关于房屋交付，你需要知道的那些事儿，下面是西安新房讯给大家的分享，一起来看看。
交房需要等贷款下来吗
近来，很多购买了暴雷企业项目的粉丝朋友委托小编帮忙看所购买房屋所在楼栋的建设进度，询问楼栋劳务、材料和设备等施工组织情况、询问楼栋动态进度进展、询问交付是否可靠、询问预计交付时间，另外粉丝提出，据某某渠道了解或者据开发商反馈，项目预售资金监管户正常、工程支付正常、项目又已重启销售，交付应该没问题了吧？小编理解已购买暴雷企业项目粉丝朋友的心情，一是希望求真验实，二是表达内心憧憬期望。还有粉丝时常问到小编，某暴雷企业项目特别便宜，是否值得买，买了也以后能否交房？
首先，小编也应大家委托去走访了相关楼盘，看了相关楼栋，看到了正常施工的在建楼栋，也看到了两三栋楼零星的施工状态，但是不知道怎么回答粉丝朋友关于交房的关切，在此有几个话题和粉丝朋友一起聊一聊，比如：
项目交付的流程和要求是什么？
楼栋的施工状态就是交付的保障吗？
项目交付有最小范围吗，为什么？
据说项目工程款已从预售资金监管户划拨施工单位，但是为什么施工速度没有特别明显改变？
暴雷房企项目为什么那么便宜，到底能不能买，未来交房应该没问题吧？
暴雷品牌房企虽然暴雷了，但是它的商誉还是很高的，未来承诺的兑现度也会很高，毕竟它是大企业、品牌企业，是这样吗？
……
1、项目交付的流程和要求是什么？
首先，根据国家关于房屋交付的法定要求，项目要交付，必须先竣工验收，验收合格后方能具备交付条件。其中的法定条款是，根据《城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。
只有经过国家政府相关部门组织的竣工验收项目，在项目建筑质量达标、消防等使用安全风险确认、地库和物业用房等功能设施完备、道路和景观绿化完成等工作验收合格的前提下，房屋才能交付给购买人，否则开发企业必须继续进行修建、整改或者完善，履行企业责任，直至达到验收合格标准。实际工作中，项目在交付前，要到市住建局办理项目竣工备案。
第二，项目竣工验收，验收什么，有哪些规定呢？
根据《城市房地产开发管理暂行办法》规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织相关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：
a.规划要求是否落实；
b.消防设施，消防道路是否满足消防救援要求；
c.配套使用的基础设施和公共服务设施是否同时建设完毕；
d.单项工程质量验收手续是否完善；
e.人防建设是否满足人民防空管理要求；
f.其他
根据上述要求，项目办理竣工验收备案时，除了单体建筑完成质量验收外，还必须完成消防（形成消防车通行环道），人防（整体人防），规划（业主满足入住的全部设备用房投入使用）验收。最小的验收单元，应根据楼栋所在分期或全期范围，该范围一般是指《建设工程规划许可证》的证载范围。如果工规证证载范围较大，后期施工证进行分期办理的，就是通常说的“一个工规证、多个施工证”的情况，这种情况也比较常见，经申请也可以按照施工证分标段办理竣备，此时办理竣工验收时，会注重首期交付范围内的消防、公共设施投入使用情况等实际功能维度的审核。在一个施工证内，分楼栋办理竣工验收的，相对少见，如果有则可能就涉及烂尾项目或者风险项目了，为了解决历史遗留问题，化解社会矛盾，凡是主体建设好的项目，能交则交，降低群众群诉风险，此时审核要点便是消防联动、通上下水、通电等基本功能，满足上述基本生活功能的楼栋也可以申请办理竣工备案以及交付，但是从社区功能、社区品质的角度，可能就谈不上了。
第三，什么全期或分期，为什么会有分期？
房地产开发项目，根据项目规模大小以及房地产企业经营计划，可以选择全期开发或者分期开发。
