深圳楼市：事业单位人员如何避开开公司限制，申请企业抵押贷款？，下面是深房大表哥给大家的分享，一起来看看。
企业有抵押贷款
以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】夫妻有一套100平米，市值650万。谢谢贷款110万房子。手头有现金130万。事业单位，家庭年收入到手50万。现在想买二套，（两人都贷过公积金）550万左右。把手头钱充贷后，抵押付首付，方法可行不？
回答：
1.按照规定，事业单位工作人员是不允许开公司，担任法人监事职务的。而抵押贷主要分企业经营贷和消费贷，消费贷由于不利于管控，被限制额度和要求，所以目前大多就以企业经营贷发放居多。一般是需要名下有一个公司，来申请企业经营贷，以房产做抵押，款项用于公司经营，主要通过取现或者通过其他熟悉公司走账，来规避关联审查。
2.公务员和事业单位人员，可以不做法人，让亲戚或朋友做法人，用实际控股的方式来申请抵押贷款，这一块属于非标单，会有一点渠道费产生。
【会员提问 】非深户满5年社保，目前手上有200w，月薪5~10w，年薪加收益大概在150左右，女朋友深户，手上有50w，月薪2w，首次置业。目前想着未婚前2个都有名额，可以首付3成选2套房。我的标的在500万以内3房，月供不超2万。目前首选沙井和光明，女朋友的标的在350万内2房，月供不超1.5万。目前首选罗湖的置地广场。两套尽量控制月供在4万以下。我们上班都在南山科技园，想着可以先在罗湖住，等待光明沙井的配套起来后就换过去住，将罗湖的房子出租，但也有朋友建议把两套的钱凑成一起在福田买一套，目前不知道自己的想法是否正确？望大表哥给些意见建议，感谢！
回复：
1.正解。你自己的想法要更加睿智。原因在于你本身其实有做研判和分析。首先，罗湖解决自住，沙井光明用于投资，投住分离。其次，无论是从片区独立性，房产流动性，融资的互补性上说，优势是明显大于孤注一掷，也是符合经济学鸡蛋篮子的分散投资逻辑。
除了你自己的想法，另外一个建议就是：购买时间上“错峰出行”，两套之间的间隔1-2年以上，原因有下：第一、有“粮草”蓄力第二、是流动性互补
2.沙井是一个不错的投资选择，大会展都知道，深外也已经入驻沙井新桥，未来3-5年沙井海岸城大概率会跑赢大多数片区，与科技园的地铁通勤时间也就半小时不到，发展不起来是不符合逻辑的。
3.光明作为承接科技园的需求外溢，重点打造的科技产业片区，未来的13号线将承接南山科技园--西丽大学城--光明科技城，链接三大科技产业园，形成深圳科创的“中轴线”，去年光明19年的成交量和市场情绪已经被市场验证。
4.想法上没有问题，新人的首套都只是过渡产品。上车就是0和1的区别，不用过早考虑学位，住房子不用想着天荒地老，3-5可能就分道扬镳了。
5.思维和追求再进步，在物质和精神匮乏的时代，我们父辈哪一代人用个锅碗瓢盆甚至都要用个十几年。而如今物质秀色可餐，精神泛滥成灾，房产过剩的时代，变动是永久的主题。房子也是慢慢换大换好的。
【会员咨询】目前我们和父母在四季花城有两套房，估计一套600万 一套550万 梅林荔园阁二期一套87平米还剩150万贷款 世界花园海华居一套146平米房子。小孩2023年上学，父母都已退休，我和老公加起来月入5万，想买个面积大些的学区房一起住，纠结买百花，香蜜湖还是南山，麻烦您给指点迷津，多谢。
回复：
1.你目前的四套房产，合计价值2630，欠款150。A.坂田万科四季花城600+550B.梅林荔园阁二期 620w（欠款150）C.白石洲世界花园 860w
2.我们熟知的深圳四大有两个在百花片区（深圳实验，深圳外国语）。百花片区只适合读书，片区的居住配套算不上顶级，勉强及格，配不上它现在的价格。百花片区的学位房是目前深圳学位房中溢价最严重的，没有之一。学票价值远远大于房票价值。从板块提升上来，几乎没有任何可能性能够成为豪宅，伪豪宅都算不上。尽管如此，任然有一群家长挤破了头往里面挤，期待孩子能够成为天之骄子。选百花片区学位房的原则：只买学，不买位，可以不用去住。
3.对于你目前的需求，学位+大面积改善。如果3房的香蜜湖片区，带荔园+高级中学，门槛在1600左右，比如翠海花园、香格丽苑，基本没有次新楼盘。如果上4房的话，门槛就要到2400左右，如香域中央花园、中旅国际公馆。但是比如像南山科技园的华润城一期，1700是可以入4房，1400入3房，楼龄比较新，南外科华9年制学位在南山也是名列前茅。
4.参考方案：（置换A和B，另外C白石洲世界花园保留）a.如果入华润城4房1700标的。A坂田2套+B梅林1套，出掉后1620，基本不需要叠负债。
