来满足其营运资本的需要，将来再利用发行债券的方式来偿还过桥贷款。
银行贷款续贷过桥：客户旧贷到期新贷时，如果出现资金短缺，由资金方偿还。新模式获批后，会返还给出资方，出资方收取一定的费用。这个过程通常需要一周左右。
募集资金过桥返还上市公司时会有一个募集资金专用账户，不得挪作他用。但在实际操作中，资金很容易搬家。如果资金不能按时归还，就需要出资人提供过桥资金。
企业过桥垫资的办理：
1、企业或主体公司，不能是ST或者明星企业，两剩一高行业
2、无法律纠纷，及其他财务问题
3、公司财务数据健康可查
4、股东结构清晰
五、业务合同、证明文件等和所做业务相关的资料均应齐全
过桥业务属于快进快出的业务，不同于其他融资渠道，使用垫资过桥可以在短期之内融到大量的资金，保证了公司或者股东的特殊诉求。
总结：其实垫资的基本逻辑是：
某一融资场景中，需要用款的中间环节，垫资资金方给钱来解决过度时期的资金空缺，链接两端资金需求
前提是要保证回款来源，确保本金安全，回款的确定性进一步影响了垫资成本，比如说，抵押垫资的，同贷书已经出了，确定性100%把成本拉低很多
垫资都是短期拆借，不要想着用很久，而且垫资方也不会垫很久，毕竟本金安全才是这一业务的核心，大几十万垫出去，就收几个百分点，万一坏账代价是很高的。
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