调整存量房贷利率呼声高 建议分档打折，下面是中国经济时报给大家的分享，一起来看看。
银行贷款利率95折
张炜
近期，随着个人房贷提前还贷成为热点，存量房贷与新增房贷之间的利差受到关注。有专家提出，适度调整存量房贷利率，有助于进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。
加点带来存量房贷利率偏高
“此轮房贷利率下调周期始于2021年三季度末，鉴于房地产市场下行压力较大，住房金融政策由紧向松转变，逐步下调房贷利率。到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅达125个基点左右。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时说，随着新增房贷利率的下行，存量房贷与新增房贷间的利差有所扩大。
招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受中国经济时报采访时称，部分存量房贷利率偏高，主要因为当时住房贷款额度较少，市场资金成本显著高于现在，而贷款需求旺盛。同时，受监管政策约束，当时住房贷款利率下限也较高。2022年5月之前，首套房贷利率下限为同期限LPR（贷款市场报价利率），二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，不少地方还在上述全国下限的基础上加点。
58安居客房产研究院分院院长张波向中国经济时报分析指出，存量房贷利率偏高与各地房贷利率加点差异有很大关系。2021年LPR加减基点，是确定房贷利率的方式。这一方式在各地落地的差异非常大，尤其是2021年，有些地区首套房贷利率都会加点，二套房贷加点更是在100个基点以上，实际利率达到了5.3%甚至超过6%。
张波称，虽然2023年LPR相比2021年明显降低，但加点还是按合同约定执行，导致了大量2021年包括之前的购房者实际房贷利率明显大于2022年入市的群体。
存量房贷利率偏高给贷款者带来影响。马泓称，存量房贷利率偏高的购房者，对比最近一年新买房的群体，每月偿贷压力大，对部分群体的日常
消费形成制约。
建议存量房贷利率分档打折
“推进调降存量房贷款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房贷再贷款的计划；另一方面，购房者需要与相关银行进行商量，探讨是否有可能签署新的协议。考虑到当前全国个人住房贷款余额已经达到38.8万亿元，体量庞大，其涉及的商业银行盈利与息差收入占比较大，可能会在局部楼市较为低迷的地区试点推动。”马泓说。
董希淼称，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少提前还贷行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。
他建议，金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
具体而言，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。
董希淼还建议，为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。考虑到银行近年来加大向实体经济让利，利润增长压力较大，上述措施执行期限可暂定为3年，3年之后视情况再定。与此同时，金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，降低负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。
张波认为，存量房贷应该更贴近市场，目前仍有一定的优化空间。如LPR的加点可以有中期复盘，每5年左右针对优质客户有一定的利率减免优惠，甚至是利息返还。
银行贷款年利率9.57高吗
本报记者 张漫游 北京报道
7月底，工信部公布的信息显示，中小企业运行明显回暖。截至目前，我国已对超过1.8万亿元贷款本息实施延期；普惠性小微企业贷款余额已超13万亿元，平均利率大幅降低至6.03%，较2019年全年的平均利率降低了0.67个百分点。
7月以来，银行陆续公布了2020年上半年业绩报，一方面监管层的减费让利政策直接收窄了银行的盈利空间，另一方面，部分企业面临生存压力，传导到银行层面，银行需要增加拨备计提，导致银行的利润被吞噬。
企业经营压力传导至银行
