什么是高杠杆？以房地产为例，下面是云祭师给大家的分享，一起来看看。
杠杆贷款是什么意思
Hello，大家好，我是云祭师。今天我们聊一聊在房地产中的杠杆。本人非经济学专业出身，但是身为房产刚需无法避免的要和银行打交道。今天把最近的研究成果分享出来帮助和我一样有需要的房产小白。以下观点只代表个人见解。
众所周知，房地产是高杠杆、高周转的行业，开发商是高杠杆、高周转的典型代表。开发商的资金就好比是一条河流，周转说的是河水的流动速度，杠杆说的是河流的流量。如果政策等其他因素不变，如果一个开发商的周转速度越快，那么相当于他的资金量越大。可见，河流的速度也是为河流的流量服务的，也即周转服务于杠杆。那究竟什么是杠杆呢？说通俗些，杠杆就是四两拨千斤。四两就是你现有的资产，千斤就是你从银行的贷款。用你贷的款除以你的资产就是你的杠杆率，也就是负债率。高杠杆，就是高负债率，也就是极度的资不抵债。负债率越高，风险越大。
为什么人们愿意承担这么大的风险呢？因为高收益，因为刚需求。马克思说：当利润达到10%时，便有人蠢蠢欲动；当利润达到50%的时候，有人敢于铤而走险；当利润达到100%时，他们敢于践踏人间一切法律；而当利润达到300%时，甚至连上绞刑架都毫不畏惧。因此承担高风险，才有高收益。
为什么高收益要通过高杠杆解决呢？因为这是最简单最有效的途径之一。举个例子，比如说我是生产桌子的厂家，一个桌子成本50元，卖给消费者单价80元，利润是30元。如果我要提高收益怎么办呢？一是降低成本，二是提高单价。成本可以降低，但是压缩成本空间有限，原料要有适当的价格，工人要有适合的工资，不然工厂无法运转；单价可以提升，但是提升空间有限，毕竟消费者可惹不起，就算是质量再过硬，有多少人会因为你的馒头好吃就愿意花买两个馒头的钱买你的？他不知道吃一个馒头容易饿吗？所以看起来提高收益很难啊。但是我们忽略了一个最简单的方法——薄利多销。我的工厂可以扩大生产规模，采购更多的原材料和机器设备、雇佣更多的工人从而获得更高的利润回报。
扩大生产规模有很多好处。如果规模稍微大一点的话，我可以在市场萌芽时期依靠规模获得市场，把市场里的钱全赚了。这样做既不得罪原材料商，也不得罪消费者。虽然钱少点，但是最起码有人买。如果规模再大一点的话，工厂甚至可以完全占领市场达到垄断地位，进而形成规模效应。如果一旦成为龙头企业可以再回过头来压缩成本，一来可以通过降低原材料价格，二来可以适当降低商品单价压缩竞争对手的空间。可口可乐是不是就是这么做的？如果规模再大甚至可以店大欺客，提升商品单价来提高利润。但是这很危险，如果不是刚性需求很难长期维系。
可见，工厂获得收益无非就三种办法：降成本、提单价、扩大规模。其中扩大规模是最简单也是最有效的办法，甚至等有了足够规模甚至还可以使用规模效应回过头来压缩成本提升单价。如果你是工厂所有者，你会怎么做呢？
扩大生产规模好是好，但是需要有足够的资金。没有钱，没办法买原材料、机器，没有钱发工资。怎么办？借钱呗，杠杆呗。尽可能地用已有的资产贷到更多的钱，于是人们跑到银行尽可能多的贷款以扩大规模，其中就有房地产开发商。
为什么这么多行业只有房地产开发商是高杠杆？其实，开发商生产商品房的成本是很高的。首先，开发商需要高成本买地，这个就不多说了；其次，这个行业关联了很多行业，钢筋、水泥、门窗等这些都需要开发商的固定成本支出；最后，开发商还要支付建筑工人的工资。当然这只是建造成本，还不包括销售成本、贷款税费等等。所以房地产行业的特殊性注定它一定是一个高杠杆的行业，一切都要为了这条河的流量服务，高周转也是一样。
房地产有一个地方很特别。有了高杠杆，开发商开始不断地扩大生产规模，商品房越来越多，房地产生意也越来越好做。于是出现了不少的行业龙头，比如恒大、碧桂园、万科、融创等等。虽然开发商还远远没有达到垄断的地位，但是有些房产商已经出现了通过扩大规模取得所谓的规模效应来压缩成本来扩大收益的现象了，甚至是店大欺客。（比如水泡房？）
为什么会出现这种现象，按说全国近万家房企，离着行业垄断十万八千里呢！原因是我们国家的需求太刚了，给你个窝你也得住着。在我国的房地产行业，受传统观念的影响，人们对房产的需求已经不可小觑，再加上丈母娘的助攻更是提升了房产的需求刚性。房子渐渐成为了结婚生子的敲门砖。在如此刚性的需求下，在城市化进程的加持下，房地产呈现井喷式的发展。只要开发商造了房子就会有人买，除非你不想结婚。近40年，开发商走的路一直没有变化，更没有创新。于是这才给了开发商承担高风险，不断提高杠杆的勇气。
高杠杆造就了今天的房地产。
贷款4万炒股判刑案例
担任基金经理仅2年多时间，就因“老鼠仓”断送了大好的职业生涯。
昨日，中国裁判文书网公开了《白金、张静利用未公开信息交易一审刑事判决书》，广发基金原基金经理白金因“老鼠仓”于2017年3月自首，根据重庆市第一中级人民法院刑事判决书显示，白金因犯利用未公开信息交易罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金160万元。
