区直「商转公」叫停，这帮人傻眼了，下面是地产老驴Plus给大家的分享，一起来看看。
公积金贷款停止贷款
说来就来，不打一声招呼。
人在办公室埋头写稿，忽然窗外妖风大作，飞沙走石，一问，台风木兰来了。
连续一个多月的高温暴晒之后，南宁终于迎来了一场大雨，讲真，这台风带来的凉意比空调真的爽多了。
而跟着台风木兰一起来的还有一条重磅消息：区直公积金取消「商转公」。
区直「商转公」叫停
9月15日前抓紧办理！
8月8日下午南宁住房公积金管理中心区直分中心官网发布了一条关于「商转公」业务暂停受理的通知，我看完直接麻了......
具体内容是这样的。
区直公积金管理中心官网截图
广西区直住房公积金管理中心暂停受理商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款，该通知自2022年9月15日起执行。
这消息一出，不少高利率上车的老铁立马坐不住了，还想拖个几天再办理的，二话不说研究办理方法，急急忙忙准备办理材料。而卡在缴存时间（自今年4月27日起，办理区直商转公业务满足需连续缴存公积金不低于3年）和房产证办理上的老铁简直欲哭无泪。
据区直公积金的工作人员透露，此次暂停受理区直商转公业务还是第一次。事实上，区直公积金管理中心的「动作」一直很频繁，今年动作尤其密集，咱们不妨来做个粗略的盘点。
2020年6月23日，区直商转公开始实施免自筹贷款政策，随后中、农、工、建等9家银行开始接受办理。
2021年12月31日，区直管理中心的缴存职工可以办理商业贷款商转公跨行免自筹业务，华夏、兴业、民生等9家银行均可办理。
2022年4月15日，区直公积金又进一步加强住房公积金个人住房贷款管理，针对「征信」、「商转公」等做了进一步规定，申请条件持续加码，发布了要求连续缴存住房公积金不低于3年的通知。
2022年5月1日起实施新政策，广西区直公积金贷款额度为首套及首次申请最高可贷80万元；二套或二次申请最高额度为70万元。
才过去3个多月，区直公积金管理中心就又发布了暂停受理区直商转公业务的通知，从区直商转公免自筹业务开启到9月15日即将暂停不过2年多时间。
而由于前几年南宁商贷利率一直居高不下，不少上了车的老铁都在想方设法「商转公」，然而，现行的区直「商转公」政策虽免去了自筹，但门槛依旧不低。具体要求如下：
1.取得不动产权证或房屋所有权证；
2.连续缴存住房公积金不低于3年；
3.在办理住房公积金提取业务时，账户余额保留不低于12个月的还贷额；
4.不支持自愿缴存者办理「商转公」。
详细的办理要求的流程，驴哥在之前的文章也有专门写过，详见《央妈：该上车的赶紧上车，已经上车的继续站岗吧》。友情提示，有需要且有条件的老铁请抓紧时间！
首次暂停「商转公」业务，究竟是何原因？咱接着往下看。
个贷率超90%
三级预警已响起
这次区直公积金暂停受理商转公业务来得如此猝不及防，究其原因，无外乎和这三点相关：
①个贷资金紧张
随着公积金贷款额度的提高，个人住房公积金贷款业务量随之激增，可用于发放个贷的资金并不十分充裕。加上商转公跨行免自筹业务的开放，用于发放个贷的资金就更紧张。
图片源于网络
②保护刚需公积金贷款
重点看文件的这几个字：「确保住房公积金业务安全平稳运行」。商转公对正常的公积金贷款业务会造成部分冲击，自2020年区直商转公免自筹业务开始，冲击在持续加大，现在突然喊停，也有这方面考虑。
③保护银行的利益
目前银行最低贷款利率已低至4.25%，这必然会促使一大波高利率人群向商转公涌去。同时，银行自营性个贷发放速度趋缓，业务量减少，增加银行内部考核的压力。
与此同时，我还多次拨打区直公积金咨询热线求证，在经历几次占线后，终于联系到了工作人员。
图片源于网络
据工作人员透露，由于贷款人数过多，目前区直公积金的个贷率已经超过90%，三级预警已经拉响，所以不得不暂停商转公办理业务。
那么问题来了，什么是「公积金个贷率」？个贷率的高低会造成什么影响？
公积金个贷率是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比，个贷率是体现公积金支持个人贷款买房力度的重要指标。