全期开发就是指项目整体一块儿开发建设，整体交付。对于小项目一般选择全期开发，分期反而没有意义，项目公共设施也没有办法在一期、二期内进行分开建设；此外，对于房地产上行阶段中大的品牌公司，为了追求规模，拿地开发上追求“大开大合，即拿大地、开发大范围、销售大规模”，有时也会选择大项目全期整体开发，这时就可以减少分期分批次办证的频次数量，减少过程繁琐，一次办理一个大工规证、一个或者几个分标段的施工证（和总包资质相关），项目同时开发，同时建设、同时销售、同时竣工交付。
分期开发是指项目分期开发、分期交付。对于大项目，一般会进行分期规划，完整实现首期规划功能的同时，对于后期规划建设内容保持灵活性。部分企业为了提前锁定规划，像上述讲的，也会进行规划整体报批，然后分标段办理施工证，由相同或者不同总包单位建设分标段开发、分标段销售和交付，此时项目经营节奏相对稳健和安全。由于分期建设、分期交付，在项目策划时，便会考虑首期具备独立的消防使用功能（消防水箱布置、消防通道和环道布局等）、人防设施尽量在一期排布以及地下室停车和物业用房等社区功能设施完备，独立的上下水管网、电路设施设备等。
也因此，项目竣工验收备案以及交付时，最小的竣备单元一般是楼栋所在分期分标段（工规证分期或者施工证分标段），不是购买房屋所在的单栋楼，该分期或者分标段具备独立的使用功能，可以进行竣工验收备案（不是单栋楼的质量验收）。如果涉及暴雷企业项目，则更要关注该分期、分标段或者分地块下，相对整端的范围内的整体工程进度，否则几栋楼的交付，未来在小区安全上以及未来生活氛围上、社区品质上等，都有很大风险或问题。本质上就是一个大工地，谈不上居住生活品质。
2、楼栋的施工状态就是交付的保障吗？
根据我们刚才聊的内容，显然单栋楼施工状态并不是项目交付保障，不仅要关注单栋楼的施工状态，还更要关注楼栋所在地块、所在分期的整体的工程进度，否则即使单栋楼实施完毕，也不能确保完整的交付功能单元完成了整体工程内容实施。对于暴雷企业项目，为了社会稳定，经申请后办理的一两栋楼的交付，并不能保障业主的入住、生活体验，以及未来社区的安全和品质。但是对于暴雷企业项目而言，项目分地块、分期范围内的全面施工，在当前暴雷企业资金紧张的情况下，何其艰难。
3、交付有最小范围吗？
最小范围就是完整的交付功能单元，即完整的消防联动条件，地下室和物业等公建配套功能，以及通上下水、通电等基本的生活功能需求。采暖一般是入住后的第二个采暖季供暖，但是对于交付范围小的暴雷企业项目，如果社区热交换站在其他分期或者分标段，供暖设施因分期分标段实施无法完成，则可能入住后多年后仍旧没有暖气供应，在过去也是经常出现的情况。
4、据说项目工程款已从预售资金监管户划拨施工单位，但是为什么施工速度没有特别明显改变？
据说的情况，由于不知道具体情况和具体事实，小编无法做出分析。但是，目前较多的暴雷品牌房企业项目，很多项目建设总包是战略总包，分供方或者材料供应商，也是各自集团或区域战略供应商，由于多城市或同一城市多项目之间的大范围合作，不同项目之间欠款纠纷复杂，往往会有几个问题项目拖累一个健康项目的情况，也就是这个健康项目支付的工程款，一部分用来偿还其他项目的欠付工程款或者往来款，一部分用于本项目建设，比如支付10块钱的工程款，3块钱还账7块钱干活，这样一来，健康项目拖累的也就不健康了。那有没有办法剥离其他项目的拖累或者纠纷呢？答案很残酷，这是很难的。施工单位和开发商之间是有施工合同的，其他暴雷企业项目的欠款也是真实合法的，很难通过某种路径让施工单位放弃它的追索权利，边干边还款已经是最好的状态。那政府监管机构能不能跳过总包直接支付劳务或者材料分供方？答案是即使可以也意义不大，很多大的分供方也是战略的，在某些区域细分市场很多都是头部企业，下游也存在复杂的往来欠款情况，况且如果没有总包的委托付款指令，政府也很难在程序上直接对分供方付款，真要这样做，也离不开总包的配合。
这也就解释了，对于暴雷企业项目，不仅是开发商自身的问题，还有上下游关联企业的一连串问题，暴雷越久的项目，债权债务纠纷越复杂，发生的误工费、赶工费、措施费以及索赔等越多，未来解决越棘手。这也就是虽然工程款在开始支付，但是现场工程进度和工程建设情况变化不大的重要原因之一。
