“带押过户”政策发布，多地迅速跟进！风险点请记住，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
贷款批下来后过户期限
来源：中新经纬
在多地推广实施二手房“带押过户”实践的基础上，3月30日，中国自然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称通知）。业内人士认为，该项政策的推广落地，将进一步减少二手房交易时间，降低买卖双方交易成本，促进二手房流通。
但同时，该项政策涉及到不动产登记部门、银行、买方、卖方甚至公证机构等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出现的风险。律师提醒，整个流程中，如果没有顺利解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，购房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化。
各地实践得到认可 降低交易成本
通知称，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。”
不过，尽管有《民法典》的上述规定，在二手房买卖交易中，“带押过户”仍存在多个难点与风险点。比如，贷款银行往往会通过约定的方式，明确“不动产在抵押期间禁止、限制转让”，这种情况下，抵押人的“带押过户”申请很难被通过。当事人仍需先偿还贷款，再办理过户，从而拉长了交易时间，增加交易成本。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬称，《民法典》在2021年生效后，由于带押过户存在一定的风险，并没有立刻实际落地，如今不少城市的实务操作，正是在这个法条的基础上展开的。
为了实现先偿还贷款、再办理过户的目的，就需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种办理方式，给买卖双方带来一定的资金压力，甚至要借助高息、高风险的“过桥贷”。
易居研究院研究总监严跃进对中新经纬说：“按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。平均下来，在出售该套房源时，贷款本金余额预计会在50万元左右。按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照近期各地的实践，这50万的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明显加快。”严跃进还认为，两部委出台的上述通知说明，过去各地“带押过户”的试点和案例，已经获得认可，具备了推广的可能。
3月30日的通知提出，要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
根据自然资源部、银保监会公布的数据，中国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。中指研究院市场研究总监陈文静称，目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
多地、机构迅速跟进 推动二手房交易活跃
中新经纬注意到，上述通知发布后，已经有多个地方和金融机构予以响应。
3月31日，北京住建委等四部门发布通知，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
北京市明确，二手住房交易“带押过户”业务需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。
严跃进称，相比其他城市，北京“带押过户”有一些创新。比如，政策明确兼容跨行贷款，买方可以选择卖方贷款行，也可以在其他银行申请贷款。不过，买方选择“带押过户”时，不能使用公积金贷款，这需要买卖双方注意。
3月31日，东莞市住建局发布通告，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。存量商品房“带押过户”业务主要适用于该市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。
近两日，已有农业银行、邮储银行响应“带押过户”政策。农业银行北京分行已正式上线推广个人存量住房交易“带押过户”业务，北京分行有关负责人介绍，办理该业务时，不收取额外担保费或服务费，同时，实现交易双方产权过户、新贷款抵押无缝衔接，一次性办妥过户及抵押手续，贷款发放后，原抵押银行直接解押。邮储银行北京分行提醒道，“不是所有贷款都可‘带押过户’，比如经营性贷款就不在服务范围内。
严跃进称，“带押过户”政策对带动二手房交易具有积极作用，近期各地二手房的交易复苏，也有部分原因是和此类政策的推进有关系。因此，该政策值得积极推广。
业内提示注意事项 优化交易流程
“带押过户”政策的推广，虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义，但业内人士也提醒买卖双方，需要注意一些风险。
王玉臣分析，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。对于买方而言，第一，必须详细了解当地的带押过户具体政策，不同城市的细化操作政策可能有所不同。
第二，对买方而言，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。
第三，注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。所以，即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看下抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。
第四，作为买方，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封。第五，作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，“带押过户”的推行中，金融系统、不动产部门在配合协作、优化工作流程方面还有优化空间。比如，在买方贷款无法落实的情况下，就办理了转移登记，会损害买卖双方利益；银行可能会担心贷款业务流失（买方在他行贷款），也担心过户后买方贷款无法落实，导致抵押权落空。这些问题的解决，需要相关部门根据各自诉求制定出完善的交易流程。
