高位被套无力提前还款，降低存量房贷利率有何正当途径？，下面是都教授说房给大家的分享，一起来看看。
2016商业贷款利率打折
随着各城市争先恐后将首套房贷利率降到了3.8%乃至更低，今年以来要不要提前还房贷，存量房贷能不能降低利率就成为很热门的两个楼市话题。其中要不要提前还贷这事情大家早已纷纷用脚投票，过去两年排队还钱的人越来越多，逼得银行开始设置门槛，如今提前还款的预约时间也越拖越长。
此情此景让某些利益相关的群体坐不住了，于是有些媒体“带着任务”开始写文章，煞有介事地分析购房者到底要不要提前还贷。那些文章我读完以后心里只有一个感受：这拐弯抹角写出来的理由只怕他们自己都不信啊。
随着投资风险越来越大，理财收益率越来越低，在钱越来越难赚的背景下，手里有闲钱可以提前还掉。这些建议我很早就已不断提醒，现在已经成为大家不约而同的选择，就算编再多理由也挡不住购房人提前还贷的热情，大家只想问银行一句话：我要还钱，你让不让。
不过话说回来，对于银行来说，最头疼的倒不是提前还贷的这点人群，而是高位接盘的那一大帮人会不会断供提高坏账率？正如此前我着重指出的现实：能提前还贷的人大部分房子买得早，当年房价较低贷款金额也少。换成2016年以后高价买房还赶上高利率的，现在能扛住月供都很不易，哪里还有提前还款的余力？
前几年高位上车，被房贷压得喘不过气的购房人，如今眼巴巴看着新增房贷利率向着公积金贷款不断靠近，除了感到羡慕不已，并且不得不承认自己是“大冤种”，很多人也开始打听有什么办法能让存量房贷利率也降下去？然而只要想想多年来房贷一直被银行视作优质资产，大把收益就指着购房人按时还款。像这种牵一发而动全身的事情，只要考虑到维护金融稳定的大局就很难执行。
既然无法指望银行主动放弃收益降低利率，此时各种旁门左道便开始跃跃欲试。一些房产中介和自媒体教人家降低存量房贷的办法，就是先找担保公司过桥，贷款还清后再把房子拿去抵押办理经营贷、消费贷。看起来贷款“置换”之后利率确实要比房贷更低，但经营贷、消费贷不得用于买房，编造材料骗取贷款更属违法，这些“歪主意”会给购房人带来巨大风险。
那么，有没有正当合法的途径来降低存量房贷利率呢？其实只要动脑思考一下，会发现也不是完全没辙，有个最简单的办法就是“换房”。旧房卖掉再买新房，买方和房东都有机会享受首套房贷优惠利率，不过这办法说起来容易，做起来还是有点困难。除了二手房成交量腰斩卖不出去，抛售自家唯一住房也需要决心，就算成功实现房屋置换，还得多交两道过户税款。
然而对于很多高位接盘的购房人来说，眼下已经别无选择。无论是不是唯一住房，正被房贷压得喘不过气来的人都应该好好想一想，衡量一下自己还能不能长期死扛。既已支撑不住，就该趁早卖房，哪怕房价腰斩、膝斩，哪怕首付亏完还倒欠银行，最起码你还能生存。倘若眼瞅着月供难以为继还不抓紧卖房，以后被银行收房法拍只会损失更惨。
其实仔细一想，房价普遍在下跌，不止一家亏很惨。就算卖房亏得多，再买也已便宜了。所以不妨卖掉大套买小套，卖市中心换郊区房，生活品质固然下降，但只要今后学精不再犯错，未必没有东山再起的可能。像某些二手房东挂着卖不出去的“杀猪价”破罐子破摔，骗不到替死鬼最终被法拍，终究会求锤得锤葬送自己逃生的机会。
房贷利率找人打折
文/韬略哥
近日，多地有市民在网上求助，希望能延缓房贷还款期限。
北京青年报进行了相关报道，呼吁包括银行在内的相关机构和部门，都应参与讨论，共同寻找破解之道。
情况到底如何？究竟能否“因疫情推迟还房贷”，有无更多可能措施缓解还贷难题？
01
我们都知道，银行房贷还款，具有紧迫性和严肃性。
房贷延迟一天不还，个人征信记录就会受影响，若延迟三个月未还，银行的诉讼程序就会启动……
目前，就有部分人，因封控隔离等不可抗力原因而失去收入，每个月按时还房贷车贷压力较大。
对他们来说，最大的诉求是，希望银行通过灵活的制度变通，允许推迟还房贷，等收入恢复之后，则正常还款。
“因疫情推迟还房贷”一事，越来越受重视，被媒体呼吁提上议事日程。
事实上，这个机制能够给银行和客户带来双赢。
一方面，银行允许客户推迟还款，为客户后续恢复收入恢复还贷，提供重要的缓冲时间；
