@业主们，房贷批量“换锚”来了！你pick哪一个？，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
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来源：中新经纬
“选固定利率还是浮动利率？”这令有房贷在身的业主们反复纠结，如今这道“必选题”已经有了答案。房贷“换锚”进入到最后时刻，究竟对还贷有何影响？
01固定利率vs浮动利率
房贷定价的“锚”过去一直是基准利率，会根据基准利率浮动，2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后，央行2019年12月28日公告明确，2020年3月1日至8月31日，将推进存量房贷定价基准转换，客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。
中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确，8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按相关规则统一调整为LPR定价方式。交行称，于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。
张女士2012年贷款97万在北京买了套房，她对中新经纬（微信号：jwview）表示，自己现在剩余贷款不多，所以比较愿意尝试浮动利率，如果是刚刚贷的款，恐怕也要好好纠结一番。但她也提出疑问，固定利率和浮动利率究竟有何区别？
最大的不同还是反映到了还款金额上，顾名思义，固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变，还款总额及月供基本固定，不会受外界因素影响发生较大变化。不过若整体利率环境下跌，固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为LPR后，房贷利率会随着LPR变动而变，LPR下行，还款金额降低；LPR上行，还款金额也随之增加。
需要注意的是，如果是银行代为批量转换的客户，可以要求按自己的意愿做一次调整。但只要是自己作出了选择，无论是选择LPR定价方式还是固定利率，都只有一次选择机会，不能再更改。
02“换锚”后利率咋计算？
房贷“换锚”后，利率咋算？月供到底能不能减少？
根据央行此前公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。
中新经纬算了笔账：以商业性个人住房贷款的转换为例，如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是30年。
若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，以5年期贷款基准利率是4.9%计算，转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%，即减39个基点，今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR变动。
转换时，本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种，一种是每年1月1日，另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例，若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款，且后续每一年重新计算月供额，2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年，若5年期以上LPR上升5个基点，那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下，月供将增加约31元。反之，若5年期以上LPR下降5个基点，月供将减少31元。
03究竟选哪个更有优势？
中新经纬注意到，从去年12月到今年8月，5年期LPR从4.8%变为4.65%，下降15个基点。如果是200万元房贷，以等额本息还款方式20年还清，15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元，20年一共可以省下39276.53元。
这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好？中国民生银行首席研究员温彬认为，如果借款期限较短，以前的房贷利率又比较高，就可以选择LPR。而期限较长，且以前贷款利率本身很低的，可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本，将来更好地安排个人家庭的收支情况，不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。
可以看出的是，若预期LPR上升，月供金额也会增加。对于大多数人来说，判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。但业内人士认为，短期LPR或仍有下降空间。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。
“下半年房贷利率或仍继续下降，但幅度会缩小。”董希淼称，预计下半年流动性保持合理充裕，LPR利率仍会继续下降，以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。
农行房贷款计算器
各银行已经通知贷款用户进行转换，转换日期是今年3月1号到8月1号。
这个日期限制其实让我想起了小灵通的钉子户。
言归正传，基本意思是今年的利率调整按照2019年12月的利率为基准，
也就是4.8%来作为基数选择。
选择浮动利率或者固定利率。
调整后今年的利率和2019年来比是不变的。
按照原合同计算是亏了一点的。比如4.8%的85折是4.08%，现在仍旧是4.165%
浮动利率就是每年调整一次，可以选择1月1号，或者是最初的贷款日期，
比如当年是6月8号贷款放款的。
固定利率意思是直到贷款还清，利率都不变。
大多的评论都是建议选择浮动利率，因为全球都在货币宽松，
美国零利率，欧洲负利率，
大概率近期中国贷款利率会继续降低。
但是如果出现楼市大涨，国家为了抑制房价增速提高房屋贷款利率也不是
没有可能，
像12年时候购房贷款实际利率就达到过6%以上。
所以利率调整方案还是自己考虑怎么选。
以建行为例，使用建行手机银行可以直接转换。
打开手机银行首页中有提示
近几年在建行贷款时候，当时都要求开通手机银行。如果没有开通，那就需要到银行柜台办理。现在有些网点仍旧是需要预约，部分银行甚至还不能接待到访。可以提前拨打建行95533来查询网点电话咨询。任意建行网点可以开通手机银行。
如果当时办理的是两人共同贷款，比如和父母共同贷款，就需要让另一个借款人也开一行建行卡，同时开通手机银行。两个人都在手机银行上操作即可。办卡去任意建行网点办理均可。
点进去后选择申请调整。
利率调整方式选1月1号或者最初贷款日期，哪个距离现在近就选哪个日期。利率越先调整越划算，近期降息概率很大。
点击我已认真阅读，可以看见重新签定的电子版合同，不能修改，看也白看
。
确定后输入手机验证码就完成利率转换了
补充：
工行农行等其他手机银行都大同小异。
如果手机银行不能完成利率转换，或者贷款的银行不支持手机银行转换，就需要本人去网点办理。
一般来说要去具体的贷款支行办理。由于银行网点可能迁移合并等原因，可以提前拨打原来贷款合同上的电话提前预约，电话打不通就打各个银行客服总机查询自己具体贷款银行的支行名称、地址、电话。
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