b.如果入华润城3房1400标的。A坂田1套+B梅林1套，出掉后1070，背负债320左右，月供1.7w，另外两套还有出租收益，白石洲世界花园这套租金就在1w左右，四季花城租金也有4-6k，两套加起来租金回报基本抵月供。
c.如果入香蜜湖片区3房1600标的。A坂田1套+B梅林1套，出掉后1070，背负债520左右，月供2.7w，另外两套租金回报，每月并不会有太大压力。
d.如果入香蜜湖4房2400标的，这样需要四套清巢而动，不可取。
【咨询】表哥，您好，请问什么是药单？
回复：
我们经常讲的药单是指，房屋本身并没有问题，房屋的物理属性甚至是非常良好，但是产权有问题的房子。比如说高利贷还不起出来的房源，或者说房源有多重挤压查封，甚至上家是吸毒人员，这样的房子大多数不能挂网出售，我们都称之为药单。
产权有瑕疵的房子，它并不能一开始就当成笋盘，只能说是药单，但是当我们像解开绳索一样层层化解，最终把房子存在的产权问题，债务问题等问题弄得干干净净，折价的房产变成正常房产的时候，这个时候药单就成了笋盘。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。在岁月中跋涉，每个人都有自己的故事，看淡心境才会秀丽，看开心情才会明媚。累时歇一歇，随清风漫舞，烦时静一静，与花草凝眸，急时缓一缓，和自己微笑。
用公司抵押贷款都需要什么条件
房产证可以办理抵押贷款，但是需要满足以下条件：
一：抵押物所有人可以是借款人本人或他人，也就是说房产证不是自己的，只要经过他人同意并且有同意抵押的证明，可以利用别人的房子申请抵押贷款，市场上就叫做第三方抵押贷款。二：贷款人需要具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日是的实际年龄一般不超过65周岁。三：贷款愿意并且能够提供认可的房产抵押。四：所抵押房屋的房龄（从房屋竣工日起计算）+贷款年限不超过40年。五：所抵押房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。六：所抵押房屋的产权要清晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他的抵押。七：贷款人有固定的场所，有正当的职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的额能力。讲到这就会有客户说，我有套房产，没证，能不能办抵押呢，其实也是可以的，只需要你在办理贷款的流程中，将房产证办理下来即可。
为什么要办证才能办抵押呢？
因为办理房产证，是办理房屋抵押的必要证件，因为在我国法律规定当中，办理房屋方面的相关抵押登记时一定要出具相应的房产证来证明当事人具有该房产的所有权，《中华人民共和国民法典》规定第四百零二条[不动产抵押登记]在我国想要办理房产抵押登记，一定需要出具相关的房屋产权证明书的。
办理房屋抵押不仅需要提供房产证，还需提供夫妻双方身份证，结婚证，户口本，工作证明，收入证明，银行流水账单等等材料（单身及只需提供自己即可，离异需提供离婚协议书或者离婚证）。
需要注意的是，如果房屋抵押贷款的用途不同，需要准备的贷款资料也是不一样的，以上资料只针对个人办理房屋抵押贷款，如果是个体，中小微企业想申请房屋抵押贷款，那么还需要另外准备经营资料。讲到这就会有人问，个人和企业去做房屋抵押贷款那个好，这么说吧，银行的资金房贷到经营者手上是国家的政策，大力扶持中小微企业的经营，所以可想而知，无论是利率还是贷款期限或者还款方式，都是倾向于经营者的，想到这儿就有很多的上班族做抵押贷款时就想做成经营性抵押。这个可行吗？
我的回答是当然可行的，但是如果你是公务员或者事业单位这种情况下，不建议办理执照，因为国家是不允许的，宁外很多企业是不允许自己名下的员工有执照的，这个自己前期一定要弄清楚。毕竟贷款不是小事，很多客户就说我办理了经营性抵押，但是我不经营这个会影响吗？回答肯定是受影响的，但是我们是全方位地帮你办理，不是放款就是我们不管啦，所有的客户都会进行贷后管理的，这儿就涉及到很重要的一点，就是贷款用途，提交了贷款用途，放款之后肯定要做文件，收据，证明你所贷的款项用于做了什么。
如果有任何疑问也欢迎大家一起讨论，学习的道路上很长远，但是有你们的陪伴，就是件很快乐的事情。有写的不足的地方也请各位大佬指出，一起成长。
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