银行贷款要求加首付（银行贷款还没贷想追加首付）

又有多地松绑！降首付比例、提高最高贷款额度、给予购房补贴…，下面是证券时报给大家的分享，一起来看看。

银行贷款要求加首付

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多地购房政策继续松绑。

证券时报记者梳理统计，6月6日，河北省唐山市和秦皇岛、江苏省徐州市、四川省遂宁市4地均松绑了住房公积金贷款政策。

其中，除了降低公积金贷款首付比例、提高贷款最高额度等标配动作，唐山政策组合再升级，不仅将第二套房最低首付比例也降至2成，还对多孩家庭额外增加最高贷款额度；秦皇岛还对全款购买新房家庭提出，双方父母可提取公积金支持子女购房。

此外，6月7日，河南省商丘市住建局发布稳楼市新政。其中提出，对人才购房给予购房补贴，博士生5万元、硕士生3万元、本专科毕业生2万元。同时，提高公积金最高贷款额度，单人从40万元调整到50万元；夫妻双方从60万元调整到70万元。另外，对无购房贷款家庭购买普通住房的，贷款最低首付比例为20%。对新发放的首套住房商业性个人住房贷款，落实利率下限为相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求。此外，对首次购买普通商品住房的个人，一次性给予1万元补贴。

唐山二套房公积金贷款首付比例降至2成

6月6日，“唐山公积金”公众号发文称，唐山公积金政策组合再升级：购房还贷全提取，多孩家庭获鼓励！

在提取方面提出，对于全款购房提取，由一次性提取改为多次提取。全款购房提取包括全款购买商品房提取和全款购买存量房提取。2022年6月1日以后，职工及其配偶在唐山市行政区域内全款购买首套自住住房或第二套改善型住房的，每年可提取一次本人及配偶住房公积金账户存储余额，夫妻双方累计提取总额不超过实际购房支出。另外，对于偿还贷款购房提取，贷款结清后每年仍可提取一次。

在贷款方面提出，降低住房贷款最低首付比例，缴存职工购买首套和第二套自住住房的，住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于30%调整为不低于20%。

同时，鼓励二孩、三孩的家庭使用住房公积金贷款购房，取消其贷款额度与缴存余额挂钩的限制，在符合还贷能力要求的前提下，二孩家庭在同等条件最高贷款限额上可额外最高增加10万元、三孩家庭可额外最高增加20万元。

另外，取消组合贷款有关期限的限制。缴存职工办理组合贷款时，住房公积金贷款的借款到期日仍然为不得超过借款人法定退休时间后5年，商业贷款期限按照商业银行贷款规定执行。

据悉，此次政策调整自2022年6月15日起执行。

秦皇岛降低第二次公积金贷款首付比例

6月6日，秦皇岛市住房公积金管理中心发布关于落实市政府《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》的实施细则。

其中提出，提高最高贷款额度，单缴职工贷款额度上限由40万元调整为60万元，双缴职工家庭贷款额度上限由60万元调整为80万元。（可根据实际情况适当调整）

同时，降低第二次贷款首付比例，还清首次个人住房公积金贷款的缴存人，再次申请住房公积金贷款购买自住住房的，最低首付款比例由原来的不低于60%调整为不低于30%。

另外，发挥家庭成员之间互助功能，秦皇岛市缴存人全款购买本市新建自住住房的，夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房（只限一次）。

此外，延长存量房贷款房龄控制线，购买存量房（二手房）申请住房公积金贷款的，其最长房龄限制由不超过25年调整为不超过30年，且房龄与贷款年限之和不超过45年。

徐州降低首次住房公积金贷款首付比例

6月6日，徐州市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性政策的通知》。

其中提出，调整首次住房公积金贷款首付比例。首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整为20%，二手房首付比例由40%调整为30%。该条政策自发布之日起实施，试行一年。

同时，开办逐月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务。允许未使用过住房公积金贷款的缴存职工逐月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款。同时暂停办理商业银行个人住房贷款部分余额转住房公积金贷款业务。该条政策自2022年8月1日起实施。