7月以来，中国债券信息网公布了25家城商行2020年上半年业绩报，其中19家银行披露了盈利详细情况，有6家银行营业收入、利息净收入、净利润三项指标均较2019年同期减少；7家银行营业收入、利息净收入、净利润均较2019年同期增加。
以辽阳银行为例，数据显示，2020年上半年，该行投资收益由2019年同期的不足10万元增至4.1亿元，但该行的营业收入、净利润依然少于2019年同期的表现。截至2020年6月底，辽阳银行营业收入、利息净收入、净利润分别为9.57亿元、5.52亿元和0.78亿元，2019年同期，上述三项分别为16.38亿元、15.87亿元和6.90亿元。
谈及今年上半年部分银行盈利乏力的原因，多位银行业内人士将原因归咎于对公业务。京东集团副总裁、京东数科首席经济学家沈建光在公开的研究报告中指出，基于2308家A股民营上市公司最新公布的2020年一季度财报数据，该公司梳理了民营企业在2020年一季度的发展情况。
沈建光在报告中称，样本企业呈现出两方面特点，其一是盈利水平的恶化程度更为明显，2020年一季度全部样本企业总和净利润同比大幅下滑28.7%；其二是疫情冲击下企业的偿债能力快速下降，一季度随着样本企业的盈利下滑，上市民营中小企业的利息保障倍数从2018年和2019年的5.18、5.11倍，骤降至2.88倍，企业的潜在违约风险明显抬升。
企业的风险反映在了银行的经营压力上。“多数城商行仍然以对公业务为主，首先，监管层今年以来的减费让利政策对公司业务的收入影响明显；其次，公司业务的资产质量受经济社会影响，银行拨备计提增加，导致盈利情况同比下降。”某城商行公司内部人士如是说。
看懂研究院高级研究员程宇亦赞同上述说法，他将上半年银行盈利下降的原因归结为三方面：其一是非对称降息，今年上半年，货币政策降低了贷款，却没降低存款利率，导致银行利息差减少，直接影响银行利息收入；其二是LPR切换，银行贷款利率基于LPR的切换，使得银行贷款利率同比去年已有降低；其三是降低中小企业融资成本，今年降低中小企业融资成本对银行几乎是个政治任务，很多贷款对银行是不赚钱的，银行等于是用自己的利息收入来补贴企业。
某城商行管理层人士坦言：“减费让利已经让我们的利息净收入降低了，为保证银行资产质量，我行部分地方分行在落实普惠金融业务时确实缺少动力。”
华西证券银行首席分析师刘志平认为，中小银行营收增速面临一定的下降压力，同时在目前基础上更多是来自资产处置和风险抵补提升的压力。
银行都要做好“割肉”准备
在金融机构的共同努力下，目前中小企业运行明显回暖。不过，银行减费让利还将延续。6月17日国务院常务会议部署提出，要通过引导贷款和债券利率下行、发放优惠利率贷款、中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等政策，推动金融系统全年向企业让利1.5万亿元。
苏宁金融研究院副院长薛洪言认为，考虑到2019年金融业税后利润约为2.9万亿元，1.5万亿元算得上巨额红包了。
银行作为主要的金融机构，承担着减费让利的重要责任。然而，如今银行自身面临着存贷利差收窄、不良压力增大、资本金缺乏等多重问题，业内人士指出，让利1.5万亿元，必然对金融机构的生存能力、发展能力均提出更高要求。
记者注意到，在向企业让利的同时，依然有银行在今年上半年实现盈利。如台州银行营业收入、利息净收入、净利润均较2019年同期增加，同时疫情期间，台州银行向企业发放优惠利率贷款共3057笔，贷款金额47.24亿元，为企业客户节省融资成本6924万元，同期小微企业融资成本较上年下降0.3个百分点；利息净收入和净利润方面均较2019年同期实现上涨的浙江稠州银行，其在2020年上半年，普惠小微贷款收益呈快速下降趋势，截至2020年6月末，该行普惠小微平均贷款利率较年初下降67BP，预计下半年下降幅度将会更进一步扩大。
从这些银行的发展情况，可以管窥银行在让利的情况下，保持稳健发展的方法。稠州银行相关负责人告诉记者，2020年上半年，一方面持续加大对实体经济的信贷投放，另一方面严格控制成本支出，努力实现增收节支。截至6月末，该行各项贷款余额1222.13亿元，较2019年6月末增加211.04亿元，贷款规模的增长，带动了利息净收入的增长，上半年该行利息净收入18.01亿元，同比增加3.56亿元。控制成本费用方面，在全行规模持续增长的前提下，营业费用与去年同期持平。
不过，想要降低经营成本并不容易。记者梳理上述25家城商行业绩报注意到，今年上半年营业支出同比降低的仅有一家。“就此次1.5万亿元让利而言，个别地方性小银行可能已无利可让。”薛洪言坦言，减费降息政策具有普适性和持续性，所有银行都得做好让利割肉的准备，无论胖瘦。
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