决胜2020|“理性回归”成楼市新标签，特价楼盘变得越来越多，下面是海报新闻给大家的分享，一起来看看。
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过去的一年,房地产市场从“火热”到“冷静”的转换过程中,房企和购房者逐渐回归理性。虽然供应规模维持规模,整体却从卖方市场转入买方市场,价格也以促销形式逐步走低。告别了开发商全年都在喊着“特价房”“限时抢”的2019年,2020年楼市在“房住不炒”的总基调下拉开大幕。
虽不是明确降价，但“特价”真不少
“今年终于买上了属于自己的房子。”济南市民吴先生高兴地说。
2019年年末,吴先生在济南唐冶片区买到了心仪已久的新房。近两年,他主要在唐冶、雪山、新东站等片区看房,2018年的房价基本维持在每平方米15000元左右甚至更高,积蓄不多又面临结婚问题的吴先生一直没有买到合适的房子,但是从2019年开始,济南多个楼盘价格开始下调,又给了他新的希望。
其实,吴先生的经历不是偶然,这正是2019年房地产市场从“火热”到“冷静”的一个缩影。
“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”……2019年,以“房住不炒”为总基调以及一揽子政策的影响下,2019年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米,同比增长1.6%,稳中略升；11月70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二、三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落,市场预期趋稳。
以省城济南为例,尤其是2019年下半年,不少楼盘就陆续推出“限时抢”“特价房”等各种优惠活动,有的楼盘为了吸引购房者,还有家电、购物卡等礼品赠送,有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价。世茂璀璨悦府推出过7月臻品房源,从16000元的单价直降到14000元多,总房款优惠达20多万元；位于新东站片区的新城香溢华庭,还曾推出过员工内部房,每套优惠12万-16万元,优惠后的单价在11000元左右,低于周围市场价2000元左右；天鸿·公园大道原价每平米13000元左右,曾在中秋推出限时9折,推出每平米11888元认筹的活动。
根据国家统计局发布的国家70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,济南新房价格环比已连续4个月下降,二手房更是8连降。
“这两年政府在进行调控,我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性。”吴先生说,过去的这一年,楼盘推出的特价优惠活动很多,虽然不是明确降价,但能让真正有购房需求的人买到合适的房子。
济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求,随着购房者逐步恢复理性,对于买房开始持观望态度,再加上去年拿地的项目,今年陆续入市出货,市场逐步形成供大于求的状态,导致很多楼盘开始“卖不动”了。此外,前几年济南楼市的快速发展,已经消耗了一大部分购买力,如今购房力下滑很明显。
卖方市场转入买方市场，市场回归理性平稳
“传统的金九银十以及冲刺年终业绩,开发企业虽然也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动,但市场观望情绪依然比较浓厚,成交规模保持平稳,没有出现预期的回升。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析,2019年3月、4月份,受金融政策、需求释放等多重因素影响,济南住宅成交量达到全年的峰值,但进入下半年以来,鉴于政策环境整体偏紧,且刚需购买力已逐步消化,成交量明显呈下行趋势,市场开始回落。
在合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明看来,2019年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整,济南整体市场交易热度在2018年四季度开始由热转凉,市民需求置业热情逐步转冷,供应规模维持规模,整体市场从卖方市场转入买方市场,价格以促销形式逐步走低。