另一方面，对银行而言，推迟还款，并不等于断供或者恶意逾期，银行的总还款额度并不变，对银行没有造成太大资金损失。
早在2020年，因受疫情影响推迟还房贷一事，制度上已有说明。
2020年2月，中国人民银行、财政部、银保监会等五部门发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。
其中明确，因疫情影响未能及时还款的，可以向银行提出，经认定后，相关逾期贷款和欠款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。
受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构可灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
具体到各家银行，存在政策滞后性。
有的银行可以利用大数据等信息，精准为客户提供延迟还款，不上征信黑名单的柔性服务，而有的银行，还未提上日程。
其实，除了延期还款，我们认为，切实减轻购房者负担，对于存量房贷，还可以实行房贷利率打折的做法。
02
针对存量房贷打折，我国也早有先例。
为应对金融危机，2008年10月27日，央行宣布，即日起将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍降低为0.7倍。
也就是说，大量房贷客户可享受存量房贷利率七折的优惠。
以20年期50万元等额本息房贷为例，从原来基准利率5.94%下浮15%也就是0.85倍执行，房贷利率为5.049%，每月还款3313.33元，利息合计29.5万。
下浮30%也就是0.7 倍之后执行，房贷利率为4.158%，每月还款3078.86元，利息合计23.9万元。
客户将能够节省近 6 万元的利息。
据统计，2009年全国个人住房贷款下浮利率占比达93%，其中，七折至八点五折区间的贷款占比为 80.6%。
如果按照八五折来计算，我们现在的存量房贷可以便宜多少？
03
LPR改革之后，今年的降息，主要影响新增房贷还款，暂不涉及存量房贷。
根据央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。
今年1月份，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下调5个基点至4.6%，为2020年4月以后的首次下调，带动了2月份房贷降息。
在加点基数不变的情况下，5个基点的降息，将怎样影响房贷月供和利息？
以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例计算，在加点基数不变的情况下，5个基点的降息，每月月供可下降大约30元，总利息节省约1万。
根据贝壳研究院监测，2022年3月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%。
苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%，苏州首套利率为4.65%，在重点城市中最低。
如果对存量贷款进行利率优惠，打85折，按照主流5.34%的基准下浮15%，按4.539%执行，月供和利息会如何变化？
仍以100万元贷款金额、30年期等额本息算，月供将减少487.86，利息总共减少17.6万。
可见，对存量房贷进行利率打折的才是真正大招，购房者的获得感更加明显。
04
2015年，房贷利率从5.9%多次下调至4.9%，100万的房贷总利息相差20万。
配合下调首付比例，创造了上一轮牛市。
首付比例和利率的关系，相当于闹钟里的时针和分针。
过去的经验表明，首付比例和利率同时拉低，房价大涨，首付比例和利率调高，楼市就进入了寒冬。
目前，部分城市也进入新一轮降首付比例和降利率的周期，只不过，分针的调整步伐较小，管理层不希望楼市大涨大落。
因此，进入4月，在调控信贷继续松绑下，部分城市或将迎来部分需求释放。
楼市，还在艰难复苏中。
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