自然资源部、银保监会的通知强调，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
文：薛宇飞 编辑：王玉玲 审校：常涛
过户之后银行拒绝放款
俗话说安居乐业，因而买房已经成为当下大多数人一件大事情，由于近些年房价上涨，一套房少则近百万，多则需要数百万，一下子拿出这么多钱买房，还不是一件容易的事情，因而许多人买房先攒够首付，余下的款项计划按揭贷款，但是由于这几年银行贷款额度收紧，贷款办理并不顺利，放款时间不能确定，为此产生房屋买卖纠纷，甚至对簿公堂打起官司，买房者觉得不是自己不给钱，是因银行不放款导致的，不能按时付房款不能怪买方，自己应没责任，卖房一方不这样认为，不能按期支付房款就是违约，买方就得承担违约责任，卖方有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。
是不是这样的？法院对这样的纠纷将如何判决呢？那我们下面就来分享一个真实案例（案号2019皖民初1029号）。
●2018年8月15日，在房地产中介机构某某临湖分公司居间下，李某（甲方）与胡某（乙方）签订了《存量房买卖合同》，合同约定甲方将位于合肥市经开区XX路167号XX社区的房屋以78万元的价格卖给乙方，双方于2018年9月15日向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，乙方逾期超过十日未支付转让存量房全部价款，甲方有权单方解除合同。
●当天李某与胡某签订了《补充协议》，协议约定乙方在签订本合同时，向甲方支付购房定金3万元，签订存量房买卖合同当日定金直接转为乙方购房的首付款；双方按照原存量房买卖合同和本补充协议约定的价格履行本次交易，若甲方出现任何违约情形，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，且向乙方支付房款价的20%违约金，若乙方出现任何违约情形，则支付给甲方总房款20%的违约金；乙方付款方式为纯商业贷款，从过户之日起三个半月内（约壹佰天内），乙方按揭款未能下款，则视为乙方违约，甲方追究丙方违约责任，房屋买卖所产生的税费以及定金、过户费等一切费用由乙承担。
●因需网签备案登记，2018年8月28日，李某与买方签订了《存量房买卖合同》，该合同约定甲方将其所有的位于合肥市经开区XX路167号XX社区的住宅房屋以78万元的价格卖给乙方，付款方式为按揭付款，乙方于2018年8月29日向甲方支付房屋价款234000元，于2018年10月31日支付房屋价款546000元；乙方未在本合同规定的期限内支付转让房屋价款逾期超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定房屋价款万分之0的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。该合同于当日进行网签备案。网签备案登记后，约定托管金额为750000元，第一次存入204000元，贷款546000元，定金30000元。
●2018年9月5日，李某办理了房产变更登记手续，将案涉房产所有权转移登记至买方名下。李某因没有收到全部房款，房屋未交付给买方。房屋按揭贷款银行一直没有放款，且没有付款确定日期，双方多次协商无果，李某向人民法院起诉，请求法院判决解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，买方将的房屋返还登记至卖方名下，并要求买方胡某向原告李某支付违约金156000元，承担房产过户的所有费用及案件全部诉讼费用。
●法院审理确认，双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同及《补充协议》约定的权利义务全面履行。《补充协议》约定，卖方李某已按约于2018年9月5日将案涉房产所有权转移登记至买方名下，买方应按约于2018年12月20日前支付全部房款。买方虽办理了按揭贷款，但按揭贷款至今未到位，其行为构成违约。
●根据2018年8月15日的《存量房买卖合同》约定“逾期超过十日，乙方未支付转让存量房全部价款，甲方有权单方解除合同”，故卖方李某诉请要求解除双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，并要求将案涉房屋恢复登记至李红英名下并承担房屋转移登记的费用，符合合同约定和法律规定，予以支持。买方违约行为给其造成的损失远低于合同约定的标准，根据公平原则，法院酌定违约金为30000元。
●法院最终判决，解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；买方于本判决生效后十日内将位于合肥经济技术开发区XX路167号XX社区房屋所有权恢复登记至原告李某名下，并承担由此产生的费用；买方于本判决生效后十日内向卖方李某支付违约金30000元；
★★★★★律师评析★★★★★
★现实中买房时采用银行按揭贷款，银行迟迟不放款，卖方应得的房款也不可能遥遥无期，根据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定来分析，房屋买卖合同双方约定由银行作为第三人向卖房人支付房款，如果作为第三人银行不履行支付房款的债务或者履行支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。
★双方签订的房屋买卖合同里面约定了具体付款的时间及违约责任，买方就须按约定承担违约责任；如果房屋买卖合同里没有约定具体付款的时间，二手房买卖合同往往只约定了定金及首付的时间，剩余款项通过银行贷款支付，通常都没有具体付款时间，根据《合同法》第六十一条、第六十二条相关规定，卖房人在一个合理期限内没有收到房款就可以催告买房人支付房款，催告期满后如果卖房人还没有收到房款，卖房人就有权主张买方承担违约责任，甚至可以解除房屋买卖合同。
★因此我们建议：在购买房屋时，如需贷款因银行放款时间不能确定，买卖双方都须考虑到此风险，据实做好事前约定；其次，如果房产中介公司承诺在限定期限内完成办理贷款手续并能按期放款，且买方支付了相应的中介费，买方与中介公司应就逾期放款的责任承担约定明确，以免买方在支付了高昂的中介费，没有实现风险转移。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"贷款批下来后过户期限（过户之后银行拒绝放款）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/104498.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