5、暴雷房企项目为什么那么便宜，到底能不能买，未来交房应该没问题吧？
如上所述，很多暴雷品牌房企除深陷上下游企业债权债务纠纷、工程合同纠纷之外，在其暴雷前的经营策略还是“低利润下的资金快周转逻辑”，本身项目就没有利润，项目一停二缓等等之后，再产生了快速递增的无效成本费用、资金利息以及相关索赔之后，项目整体资金缺口随着时间推移，越来越大；某些暴雷企业项目看似后期货值很大，但是项目建设成本递增幅度更快更高，此外，这些项目房价不仅未涨，再打折销售，以及支付高额的销售渠道佣金，再进一步雪上加霜，暴雷企业项目全期交付可谓难上加难。
这也就是说为什么购房人买房，要尽量远离暴雷企业项目，哪怕再便宜，比如当年恒大暴雷前，相关城市的恒大项目8.5折、7.5折、7折乃至6折卖房，看起来便宜，但是吃下去有时会是“毒药”，很多项目至今不能交付，买房业主只能空流泪，只能到政府申请维权。对于暴雷企业项目，最好的关注措施是，待其建设完成或接近完成时，买其现房或者准现房。在现阶段，社会经济和相关企业经营情况没有企稳的情况下，能远离就远离，购房人赚的起但是亏不起。买房尽量选择资金实力好的、实力强的企业或者头部央企，地方负债率高的国企也有一定风险，比如绿地。
有业内同行曾提到，“房子是很特殊一个商品，地产是一个需要良心和能力的行当，尤其对于刚需客户、融城客户。地产从业者的工作将影响客户三代人：上一代的多年辛苦积累，这一代的刚需居住需要，下一代的教育培养期望。地产从业人员要铭记这份责任和使命”。因此，能够把真实的情况分享给刚需客户、融城客户，也是小编的一份使命和责任。
6、暴雷品牌房企虽然暴雷了，但是它的商誉还是很高的，未来承诺的兑现度也会很高，毕竟它是大企业、品牌企业，是这样吗？
小编本身曾经还是很倾心于品牌开发企业的，毕竟它们曾经推动并引领了过去十几年的房地产行业发展，它们曾经开发的很多项目、很多产品如今还有口皆碑。它们的商誉和社会各界对其的认可和倾心，恰恰源自于它们过去的资金规模和实力。
如今，人们对于暴雷品牌房企的忧虑和担心，以及暴雷房企项目对已购房业主不能交房或延迟交房的伤害，也来自于它们如今的资金规模和实力。由于过去“高负债、快速经营周转”的经营模式，使得很多品牌房企负债率高企，有些甚至已资不抵债，曾经过往的辉煌已属于过去，在这样的情况下，商票到期不能兑付，银行贷款到期不能还款，员工工资不能及时支付，工程款不能及时支付，业主房屋不能及时交付，有些品牌房企还处于躺平状态……此时的暴雷品牌房企其实已无商誉可言，一定要待其回归经营正常之后，才能用正常视角逻辑看待。
自古老话有讲：“仓廪实而知礼节”，暴雷房企的现阶段是如何活下去问题，不是如何维护商誉和兑现承诺问题。实际上，在过往一年以来的暴雷过程中，正是商誉损毁和企业承诺的未兑现过程。
最后，再说一下表演式施工，其实是否是表演式施工，无法准确下定义，即使它真的就是，但是当事企业也不会认同。总之，可以看项目规模的大小和施工范围的大小，交付时间的短近和剩余工程量的多少以及现场施工工人的多少的比对关系：项目规模很大、施工范围很小（除非是分期开发），或者说项目待交付的规模很大、施工范围很小；项目交付期临近、剩余工程量很多、现场劳务工人不多、材料不多等，如果处于上述情况，只能说是处于疑似表演式施工了。
尾声：衷心希望各位已购买暴雷企业项目的客户安心等待，随着时间推移和政府监管推进，大家都能够住上属于自己房子。对于粉丝朋友需要关心的楼栋进度和交付保障之间的关系，大致进行了介绍分析，不仅要关注楼栋进度，还要关注分期分标段的整体工程进度，关注完整的交付最小单元内的整体进度，希望所有人都能够实现安居乐业的朴素梦想！
贷款买房什么时候交房
顶端新闻记者 郭世杰
“楼盘还没有通水电气暖，小区绿化还没有搞完，开发商现在就开始交房。”驻马店信合壹号院小区一业主说。