遂宁二套房公积金贷款首付比例降至三成

6月6日，四川省遂宁市住房公积金管理中心发布《关于适当调整住房公积金贷款政策的通知》。

其中提出，符合遂宁市住房公积金贷款政策的缴存人家庭在遂宁市主城区（含船山区、市直园区）购买自住住房申请住房公积金贷款的，单缴存人家庭最高贷款限额由35万元提高至50万元，双缴存人家庭最高贷款限额由40万元提高至60万元。

同时，符合遂宁市住房公积金贷款政策的缴存人家庭在射洪市、安居区、蓬溪县、大英县辖区内购买自住住房申请住房公积金贷款的，单缴存人家庭最高贷款限额由35万元提高至40万元，双缴存人家庭最高贷款限额由40万元提高至50万元。

此外，符合遂宁市住房公积金贷款政策的缴存人家庭在遂宁市辖区购买第二套普通自住住房，首付款比例由40%降至30%。

编辑：万健祎

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银行贷款还没贷想追加首付

对99%的购房者来说，买房只有两个命门：首付，月供。我们能买多贵的房子，买哪里的房子，全部都是围绕这两点来做决策的。

一般而言，首付决定总价，总价又约束三个指标：地段、面积、楼龄。

资金足够，你选房；

资金不够，房选你。

手里的资金越少，可以买得起的总价就越低，选择范围就越窄，从某种程度来讲，这种情况不是你选房，而是房选你。所以，资金不足的人，很难买到笋盘。

“笋盘”这个词一般用于房地产之间的交易的专业名词，是为了形容房地产的发展空间像竹笋一样，可以在一夜之间就发很多起来。“笋盘”的叫法来源于粤语，意思是东西很好、有利可图。也就是性价比高的好东西，，而且是需要抓紧适当的时机才能购买到的好东西。

相反，如果你资金充足，那么市场上各个价位的房子都在你射程之内，只要你经常看楼市团长的文章，买房的时候命中笋盘的概率是非常高的。

那么我们如何增加首付，顶高购买总价呢？月供问题又该如何解决呢？

月供这种东西，决定了你买房之后几年过得像人还是像狗，有钱供楼就像人，没人供楼就像狗，还是一个二哈。

对于投资者来讲，随着房子越买越多，月供就像池子的水一样，越抽越干，最后房子的钥匙一大串，月供却几十万，稍微不慎，就填不上了。

月供是现金流，对于企业而言，持续亏损不会死，但是现金流断了就马上死。京东、阿里巴巴亏损了十几年一直没事，全靠营收现金流+创投基金的烧钱，后来才最终盈利并成功上市。

对于普通买房者而言，月供同样是生死的界限，不可不慎，那么我们该如何应对月供问题呢？

一、首付

第一道命门，这是决定很多人能不能上车的命门。其实首付的问题以前没那么严重。

1998-2005年，是楼市爆发的第一个春天。那时候到处流行着“温州炒房团”、“煤老板炒房团”的传说。而大众还处于懵懂期，甚至很多人还觉得负债是一件丢人的事。

同样也是那时候，开发商各种“一成首付”、“零首付”广告满天飞，引诱你买房，简直变着法子让你买房坐等升值赚钱。

所以，虽然那时平均工资没现在高，但是只要你对“负债”没偏见，上车还是很容易的，50万总价的房子，首付5万就行了，马上就能做业主哦！

这段时间，我们称为市场教育期。

在这个时期被房价一波波上涨行情毒打的人终于想明白了一个道理：妈呀，原来房价三年不涨，一涨起来比利息还高！供三年利息15万，房子涨了50万，房子一卖净到手35万。

买房投资其实做生意一样的，嗯，先进货，摁三年出货，获利回笼资金又去摁两套，接下来再进货三套四套…

如此循环，岂不是很快就累积起一笔财富了，简直捡钱，狠命地搞啊！于是，一批批被教育的人加入了炒房大军，开始热衷于赚“easy money” ，再也不愿意在办公室加班赚“hard money”了。