Wind资讯显示：白金于2011年7月起加入广发基金，先后在研究发展部和权益投资一部任研究员。2015年1月6日至2016年2月担任广发聚丰股票型证券投资基金基金经理。2015年7月至2017年4月担任广发改革先锋灵活配置混合型证券投资基金基金经理。
而在担任研究员期间，白金就曾因为使用妻子肖某的证券账户炒股而未向公司报备，受到了证监会罚款币5万元的行政处罚。
带自动删除功能的聊天软件“反侦察”
判决书显示：张静和白金原本是初中及高中同学，张静知晓白金是基金经理。
2015年初，张静在白金建议下开通了股票账户。白金曾查看过张静的交易明细，总体来说，张静自己的交易几乎处于亏损状态，仅靠白金推荐给她的股票赚钱。
根据白金的供述，2015年，白金当时比较看好互联网行业，具体到个股，包括航天科技、联络互动、三六五网、银之杰、金证股份、泰亚股份、四维图新、南天信息等。
2015年2月，白金对联络互动公司进行了实地调研，经过调研后非常看好这只股票，回到公司后开始逐步建仓，张静就在这个期间询问买什么股票好，白金就推荐了这只股票，之后联络互动涨得很快，不到一个月时间股价就翻倍了。
此后，白金认为短期这只股票肯定会有调整，就建议张静清盘这只股票，并在自己管理的基金这边进行减仓，将基金持有的联络互动减仓了4%。
同在2月份，白金也让张静入手了航天科技、光大证券和三六五网。
直到2015年5月泰亚股份借壳上市，白金向张静推荐泰亚股份，结果泰亚股份跌了，白金又建议卖掉泰亚股份。6月中旬，白金认为市场已经到顶了，就建议张静清盘所有股票，同时白金也让交易室将白金管理的基金进行整体减仓。
2015年10月底11月初，白金向张静推荐了四维图新和中元华电。白金管理的基金同步进行了买入或者卖出操作。
不过，据张静供述，这两只股票都买了200万左右，但印象中也没怎么赚钱。
张静与白金联系是通过打电话、微信或者一个叫做telegram的聊天软件，该软件会自动清空聊天记录，保密性比微信强。
张静供述，其和白金是多年的朋友，张静对他的专业能力很认可。张静会定期去网站上查询白金管理的基金所持有的前十大重仓股，也会在买入白金推荐的股票后再去查询甲网站上基金的持股情况，但这些消息公布具有滞后性。
张静同时强调，没有向白金提供过好处。
2017年3月22日，中国证监会重庆证监局向重庆市公安局经侦总队移送郑炜鹏等账户涉嫌利用未公开信息交易案件线索后，当日，白金主动投案并如实供述其犯罪事实。
重庆市公安局于2017年5月31日对该案立案侦查。公安部指定重庆市公安局对白金涉嫌利用未公开信息交易案进行侦查。3月27日，张静也主动到经侦总队说明相关情况。
经最高人民法院指定管辖，重庆市第一中级人民法院于2019年7月10日公开开庭审理了此案。
经上海证券交易所和深圳证券交易所核算，在白金管理两只基金并下达交易指令期间，张静证券账户在上海、深圳证券市场交易“联络互动”“南天信息”“三六五网”等十只股票，与上述基金发生趋同交易金额共计5651.635万元，趋同获利共计307.692万元。
管理的基金建仓在牛尾熊初
重庆市第一中级人民法院认为，被告人白金作为基金公司从业人员，违反规定，利用职务便利获取的内幕信息以外的未公开信息，暗示他人从事与该信息相关的证券交易活动，情节严重，其行为已构成利用未公开信息交易罪。
被告人张静明知他人是利用职务便利获取的内幕信息以外的未公开信息，并利用该信息从事与该信息相关的证券交易活动，情节严重，其行为已构成利用未公开信息交易罪。
依照《中华人民共和国刑法》，判决被告人白金犯利用未公开信息交易罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金160万元；被告人张静犯利用未公开信息交易罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金150万元；没收被告人张静的违法所得307.692万元。
事实上，在白金担任研究员期间的2012年5月至2015年3月，就曾和其妻子雷某共同控制肖某证券账户进行证券投资，但未按规定将其借用肖某证券账户进行证券投资的行为向广发基金申报，进而被证监会处于罚款5万元的罚款。
在担任基金经理后，白金先是参与管理了广发聚丰，2015年7月27日，广发改革先锋成立，白金开始管理广发改革先锋。根据Wind资讯信息：在白金任职期间，任职总回报为-24.50%，任职年化回报为-14.92%，同类排名为471/528，超越基准回报为-23.86%。
当年，沪指于6月份冲高至5178.19点之后，就开始一路自由落体，半年时间上演了千股跌停、千股涨停、千股停盘的情形，而广发改革先锋正是建仓在了熊市开启之时。
白金自首之后，王小松开始接手广发改革先锋，但基金业绩仍未有太大起色。根据Wind资讯数据，王小松任职期间，总回报为-16.69% ，任职年化回报为-8.98%，同类排名为1297/1343。
2019年3月，陈少平接管广发改革先锋，并且恰逢近一年结构性牛市，广发改革先锋截至目前超越基准回报为48.56%，最新净值为0.9610元，规模4.3亿。
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