当个贷率达到85%时，公积金中心应发出预警;当个贷率达到95%时，公积金余额不足，为了保持后面申请的人能顺利拿到贷款，会降低审批放款的速度。反之，则会加快。
而从公积金个贷率高低对政策松紧调控上看，如果公积金的个贷率低于85%，一般来说就会存在流动性过剩的情况，此时政策就会松绑，让大家能够愿意购房，同时也能够买得起房子。
图片源于网络
而如果个贷率在85%~95%之间，属于比较正常的，不会产生比较严重的影响。但是如果个贷率超过了95%，那么就说明公积金资金池非常容易出现紧缺的情况，这时政策就会适当收紧。
这次区直公积金商转公已喊停，区直公积金的个贷率可能已经接近95%，如个贷率还在持续攀升，政策或许会进一步收紧。
取消商转公背后的逻辑
区直公积金取消商转公业务，释放了什么信号？
在电话采访中，我还从工作人员口中了解到了此次区直公积金取消商转公背后的直接原因。由于申请公积金个人贷款人数增多，而公积金备付金额度有限度，需要优先个人贷款，因此只能取消商转公。
别小看公积金管理中心的这个回复，其实信息量很大。
1、稳市政策效果显现。南宁楼市稳市的第一枪就是从公积金开始的。今年年初，南宁住房公积金将二套公积金贷款比例调整为30%，降低了改善置业的门槛。
同时，今年5月，南宁首套房公积金最高可贷额度调至80万，二套最高可贷70万。
一边降低首付比例降低门槛，一边提高贷款额度降低买房难度，双管齐下公积金个人贷款增多也正说明了这一波政策确实起到刺激销售的作用了，稳市政策有一定成效。
2、有资质的购房者正在入场。公积金政策的组合拳指向非常明确：有稳定工作、收入以及有改善置业的购房者，具体指谁？从今年的契税补贴政策中可窥一二。全额补贴的对象为在邕教职工、医务人员、留邕人才等。公积金政策和契税叠加刺激的就是这类人群，这一批购房者的置业需求被刺激，最近买房的正是这一波人。
3、政策威慑。如何理解？今年南宁的稳市政策比较克制，和其他省市动不动就发钱来看，南宁楼市和购房者正在进行一场博弈。而在此时取消商转公释放出了政策收紧的信号，下阶段或将进一步收紧，符合现行政策的购房者会加速入场，一定程度上也可以刺激一部分仍在犹豫观望的购房者出手。
4、掐灭了高位上车人的希望。今年以来贷款利率持续下降，刺痛了相当一部分高利率上车的人。为降低房子的持有成本「商转公」是他们最方便可行的路，而此次区直公积金商转公的取消又把他们那一点点希望给浇灭了。
这段算送的
看到这里可能有老铁会问，区直公积金取消商转公了，那么市公积金会不会跟进？
我电话采访了市公积金的工作人员，得到的答复是：目前还没有收到取消商转公的通知。
其实对比区直公积金，市公积金的贷款难度和计算方式更复杂，相对来说符合条件的贷款人数相对区直会少一些。但可以肯定的是：目前南宁楼市刺激政策指向的那群人正在持续释放，有公积金贷款需求和商转公需求的人也会越来越多。如果超过市公积金的储备额度，南宁市公积金取消商转公保证个人贷款也就是自然而然的事情。
现阶段的楼市依然是购房者和市场博弈的阶段，这一次区直取消商转公也是一种政策试探，看看市场的反应。
购房者会不会加速入场？下个月的成交数字见分晓。
公积金贷款初审不通过
目前最高单笔个人住房公积金贷款额度为80万元，以家庭为单位的一户最高贷款额度为160万元，超过最高公积金贷款额度上限的需要通过住房公积金中心审批后才能执行。
这个地方叫南通，条件要求仅对于取得硕士研究生或高级职称及以上的在职职工申请公积金贷款的才有资格。
以杭州为例，个人住房公积金贷款最高为60万，家庭为120万。
公积金贷款额度=住房公积金账户月均余额×倍数；
公积金贷款最好能贷多少
一般公积金贷款倍数在10-30倍区间，杭州市公积金贷款倍数为15倍。
住房公积金账户月均余额可以理解为最近一年内，每个月的账户余额合在一起除以12的平均值。
那么个人住房公积金贷款60万，你的公积金账户里至少得有4万余额，家庭的同理。
实际上公积金贷款额度还会受到缴存时间、房屋性质、地区政策、个人征信状况甚至是贷款利率和分期时间等方面的影响。
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