同时,行业景气度周期性变化也是原因之一,从全国的行业发展来看,本轮上涨行情持续了近五年,是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次,属于济南楼市本轮行情的正常变化。
对此,有业内人士分析,目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样,呈现一定下行回归态势,市场进入调整期,供求量虽保持相对稳定,但价格出现回调,尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大,如雪山、唐冶片区降价幅度在15%左右,主城区的项目价格虽有下调,但空间相对较小。他认为,“理性回归”是2019年济南房地产市场的重要关键词之一。
从住上房到住好房，更注重功能性和性价比
岁末年初,从2019年12月份的中央经济工作会议,到中央高层近日在住房和城乡建设部召开座谈会,再到全国住房和城乡建设工作会议,各次重大会议上都重申了坚持房住不炒、防控系统性金融风险、加快落实一城一策长效调控机制。保持房地产市场健康平稳发展的决心不会发生改变。
有业内人士对2020年山东的楼市作出展望分析,山东将继续从房子的居住属性出发,围绕百姓“住上房,住好房”制定相关政策,对于因城施策的调控机制不变。不光在山东省,各个城市将根据市场运行实际,在保持房地产市场健康平稳发展的前提下,优化政策结构。
以济南为例,许传明说,在济南房地产市场盘整了一年多的基础上,楼市筑底基本接近尾声,2020年将完成筑底过程,各方对于市场走势形成共识,房地产进入稳定发展新阶段。
房地产供应方面,济南土地出让规模近年来保持基本稳定,市场有效供应规模将维持在较为合理的水平,且土地价格也维持在平稳水平,明年的住宅供应在1200万平米左右。需求方面,济南城市持续发展扩容,人口和要素集聚能力突出,尽管短期置业意愿不活跃,但是整体规模依然维持较高水平。据许传明预估,2020年一线交易市场格局会逐步稳定,保持现在的优惠力度。
“随着购房者消费回归理性,2020年将更注重对于功能性和性价比的追求。”许珊说道,加之全面放开二孩导致的家庭结构发生变化,100-144平方米面积段会在相当长的一段时间内占据市场绝对主力,同时开发企业也必须更多地关注项目的价值挖掘、产品力和配套服务的全面打造,匹配购房者的置业需求。
“企业要从质量品质、服务水平方面提升,建真正让老百姓满意的房子,购房者也要回归理性,真正需要时再出手买房。”该人士指出,健康平稳的市场环境需要大家一起维护保持,不管是购房者还是开发商,都应该回归初心,按需买房,按需建房。
在住房贷款方面,2019年10月8日起,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”,以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。央行有关负责人表示,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变,在2020年转换时,房贷利率水平和以前是一样,没有变化。
有专家分析,该政策对2020年存量房贷的影响主要体现在利率计算上,利率本身会保持稳定,不会影响存量借款人的月供,但从此再无“打折”的房贷。
齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者谷婉宁
18贷款小额贷款
出品｜派财经
文｜王得政 编｜派公子
3月17日，银保监会等五部委联合发布《关于进一步规范大学生互联网消费贷款监督管理工作的通知》。《通知》明确，小额贷款公司不得向大学生发放互联网消费贷款，未经监管部门批准设立的机构一律不得为大学生提供信贷服务。
虽然《通知》也表示为了满足大学生合理消费信贷需求，各银行业金融机构在风险可控的前提下，可开发针对性、差异化的互联网消费信贷产品。
但在一些消金从业者理解看来，市场空间很窄，撤退是最好的选择。
通知发布后，大学生还可以从互联网消费平台贷到钱吗？
派财经找来4名来自不同学校的学生志愿者，获得对方同意后，针对现在市场上运作的18款互联网消费贷款产品进行借款测试。