2008年前后，高层也醒觉过来了，知道每次货币大放水，聪明的人总是先跑去借债买资产来对冲通胀，薅社会的羊毛。

由于货币通胀等于“全民税”，只要你使用人民币会被抽税，但是借债买资产的人则等于变相“合理避税”了，所以相对而言，其他没买房的人就吃亏了。

所以高层出了大杀器：认房又认贷，二套7成首付。看你丫还炒吗？

这个时候很多人可能会觉得那些投资者肯定吓得满地找牙：爷，我不炒了行吗？

但是投资领域最有魅力的地方是推陈出新，见招拆招，亏本的买卖没人做，赚钱的买卖杀头也有人天天惦记着怎么做。后来有人为了破解首付难题，使出了如下大招：卡贷过桥、全款再抵押、联手买房、假离婚买房，亲友借款、零首付买房等等。

卡贷过桥：简单来讲，你有一点钱，但是首付还差10万8万，怎么办呢？

可以先找亲友借一笔资金过来，补够首付，待按揭办下来之后，然后把卡贷上的资金还给亲友。一般买完房，都可以找银行办装修贷、月供贷什么的，这时你就有机会把亲友的钱还上了。但是这里有首付贷的嫌疑，我们是不推荐的。

全款再抵押：这个招数一般用于有贷款记录首套5成或二套7成首付的情况。例如某些城市二套要7成首付，但是你只有3成的钱，怎么办？

可以找贷款公司过桥垫资借一笔资金，补够7成的钱，全款把该房子买下来，然后马上办抵押贷款7成，获得这7成资金后赶紧还给贷款公司，这就等于变相三成首付了。

优缺点如下：

1.抵押贷款利率一般比较低，有些比正常按揭还便宜。

2.中国规定任何一个家庭或个人只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停贷，但是抵押贷款不限，也就是只要有资产并且流水足够，你可以办无限个，也就是相当于三成首付的资格是无限的。

3.全款再抵押涉及第三方贷款公司过桥垫资，前后约7-45天，利率每天万分之8到千分之1。

4.全款再抵押，抵押有两种：个人抵押贷和公司抵押经营贷，后者利率很低，但是需要花3000-5000元买一个一年前注册的公司营业执照。

注：因为太多人知道这个招数，部分城市已经禁止了全款买房之后立即抵押，银行要求提供6个月才能办理。

二、月供

对我们月供压力影响最显著的是通胀与收入增长，正常而言，一旦你买了房，通胀越厉害，对你越有利，因为你的债务总额是锁定的，房价却不是锁定的，随着通胀的增长，两者就会形成一个套利的剪刀差：2008年，你借了70万买一套房，以为一辈子做房奴了，要用一生才能还清70万。其实你欠的钱永远都是70万，但是房价不会永远是那个房价，并且2008年70万与2020年70万的真实购买力是不一样的，所以货币通胀了十几年，你的债务其实一直在稀释，到了2020年，70万已经不是什么大钱了。所以，钱啊，越早借越好，让时间帮你稀释。下面展开分析：

关于通胀：

我们说，房价上涨的原因之一是货币现象。每一轮大放水之后，上涨的顺序依次是：房价——物价——工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说，从房价开始上涨，再传导到工资上涨，大约4-6年的时间。

比如同样30年按揭来说，以深圳为例，2015年之前，月供2w，对很多人来说，已经算很高了。但是到了2020年，月供2万，很多人都觉得还能接受：

因为通胀，你的名义工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑：最终通过社会工资的普遍上涨，来夯实房价的泡沫。

怎么理解这句话呢？

就是一套房原来400万的，后来涨到了600万，一下子涨了50%，是不是资产风险很高了？对，高层也知道很高了，于是出台了调控措施，一边摁住房价，一边让货币逐步传导到工资，过了几年，月薪由1万后来涨到了2万，3万，这个时候大家一看：哦呵，600万的房子好像也不高了，买啊，冲鸭！

2008年有人说：深圳的房价如果涨不到10万一平方那就是中国城市发展的耻辱！结果他被网友一顿痛骂，因为那时即使是华为的招聘工资也只是1万出头而已，但是到了2020年，华为的起薪已经涨到了3-5万，而深圳很多地段的房价早就涨到了10万一平方。