原来，近期驻马店信合壹号院的小区业主在河南网上问政新平台——顶端新闻“我想@领导”留言反映，他们小区已经被纳入问题楼盘，但开发商施工缓慢，减配问题严重。“自2018年开盘,购房合同就约定B1、B8、B12、 B15号楼栋交房时间为2021年5月31日，A1 、A9号楼栋房房时间为2021年12月31日，A11、 A12号楼栋交房时间为2022年6月30日。现在好不容易要交房了，却是个半成品，没有水电气暖让我们怎么入住?”石俊(化名)说。
开发商延期交房一年多，如今交房却是“半成品”
5月19日上午，驻马店信合壹号院购房业主石俊表示，因为小区中间有个人工湖，所以人工湖划分分为湖西区和湖东区，湖东区基本没啥事，除了A8、A10号楼是停工状态，开发商说的是A11、A12号楼交房后，复工再建A8、A10号楼，而A7号楼在建正在销售中。“我们上次问还有差不多一百多套房子在售，A5、A6号楼因为房地产市场行情不好未建。”
信合壹号院小区效果图
“我们业主4月22日、23日去了售楼部维权，4月24日向驻马店市信访局递交了材料。信访局安排关王庙乡政府协助处理，5月15日关王庙乡政府工作人员约着开发商和我们业主代表一起协商。4月26日，我们去售楼部找开发商高层领导，他们岳总和我们业主代表也举行会谈，5月15日在乡政府工作人员协助下就一些具体问题再次跟开发商协商。”石俊表示，最后开发商承诺A11、A12号楼在6月30日交付，但后来我们业主发现水电气暖还没接通，环境绿化什么的都还没有施工。
“我们2019年买的均价都五千多，后来降价降到现在三四千左右，又延期交房了一年多，到最后入手的却是“半成品”的住房搁谁心里都不好受”，业主董女士表示。
石俊提供的购房合同
属地政府：经协商开发商已承诺6月30日交付
5月22日，驻马店关王乡一工作人员表示，5月15日信合壹号院业主通过信访部门到乡政府已于开发商进行协商沟通，双方达成一致意见。开发商承诺剩余未交付的400套房源定于6月30日交付。目前，该项目已初步达成入住条件，部分业主急需装修入住的可在6月30日向开发商领取钥匙装修入住。
针对有部分业主反映楼盘没有通过交房验收拒绝收房一事，该工作人员表示，如果这部分业主不急需入住，可以在等等收房。现在该楼盘已经被纳入保交付楼盘，在2022年的11月已经向政府申请保交付资金。根据保交付措施，开发商施工到某一阶段后，通过验收可以向政府申请后续资金贷款支持，目前信合壹号院的开发商也在积极地建设中。
即将交付的A11号楼
开发商承诺，6月30日交付，交付时水电气全部接通
5月22日，该负责人称：“目前通过地方政府进行纾困资金(保交付资金)，信合壹号院项目从2023年3月6日复工到现在，都在积极的施工保交付。信合壹号院项目逾期交付的房源共计：942户，我们单位在2022年11月向政府开始申请保交付资金，用于对942户逾期房源进行交付。在保交付政策的支持下，项目于2023年3月6日全面复工，在2023年3月30日对A1#A9#进行交付，交付套数为：414户;2023年4月28日交付128户，剩余未交付400套房源定于2023年6月30日进行交付。”
针对6月30日批次交付的楼栋目前施工进度为：景观绿化、雨污水、化粪池均已施工完毕，消防平台、游乐场、园路砼已浇筑完成，树木已栽种完;水电气方面：排水施工已完成、自来水管道已具备送水条件、电线正在室内穿线，预计6月20日送电;天然气施工已完成，正在申请验收。
同时，针对部分业主的疑虑，该负责表示，将成立由业主代表及工程人员组成的专班小组，对各楼栋每日的工程进度进行报道和督察，用以消除业主的疑虑，同时也与业主达成共识，按照既定节点完成交付。
急难求助、消费维权，就上顶端@领导
消费维权、急难求助、政策咨询……遇难题，上顶端@领导。
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