令人意外的是，被测试的几家持牌金融机构，这样的正规军清一色地拒绝了借款申请，18家平台最终能成功借到款者寥寥。
与此相对的是，不少从业者和学界人士认为，大学生消费金融需求是刚需。但是，大学生客群在消金领域没有“刚需”的体面，随着新规出台，愿意满足需求的持牌金融机构又少之又少。
在这样的背景下，存在的隐忧是，如果正规军都决然撤退，地下校园贷会不会卷土重来呢？
01：借款测试
本次测试4名大学生志愿者分别是，来自北京某学校大专二年级的A；东北某大学二年级的B；成都某大学二年级的C以及湖南某大学在读研究生D。
从测试结果来看，大致可分为三类：
第一类：直接拒绝
测试中，今日头条、百度、携程、拉卡拉、分期乐等绝大多数借款产品在授信阶段，就直接拒绝了学生的借款申请。学生A告诉派财经，大多数借款平台拒绝理由是“借款人不符合申请资质”。其中，度小满金融的“有钱花”理由最为明确，其拒绝贷款的界面显示，“受国家监管要求，度小满不向学生提供借款服务”。
第二类：中途阻断
学生在这些借款产品上，已经拿到了授信额度，进一步操作时却突然中断，无法进行下去。譬如，小米金融旗下的小米随星借。
在经历实名认证、填写银行卡号等操作后，大二的志愿者A获得8500元的借款额度。可是，当他进一步借款时，却卡在“人脸识别”环节。尽管，他反复三次从头开始尝试该项操作，但界面皆显示其“身份识别失败”。另一位测试的同学也在小米贷款遭遇同样情况。
第三类：放款成功
在测试的18款消费金融产品中，4名学生之前大都开通了蚂蚁花呗、京东白条，可以用之前的额度进行消费。另外，360借条、美团生活费、美图借钱都成功借到现金，其中，360借条4次借款，只有一次因为技术问题中止，其他三次都成功，美团生活费、美图借钱各有一次成功。
据放款界面信息显示，360借条的出资方为金城银行、百信银行等，属于持牌正规军。美团生活费的资金方来自于五矿国际信托有限公司，美图借钱资金方来自于武汉众邦银行。
从操作与提示角度，360借条和美团生活费都为学生设置了关卡。
从利率上来就看，以500元借12期为例，360借条到期需要偿还602.6元，年化利率为20.52%；美团生活费到期需569.2元，年化利率为13.84%。
从本次测试结果来看，平台对大学生借款审批趋严，持牌正规军甚至达到“一刀切”的地步。
02：烫手山芋
“过去，全国大学生贷款存量，一般都集中在几个头部的互联网小贷”，广东省小额贷款公司协会常务副秘书长徐北透露。
这次文件对一些地区大型互联网小贷公司的影响，还是比较大，徐北表示，“尤其是大学生贷款占其业务比例超过六成的平台，它们近期将其面临整改转型等问题”。
“这些平台最直接改变就是——压存量，停增量，转型业务方向”，徐北告诉派财经。
需要注意的是，派财经梳理测试结果发现，对学生群体的“封杀”，持牌金融机构比小贷公司做得更彻底、更决绝。
在测试的18款借款产品中，有招联消金、微众银行等5家持牌金融机构。这些产品的测试结果一致，它们对测试学生借款申请拒绝的“迅速且温柔”。
北银消费金融在拒绝B（化名）申请的短信中写道，“经综合评分，我公司暂不能接受您的申请，期望以后能为您提供服务”。
多位持牌消费金融从业者明确告诉派财经，他们根本不做学生群体。甚至，有一位持牌消金内部人士透露，“只要有途径识别出该用户为大学生，正常来说都会拒绝。”
这其中，最主要压力来自于社会舆论。
苏宁金融研究院研究员黄大智直言，对学生信贷的审慎，主要源于校园贷的社会负面效应太大了。
一位持牌消金机构的内部员工也承认，他们不做学生客群的考量中，舆论风险占很大的比重。
黄大智表示，“如果真的出事了，舆论风险和监管风险公司都无法控制，影响太大了。因此，很多金融机构宁可不做，风控卡在23岁，屏蔽大多数学生用户。”
其实，“卡年龄”是屏蔽学生客群的常见方式。
“卡年龄是可以，但这也意味着，平台要放弃很多客户”，消金领域从业者周至（化名）表示，比如，一些场景分期的用户就年轻化，其中25岁以下的用户占比，接近客群的一半。
在这样的背景下，一般会多条件组合，周至表示，比如，地址在大学附近加学生年龄，就会被平台拒绝；填写单位是学校加学生年龄也会被平台拒绝等。
可是，仅通过年龄、定位这些维度，还是不能准确判断借款人的学生身份。比如，一些在校研究生、博士生，甚至年龄大的学生都不会被筛选出来。
因此，“查学信网”是判断用户学生身份最实用的方式。