随着货币通胀，估计再过几年，华为如果没有倒闭，起薪可能会涨到5-7万，那个时候年薪百万也不是令人仰望的数字了。想想80年代快速致富的榜样万元户好像还是昨天的事，天啊，一去不返的货币！

所以，如果你觉得现在月供太高，不要焦虑，耐心撑住5年左右，一定会好转的。这也告诉大家一个道理：如果自住，尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子，减少置换的成本。因为若干年后，你现在的烦恼将不再是烦恼。

以后当然没问题，关键是前五年如何还月供？特别是高额月供如何还？

1.永不还贷

多数人认为负债是财富，在大通胀的背景下，这样的思维已经胜过一般人。多数人的目标是通过房产这个杠杆尽可能多地增加负债买入更多资产。我的观点是，银行的负债是不需要还清的，衍生来说，为什么要还清月供？

对待月供的正确理念是，要破除“还清”这样的认知障碍，尽量维持和增加负债，不断把还入的月供再贷出来。

贷款是什么?贷款绝不是一种要归还的东西，贷款是一种理财产品。通过优质房产+优质负债这个绝佳的资产组合，实现大通胀时代的反收割没有买房和没有负债的韭菜。

从一开始，很多人就没想把贷款还清过。“完全没有贷款”，是一种不可想象的生活，晚上也是睡不着觉的。通胀每年10%，负债100万每年就赚约10万。没有贷款负债的田园生活早已不在，只有穷人害怕负债，富人是一生都负债的，李嘉诚快100岁了，一生都在负债，这辈子该精彩的也精彩了，以后照样潇洒而去。

2.现金流管理

是否能负债加杠杆，不取决于欠了多少钱，也不取决于债务额在全部资产的比例，而取决于现金流情况。首付与月供是一体规划的。

怎么把高额月供按时还到银行账户上，现金流管理是十分重要的。除了买房自然会增加的收入，如公积金、房租等收入，在不增加其他收入的情况下，还月供主要靠现金流管理，即资金的腾挪周转，合理利用。

现金流管理的核心是资金的调配。就是资金的跨期交易安排，把别人现在的钱挪过来自己使用，把自己未来的钱挪到现在使用。主要做法是通过银行贷款、朋友拆借等，熨平现金流，实现资源的最大化利用。在货币不断贬值的情况下，按照当下的购买力锁定一笔资产——资产价格上涨、债务负担减轻，能够享受双重红利。

3.最大化增加收入

大多数人月供压力大的原因，还是收入太少。需要尽量创新，多创造收入。个人收入主要有：工资收入、资产收入、融资收入等。工资收入相对固定，资产收入主要是租金收入、知识产权收入等；但是融资收入也是一项重要的收入来源。通俗来讲，为了维持现金流，从其他渠道搞来的钱也算收入，哪怕是借的。

充分挖掘职业平台的资源，创造额外收入。职业最重要的意义不是工作本身，而是平台所附带的资源。比如，体制身份，目前其所附带的资源仍是可观的，光是银行所赋予的金融资源就可以有200-300万，并且级别越高，额度越大，可以帮助直接跨越资本原始积累阶段。

开发新的收入渠道。上班是很简单和轻松的事情，因为有老板做最后的决定，担实质的风险。自己朝九晚五，偶尔加加班，可以经常用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。很多人在问，上班之外能做什么呢？支撑房产多军前行的背后是锐意进取的精神，不断创新发展。收入不够还利息，就创造收入。

上班族如何利用业余时间赚钱

创新才能生生不息。淘宝、微信、跨境电商、快手、抖音直播等等，风口一个又一个，发展日新月异。对于那些尸位素餐，活着如行尸走肉，25岁就看见75岁未来的人来说。每天过着一样的生活。三年之前，三年之后，他们的生活都没有任何变化。对于我们来说，每天都在努力想办法还月供。月供的压力巨大，资产端也在迅速膨胀。三年之前，三年之后，就是两番天地。