买房前不知道首套房的认定标准，你可能亏大了！，下面是凤凰网房产给大家的分享，一起来看看。
贷款首套房如何认定
先说一下为什么人们这么重视首套房，首套房可享受哪些优惠呢？
1、首付比例更低。比如首套房首付比例是房价的30%，那么二套房首付比例至少是房价的40%。
2、贷款利率更优惠。现在大多数城市中，首套房贷款利率为基准利率上浮10%，而二套房贷款利率则为基准利率上浮20%。
3、减收契税。房屋产权发生变动时，首套房可享受契税减免优惠，对于面积在90平米以下的首套普通住房，税率仅为1%。
既然贷款买房时，首套房能享受到的优惠远多于二套房，那么对首套房的认定标准是怎样的呢？
目前每个城市对首套房的认定标准存在差异。具体来讲分为认房不认贷，认贷不认房、认房又认贷这三种情况。一会认贷，一会认房，简直让人傻傻分不清楚，那到底什么是认房，什么又是认贷？这三种情况又有何不同呢？
认房指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中已经有了登记信息，那么再买房时，该房就会被界定为二套房或以上。
认贷是指在界定二套房时，如果卖家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么再次申请贷款买房的时候，将界定该房为二套房或以上，认贷是指你有几次贷款记录，而不是考虑贷款是否还清。
在不同城市，关于首套房的认定有以下三种情况的区分:
1、 认房不认贷
意思是不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，就可以按照首套房认定，如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有没有还清，再买房都会按照二套房来认定。银行办理贷款时，不会考虑购房者的历史贷款记录。
举例：小李曾贷款买过一套房，当贷款结清之后就将房子卖给了其他人，按照认房不认贷的标准，现在他再次申请房贷时，会被认定为首套房。
2、 认贷不认房
这个是指不再以家庭拥有的房屋数量认定，二套房购买家庭只要还清首套房的贷款，再次贷款还是按照首套房认定。
例如：小米没有办理过房贷，但名下有一套全款房，那么现在办理房贷，会认定为首套房。如果之前办理过房贷，即使已经结清，会被算为二套房。如，广东、杭州、武汉、昆明、江苏省宿迁市实行的是认贷不认房的政策。
3、 认房又认贷
这个政策是最严格的，普遍存在于一线城市。不管之前是全款买房、贷款买房已还清、还在还贷款或者买了一套房之后又卖掉房子。无论是以上哪种情况，在这种政策下，都会被界定为二套房就会按照二套房的首付比例执行。
除非是全款买了一套房，然后再卖掉，并且名下没有房子或贷款记录，那么再买房的时候，就会被认定为首套房。
据统计，目前我国大致已有8个城市实行了该措施，分别为北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津、深圳及上海。
以北京为例，自3月17日新政公布后，首套普通住宅的首付比例为35%，而二套普通住宅的首付比例则为60%，按照“认房又认贷”的原则，执行二套待遇。以一套500万元的住房为例，其首付款较此前高出125万元。
上海的话，要求目前名下无房贷，包括之前的房贷已还清，符合上海资格的购房人群就能享受首套房贷政策，贷款7成，首付3成，利率基本上都是基准利率。
当下，福建泉州对首套房的认定标准基本上可确定为施行的是“认房又认贷”政策，标准是以家庭为单位。
不同的城市有不同的认定政策，我们在买房时，一定要提前了解自己所在城市的房贷政策。大多数城市公积金贷款都是认贷不认房的政策，在房住不炒的大趋势下，国家对房贷的政策会越来越严，所以以后对首套房的认定标准会逐渐倾向于“认房又认贷”的标准。
商贷如何确定首套住房
首套房契税计算：房产局执行个人购房标准，对2008年11月1日及以后签订购房合同，并首次购买面积在90平方米及以下的普通住房，契税税率暂统一调整到1%。
首套房是指购买仅拥有一套住房，以国家对首套房的的认定标准。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和低首付比率等优惠政策。
首套房要同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠);购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。
首套房的认定情况包括：
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
3、全款买过一套房，贷款买房——算首套。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
房屋契税是一种税，是国家在房屋销售中必须缴纳的税。住房购置、住房捐赠、住房交换应当缴纳契税。根据住房税基准的不同计算，可分为三类：
1、工作按交易价格计算：交易价格由双方决定，合同成立。税务机关将此作为基础和直接税。这种定价方法主要适用于转让国有土地使用权、出让土地使用权和出售房屋的权利。
2、根据市场价格计算：房价绝不是一成不变的。例如，北京成为2008年奥运会的主办城市，而奥运村的价格立即飙升。土地使用权的面积，作为礼物的住房，定价只能基于市场价格，而不是房屋的原始价值。
3、项目按房价差价征税：随着二手房市场的兴起，住房市场进入了人们的生活。如果房价30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税计算，自然是两个卧室的差额，即10万元，同样，土地使用权的交换，也必须根据差额。相等的交换，意味着差额为零，交易双方都免征税款。
来源：网络
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