“之前，有些小贷机构是用爬虫扒学信网的数据”，周至透露，“现在正规机构，都需要用户授权学信网数据，这很麻烦，一般借款平台不会去查用户学信网，如果这个用户不是学生，他觉得这家借款平台有毛病。”
周至表示，他们也很无奈，“我们其实也很难做，给大学生群体放贷，监管风险、舆论风险大；不给他们放贷，又很难筛选出学生，直接卡年龄又意味着要放弃一部分用户。”
显然，大学生群体已成为一些金融机构眼中“烫手山竽”。
一家之前涉足大学生群体较深的机构说，他们通过风控手段，已经做到98%的成功率阻断在校生借款，目前还在努力。
03：暗藏隐忧
曾几何时，大学生群体还是金融机构眼中“初生太阳”，优质的信贷客群。
黄大智表示，大部分大学生都过了18岁，已经成年。而在大学这个亚社会里，他们有各种日常开销，这也促使他们产生一些合理的消费需求。
“我们大学生得罪谁了吗？花呗借呗给我们限制额度就行了呗，比如500，一千……”
在这次校园贷新规出来后，微博上这个热帖也代表了相当一部分大学生的心声。
但当舆论集中在大学生过度借贷、裸条这些更能吸引眼球、带来流量的恶性事件时，这样的声音就有些微弱了，但它又是真实存在，不可忽视的。
志愿者B对派财经说：“我们处于一个对于世界很好奇什么新鲜事都想尝试的阶段，花费肯定要比以前多一些，有超前消费是可以理解的。”
徐北直言：“在同龄人中，大学生群体不但人数最多，消费能力最强、违约成本最高、还款能力最好，特别是女大学生”。
多位从业者认为，大学生群体的信贷是刚需，应该被满足。而且，大学生信贷行为很常见。派财经调查发现中，“花呗”是目前使用最为广泛，最受欢迎的产品。很多精明的学生把花呗当作类似于信用卡的省钱工具，按时还钱就没有利息，还能提高资金流动性。
“我们寝室有4个人，有2个人在使用花呗”，志愿者A透露，而且学校里很多人都在用它。
监管也意识到大学生合理的消费金融需求应当得到满足。在这次新规中，监管明确要“开正门”：为满足大学生合理消费信贷需求，各银行业金融机构在风险可控的前提下，可开发针对性、差异化的互联网消费信贷产品，遵循小额、短期、风险可控的原则。
但是，为什么原先的优质群体，现在开着“正门”也不香了？
除了前述的舆情压力、风控难点外，严控风险下的成本高也是重要原因。比如，新规中提到“严格落实大学生第二还款来源，通过电话等合理方式确认第二还款来源身份的真实性，获取具备还款能力的第二还款来源（父母、监护人或其他管理人等）表示同意其贷款行为并愿意代为还款的书面担保材料，严格把控大学生信贷资质。”
“大学生一般都是小额借款，这一套流程走下来，费时又费力，还不讨好。”一位从业者说。
招联金融首席研究员董希淼建议对《通知》对第二还款来源的落实流程应适当简化。他表示规范和健全校园金融市场，需要进一步转变思想观念，以科学的态度对待、以合适的方式满足大学生金融服务需求。金融管理部门一方面采取多种措施加大整治力度，坚决遏制违规借贷行为无序蔓延，将“偏门”堵严、堵实；另一方面要采取合理有效措施，推动金融机构为大学生提供服务，将“正门”开大、开好。
如果“正门”走不通，大学生合理的刚需无处安放，就会给捞“偏门”者可乘之机。
前车之鉴。
2017年6月，银监会等三部门曾印发《关于进一步加强校园贷规范管理工作的通知》，暂停网络借贷平台开展校园信贷业务，短时间看，“校园贷”乱象得到有效整治，总体规模有所下降。
但到了2019年，央视315爆出“714高炮”，期限只有7天或14天，年化利率达到百分之几百，甚至超过1000%，许多在校大学生也是深受其害，这些转入地下高利贷平反而更加肆无忌惮了。
派财经这次调查中也发现了苗头——不正规的校园贷，仍在地下悄悄生长着。
“我在厕所、洗衣房都看见过放贷小广告”，一位大一学生表示，“学校也在班级群提示我们了。”志愿者D告诉派财经，她最近在学校的一些角落发现了派克笔写的借贷小广告。
派财经在微博搜索界面输入“学生贷”，仍可以找到几十个带有“学生借条”、“学生贷”的用户。
显然，满足大学生群体需求的金融，需要具备社会责任感，黄大智认为，大学生群体有一定的脆弱性，向他们提供信贷的产品要有普惠性。
但是，当有资格碰这个“烫手山竽”的正规军都在打退堂鼓，那么，大学生群体的合理信贷需求谁来满足？（完）
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