知识点 | 按揭贷款月供是如何计算的？，下面是泰华锦业地产给大家的分享，一起来看看。
按揭贷款怎么算月供
很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？
今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
等额本息
等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
其中
y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为
S=P×（1+i）n
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月y×（1+i）n-1
第2个月y×（1+i）n-2
第3个月y×（1+i）n-3
第4个月y×（1+i）n-4
…
第n个月y×（1+i）0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息 S= P×（1+i）n
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。
第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p+P×i；
第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;
第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;
……
第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为p+P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
月供系数表的制作
因为等额本金的计算比较简单，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
经计算，最终月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
以此类推，依次递减 12.48 元。
等额本金和等额本息的优劣
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
算房贷月供计算公式
1月起，存量房贷客户还款压力减轻了。
2022年，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）共经历了三次下调，总计35个基点。由于购房者的房贷利率重定价日多为每年的1月1日，这意味着，自2023年元旦起，这些购房者房贷月供将明显减少。
存量房贷降息
1月1日起，存量房贷客户还款压力将大幅降低，具体能省下多少钱？
第一财经记者采访了解到，2020年1月，欧阳先生在北京按揭贷款买了首套房，纯商业贷款80万元，分25年等额本息还款。2022年1月贷款利率为4.65%（2021年12月LPR）+55个基点=5.20%，每个月月供4793.98元。
他选择了每年的1月1日作为重新定价日。2023年1月贷款利率为4.3%（2022年12月LPR）+55个基点=4.85%，每月月供4607.07元。
这意味着，在1月1日按照最新LPR重新定价后，欧阳每月可少还月供186.91元。以此类推，如果房贷在200万元，购房者每月可节省近400元，一年节省近4800元；如果房贷在400万元，一年能节省近万元利息。
房贷利率重新定价
2022年12月20日，全年最后一期LPR出炉，1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。
尽管这一次5年期以上LPR并未调降，但2022年以来，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR共经历了三次下调，总计下调35个基点。
分别为，2022年1月20日，5年期以上LPR从4.65%降至4.6%，下调5个基点；5月20日，5年期以上LPR从4.6%降至4.45%，下调15个基点；8月22日，5年期以上LPR从4.45%降至4.3%，下调15个基点。
这也意味着，一些正在还贷的购房者，将从2023年1月1日起，迎来贷款利率重新定价。
2019年8月，LPR按新的形成机制报价计算得出。在新的LPR机制下，房贷利率换锚，由以往固定的“央行贷款基准利率×（1+浮动比例）”改为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，即房贷利率=“LPR+固定基点”，以此来计算月供额。
对于存量的贷款用户，房贷利率换锚后，每一位贷款客户可以在“固定利率”与“浮动利率”之间二选一。
但不同客户的重新定价日有所不同。如果房贷选择的是固定利率，那么剩余贷款期限内的利率是不会随着LPR水平变化而变化的；如果房贷锚定的是LPR，每年将有一次利率重新调整，房贷利率重新定价的时间有两种，一是每年1月1日，按照上年12月20日的LPR加点重新计算，二是，重定价日为贷款发放日对应日，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与上述加点值重新计算确定。
5年期以上LPR仍存下行可能性
过去的一年，在政策利好释放下，越来越多的城市首套房贷利率进入“3时代”。
央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来最低水平（4.34%）。
中国人民银行货币政策委员会2022年第四季度例会指出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。
多位专家认为，2023年，5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。
东方金诚首席宏观分析师王青判断，后期政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在，迫切性很高。这意味着即使2023年政策利率（MLF利率）保持稳定，但针对房地产的定向降息会持续推进，最快有可能在2023年1月落地。“若包括定向降息等在内的各项需求端支持政策调整到位，2023年年中前后，楼市有望出现趋势性回暖势头。”
中国民生银行首席经济学家温彬认为，从银行息差角度考虑，居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑，推迟到2023年一季度再下调5年期LPR报价的可能，这样既可以有效促进信贷增长，又给予了自身进一步降低负债成本的时间窗口，具备可行性。
栏目主编：张武 文字编辑：宋慧 题图来源：上观题图 图片编辑：雍凯
来源：作者：第一财经资讯
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